Последние дни земельного рынка
12.10.2006 275
Всего три месяца осталось до того момента, когда в Беларуси вступит в силу запрет на отчуждение пустующих земельных участков, предназначенных для строительства дома или дачи.
Специалисты считают, что это нововведение, с одной стороны, спровоцирует теневой оборот участков, а с другой — станет препятствием для развития ипотеки.
Напомним, что, согласно Указу от 28 января 2006 г. № 58, с 1 января 2007 года запрещается отчуждение (кроме дарения близким родственникам) находящихся в частной собственности земельных участков до получения их собственниками документов, удостоверяющих их право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением недостроенных законсервированных объектов. То есть после 1 января продать пустующий участок, целевое назначение которого предусматривает возведение на нем дачного или индивидуального дома, будет нельзя. Продать же участок с недостроенным объектом, например коттеджем, — можно. Но для этого нужно законсервировать «незавершенку» и зарегистрировать ее в БРТИ (агентстве по госрегистрации недвижимого имущества и земельному кадастру).
Таким образом, если до 1 января 2007 года у граждан была возможность зарабатывать на перепродаже земельных участков, то после этой даты предметом сделок станут участки с «недостроями». Потому что, как утверждают специалисты, зарегистрировать законсервированную «незавершенку» можно будет даже в том случае, если она представляет собой недоделанный фундамент будущего здания.
Консервация — это проведение мероприятий по защите недостроенного объекта от разрушения. Процедура консервации для граждан упрощена. Стоят эти мероприятия недорого. Чтобы получить соответствующее разрешение, нужны определенные причины — например, отсутствие денег на достройку дома. Срок консервации ограничен тремя годами. В течение этого времени объект может находиться в законсервированном состоянии и, как следует из Указа № 58, может быть продан другому лицу.
Однако следует помнить, что Указ от 7 февраля 2006 года № 87 не допускает консервации недостроенных домов и дач, которые расположены на земельных участках, находящихся в пределах 500 метров от оси республиканских автомобильных дорог. Кстати, в соответствии с этим же указом, до 1 апреля 2009 года граждане обязаны завершить строительство домов и дач на участках, приобретенных для соответствующих целей до 1 апреля 2006 года. При этом заметим, что данное требование, равно как и запрет с 1 января 2007 года на продажу пустующих участков, не распространяется на те случаи, когда целевое использование участка не предусматривает обязательного строительства на нем дачного дома.
Если участок приобретен после 1 апреля 2006 года, то дом или дачу нужно успеть построить в течение трех лет с даты получения разрешения на строительство, но не позднее 3,5 года с даты госрегистрации права частной собственности или пожизненного наследуемого владения на этот участок. Срок строительства может быть продлен местным исполнительным и распорядительным органом, но не более чем на один год, а в случае консервации — еще и на период консервации. При этом, напомним, после 31 декабря 2006 года при желании приобрести участок гражданам придется либо покупать землю с законсервированным «недостроем», либо обращаться к местным исполкомам.
Если власти, принимая указы №№ 58 и 87, надеялись, что тем самым будет остановлена спекуляция земельными участками, то они явно ошиблись — спекулировать будут и дальше, но теперь под прикрытием «недостроев». В то же время, запретив вторичный оборот пустующих участков, авторы нововведений фактически поставили крест на ипотеке. Потому что, во-первых, банки не смогут проводить оценку рыночной стоимости участков (не будет статистики продаж), а во-вторых — не смогут реализовать свое право на заложенный земельный участок в случае, если кредитополучатель окажется неплатежеспособным.
Эта проблема обязательно всплывет в процессе подготовки к принятию проекта закона об ипотеке, считают специалисты. И тогда, возможно, власти одумаются и дадут задний ход. Так было, например, с введением подоходного налога на сделки с недвижимостью, находящейся в собственности продавца менее 5 лет, — в конце прошлого года налог узаконили, а затем отменили. То же произошло с чеками «Жилье»: сначала установили срок их перерегистрации до 1 января 2006 года и запретили индексацию, затем продлили срок на год и вернули индексацию.
