Стали известны самые дешевые и дорогие новостройки Москвы
20.07.2009 292
Состояние рынка жилья не перестает озадачивать даже лучших аналитиков, чьи прогнозы становятся все более относительными по мере продолжения кризиса. Зимой прогнозировался наступление дна цен весной, с ее наступлением срок перенесли на лето.
Сегодня эксперты заговорили о возможном продолжении падения стоимости квадратных метров до конца года. Неразбериха связана и с общим состоянием экономики, и с чехардой на рынке новостроек.
Рынок нового жилья демонстрирует сегодня три разнонаправленных тенденции: общее сокращение объемов строительства, неверие потенциальных покупателей в достройку возводимых домов и переоценка категорий жилья.
Что касается цен, то в июне — июле средняя стоимость московского «квадрата» продолжала падать, хотя темпы падения явно замедлились в сравнении с зимой и весной. В июне «минус» оценивался в среднем в 1,3−1,5%, к середине июля он составил около 0,9%.
Объемы строительства продолжают снижаться: согласно оценкам Ассоциации строителей России (АСР), в Москве в последние четыре месяца не был заложен ни один жилой дом. Продажи зафиксированы только в 160 домостроениях, что в 2−2,5 раза меньше данных прошлого года. Причем только 70 из 160 новостроек находятся на уровне 80% достройки. Будут ли они завершены — неясно никому, в первую очередь самим застройщикам, которые по-прежнему испытывают кризис финансирования и отсутствие кредитных ресурсов.
«Стало обычной столичной практикой расплачиваться с подрядчиками и поставщиками стройматериалов квартирами, — говорит гендиректор компании „Строительный альянс-М“ Семен Точильский. — При такой форме оплаты услуг дисконт на бартерные сделки доходит до 40%. Затем это жилье выбрасывается на рынок — тоже с дисконтом в 25−30%, что также способствует общему снижению цен на столичные квадратные метры».
Согласно данным аналитиков, наибольшими темпами продолжают удешевляться самые переоцененные до кризиса квартиры — «хрущевки» и дома так называемой «советской панели». Новая тенденция — бизнес-класс начал дешеветь быстрее, чем квартиры категории «эконом». Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» объясняют это тем, что до кризиса новые монолитно-кирпичные дома были переоценены и стоили в 2−3 раза дороже квартир экономкласса, хотя по качеству и организации жизненного пространства мало чем от них отличались. Именно по этой причине большинство жилья, относимого еще недавно к бизнес-классу, продолжает дешеветь. Исключение составляют только, по данным «Индикаторов», жилые комплексы с продуманной концепцией застройки и высоким качеством строительства.
Эксперты считают, что квартиры экономкласса теряют в последние месяцы по 2−3% в месяц, бизнес-класс — до 5−7% в месяц. С прошлого года эконом-класс в среднем потерял около 32−35% стоимости, а жилье бизнес-класса — почти 45%.
«Эта тенденция тем серьезнее и продолжительнее, что на рынке Москвы на новостройки монолитно-кирпичных домов приходится до 75% предложений. Если смотреть по столичным округам, то основная доля нового жилья приходится на запад, юго-запад и отчасти — на северо-запад, которые во все времена считались престижными из-за хорошей экологии и транспортной доступности. Впрочем, второе обстоятельство сегодня потеряло свою актуальность — эти районы так же перестали быть доступными для автомобильного сообщения, как и все другие в Москве.
Однако, судя по данным «Индикаторов рынка недвижимости», именно в этих округах сконцентрировалось примерно 55% объема предложения на рынке новостроек.
Сегодня в столице уже можно считать состоявшимся деление округов и районов на «дешевые» и «дорогие», цена за метр жилья в которых превышает отметку в 180 тыс. рублей. Самые доступные «квадраты» стоят сейчас около 125−135 тыс. рублей за метр.
Самые дорогие метры — в ЗАО и СЗАО, где стоимость «квадрата» в новостройке составляет около 193,3 тыс. рублей и 183,9 тыс. соответственно. При этом даже здесь диапазон цен за метр варьируется от 95 до 352 тыс. рублей.
Самые доступные цены — на юге, в ЮВАО, где средняя стоимость метра жилья составляет порядка 128,3 тыс. рублей. Интернет-портал irn.ru отмечает, что это единственный округ в Москве, где практически не существует разницы между районами по стоимости жилья: от 120 тыс. рублей в Выхино — Жулебино до 132,5 тыс. в Кузьминках. По мнению Аналитического центра «Индикаторов рынка недвижимости», данный факт обусловлен тем, что новостройки Юго-Восточного округа расположены в очень похожих по местоположению и своим свойствам районах: между Волгоградским проспектом и Рязанским проспектом, но на разном удалении от ТТК. Однако объекты, которые находятся ближе к центру, характеризуются неудачным местоположением вследствие наличия поблизости промзоны и/или железнодорожных путей, поэтому по цене практически не отличаются от более удаленных конкурентов.
Примерно такая же ситуация в других округах, где стоимость жилья находится в пределах 145−154 тыс. рублей за один метр. Но в зависимости от района и стадии готовности объекта в данных округах есть предложение квартир, по цене не уступающих новостройкам в ЗАО. Например, в районе метро «Сокол» в новостройках, которые расположены вблизи поселка художников, средняя цена за метр составляет около 185−195 тыс. рублей.
Согласно расчетам риелторов столицы, на западе Москвы квартиры в новых домах, даже недостроенных, в 2,2 раза дороже, чем на юге и юге-востоке. Здесь в среднем квартира сегодня стоит около 9−14 млн. рублей.
