Во избежание обвала

Дальнейшее увеличение предложения на рынке минских новостроек грозит обвалом цен ниже уровня себестоимости строительства, считают минские девелоперы.

Сложности с реализацией квартир в минских домах-новостройках, готовых и строящихся, создают предпосылки для снижения объемов коммерческого жилищного строительства. Поговаривают, что некоторые даже крупные застройщики решили отложить начало возведения новых многоквартирных домов до лучших времен. Причем у профучастников сложилось довольно устойчивое мнение, что если темпы коммерческого жилищного строительства не снизятся, то это может обрушить цены.

Те же, кто настроен более оптимистично, не спешат замораживать свои проекты и считают, что делать какие-то кардинальные оргвыводы следует ближе к зиме, то есть по итогам III квартала. Такой позиции придерживается, например, руководство ОАО «Минск-промстрой».

На вопрос корреспондента «БР», не собирается ли ведущая девелоперская компания сокращать объемы коммерческого жилищного строительства, генеральный директор компании Владимир Нехай ответил следующее: «Во всяком случае, пока мы такой задачи перед собой не ставим. Мы, например, собираемся в самое ближайшее время начать строительство двух домов. Но жизнь покажет, как будут в дальнейшем складываться обстоятельства. Думаю, что к концу года можно будет сделать уже какие-то конкретные выводы», — сказал В. Нехай.

В то же время он предположил, что, скорее всего, мы достигли насыщения рынка. Уровень этого насыщения зависит от платежеспособности потребителей, которые приобретают квартиры без привлечения льготных кредитов.

«Есть определенный уровень насыщения. Он чувствуется. И если увеличить предложение, мы обвалим цены или просто перестанем строить, потому что цены упадут ниже себестоимости», — пояснил В. Нехай.

В том, что сами же девелоперы могут обвалить цены, нет ничего сверхъестественного. Например, по данным Польской ассоциации девелоперов, объемы продаж недвижимости в Польше в начале 2009-го сократились на 70−80% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Эксперты связывают это с негативным влиянием кризиса и ужесточением условий кредитования. В то же время потере равновесия в соотношении спроса и предложения в Польше способствовали и сами строители, чьи ударные темпы работы привели к перенасыщению рынка, отмечают эксперты. Так, в 2008 году в Польше было возведено свыше 165 тыс. квартир, что на 24% больше показателей предыдущего года.

По данным компании Emmerson Real Estate, в Варшаве сегодня выставлено на продажу 20 тыс. квартир, из которых 13 тыс. — новостройки, остальное — «вторичка», приобретенная в период повышения цен для перепродажи. В условиях спада владельцы избавляются от своей собственности, усиливая перегрев рынка.

Аналогичный сценарий возможен и в Минске. Но, в отличие от польских девелоперских компаний, белорусские и, в частности, минские застройщики не могут полностью отказаться от строительства жилья. Прекращение работы грозит не только банкротством, но и санкциями свыше, если какая-то из крупных девелоперских компаний захочет свернуть свою деятельность и выбросить людей на улицу. К тому же у нас, в отличие от Польши, есть государственный план по строительству жилья и его невыполнение может иметь гораздо более неприятные последствия, чем необходимость работать с 2−5-процентной рентабельностью.

А найти нишу, которая обеспечит безбедное существование частным девелоперам, решившим свернуть жилищное строительство, в разгар кризиса практически невозможно.

Поэтому строить жилье все равно придется. Вопрос — какое и по какой себестоимости. Например, девелоперы в Дели в самом начале мирового финансового кризиса быстро переориентировались на строительство малогабаритных квартир и таким образом остались на плаву.

Минские строительные фирмы по-прежнему продолжают строить дома с роскошными квартирами, упорно цепляясь за придуманную кем-то байку о том, что малогабаритные (типа «хрущевок») квартиры не будут пользоваться спросом у привыкших к комфорту белорусов. Все ведь прекрасно понимают, что строительство и реализация домов с большими квартирами дает куда больший навар застройщику, чем возведение зданий с малогабаритным жильем. И проблема лишь в том, что никто не хочет изменить ситуацию.

Между тем, по прогнозам аналитиков компании «Итера Девелопмент», решая задачу снижения общей стоимости недвижимости, строительные компании и проектировщики вынуждены будут сокращать средние площади коммерческой и жилой недвижимости. На рынке жилой недвижимости после спада спроса произойдет дифференциация по применяемым технологиям строительства, по размеру квартир, по стоимости и уровню дохода потребителя. Прогнозируется снижение себестоимости строительства за счет применения более дешевых технологий, уменьшение площадей квартир и, как следствие, снижение цены квадратного метра и общей стоимости объектов.

К слову отметим, что в настоящий момент ОАО «Минскпром-строй» реализует квартиры в строящихся домах по ценам, в 3−4 раза превышающим цены 2002 года.

В частности, квартиры в домах по ул. Некрасова и Варвашени в мае 2002 года предлагались, судя по рекламным объявлениям, в ценовом диапазоне от 300 до 500 у.е./кв. м, в строящихся домах по улице Притыцкого — в среднем по 330 у.е./кв. м.

В настоящий момент «Минск-промстрой» предлагает квартиры в домах повышенной комфортности без отделки по цене от 1.250 до 1.500 у.е./кв. м в готовых домах и от 3,3 до 4,2 млн. BYR — в строящихся. Для граждан, состоящих на учете нуждающихся, есть возможность приобрести квартиру по договору долевого строительства по чуть меньшей цене.

Газета "Белорусы и рынок"