София — город, который растет, но не стареет

В течение последних полутора лет цены на болгарское жилье росли быстрыми темпами, которые несколько снизились с наступлением мирового экономического кризиса. Однако рынок недвижимости Болгарии в целом и Софии в частности пострадал в меньшей степени по сравнению с другими.

Город в горах

София стала столицей Болгарии в 1879 г. после освобождения от турецкого ига. Однако свою историю город пишет уже пять или даже семь тысяч лет и по праву считается одним из старейших в Европе. София — единственный город-миллионник в Болгарии и один из крупнейших городов Балканского полуострова. «Растет, но не стареет» — именно эта фраза начертана на гербе Софии.

Вместе с городами Банки, Нови-Искыр и другими населенными пунктами София образует отдельную административную единицу. Город разделен на семь районов. Планировка центра радиально-кольцевая (хорошо знакомая москвичам), а спальных районов — прямоугольная.

София расположена в Софийской котловине на высоте 530−650 м над уровнем моря. Со всех сторон столица окружена горами, самая высокая из них — Витоша, которую превратили в национальный парк. Неподалеку находится Панчаревское озеро и водохранилище Искыр. У самых окраин протекает река Искыр, а через город — несколько малых речек.

Собор Святой Софии и другие символы города

Визитной карточкой города является собор Александра Невского — крупнейший православный храм на Балканах, построенный в знак признательности болгарского народа 200 тыс. русских солдат, погибших во время Русско-турецкой войны. Это величественное сооружение имеет 12 куполов, может вместить 5 тыс. человек и достигает 53 м в высоту. К площади примыкает собор Святой Софии, давший название городу. За свою долгую историю, а сооружен он был еще в VI—VII вв., святыню не раз разрушали и восстанавливали.

На главной площади находится здание библиотеки имени Кирилла и Мефодия, крупнейшее в Болгарии книгохранилище, насчитывающее более 1800 рукописных и старопечатных книг.

А в самом центре, во дворе отеля «Шератон», расположен хорошо сохранившийся памятник истории — ротонда Свети Георги, сооруженная, как предполагается, во II—III вв. н. э. Здание неоднократно перестраивали, оно даже меняло назначение. Здесь находился мавзолей, позднее баня, баптистерий, мечеть, церковь… Сейчас ротонда восстановлена в том виде, в котором она была известна в V в. В те времена ее использовали как христианский храм. Времена османского господства наложили определенный отпечаток на архитектуру культовых сооружений Софии. Христианские церкви строили в виде неприметных зданий, без куполов и башен. Наглядный пример — три сохранившиеся в Софии церкви XV—XVI вв. — Святой Петки, Святой Параскевы Самарджийской и Святого Николая.

Есть в Софии и русская православная церковь Святого Николая, а также три мусульманские мечети.

Самой оживленной улицей столицы является бульвар Витоша. Это крупнейшая торговая улица, большая часть которой превращена в пешеходную зону. Здесь находятся многочисленные магазины, банки, кафе и бары.

Одна из главных культурно-исторических достопримечательностей Болгарии — Боянская церковь — включена ЮНЕСКО в число памятников всемирного значения.

Культурный и научный центр страны

Столица Болгарии София — главный политический, экономический, научный, культурный центр. Здесь около 20 высших учебных заведений, Университет имени Климента Охридского и Болгарская государственная консерватория. В городе насчитывается свыше 100 научно-исследовательских институтов, около 10 центров по науке и подготовке кадров, Болгарская академия наук. Наиболее крупные библиотеки страны расположены в ее столице: библиотека Академии наук, Народная библиотека имени Кирилла и Мефодия, библиотека Софийского университета.

В городе более 20 музеев и галерей, театры и концертные залы. София утопает в зелени более 400 садов, парков, бульваров. Их более 400.

Основные виды недвижимости в Софии

В Софии можно приобрести любой объект недвижимости: апартаменты, частные домовладения и отели, земельные участки, нежилые помещения.

Квартиры продают на различных стадиях готовности дома: на начальном этапе строительства, с отделкой под ключ, мебелированные и т. д. Цены в значительной степени зависят от местоположения.

Современное жилье в Болгарии представляет собой четырех-пятиэтажные дома с интересной архитектурой, большими окнами и балконами, рассчитанные на 10−15 семей. На рынке встречаются предложения в апартаментных комплексах, в которых имеются бассейн, ресторан, пункт охраны, служба сервиса, автостоянка и т. п.

Отдельные дома жилой площадью от 120 кв. м продаются с земельным участком площадью 400−1000 кв. м.

Приобретаем недвижимость в Софии

Законодательство разрешает приобретать квартиры иностранным лицам (физическим и юридическим). Причем по адресу квартиры можно зарегистрировать фирму и использовать помещение в качестве офиса. Иностранцы, владельцы квартир, имеют те же права, что и болгары, включая право сдавать жилье в аренду.

Одновременно с апартаментами оформляется и часть участка земли, находящаяся под домом, обычно от 0,3 до 5 кв. м. Правда, если болгары могут стать его собственниками, то нерезидентам продавать землю запрещено. Однако можно заключить договор аренды на длительный срок, причем суммы платежей, как правило, невысоки. Минимальный срок аренды участка составляет четыре года, максимальный не ограничен.

Иностранная фирма с болгарским участием, то есть та, в которой хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, может покупать землю и леса. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но имеющая в списке учредителей только иностранных физических или юридических лиц. Перед совершением сделки нотариусу представляют удостоверение (выписку) из государственного регистра недвижимого имущества об отсутствии обременений объекта, то есть о его чистоте. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу — продавцу.

После подписания документа обеими сторонами и заверения их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Так называемый судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества.

Не менее важен документ о государственной оценке стоимости объекта. Его выдает территориальная налоговая служба. Цена продажи объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже оценочной. Исходя из цены продажи определяют размер госпошлины на сделку и величину сумм нотариальных выплат. В общей сложности они составляют около 4%.

По законам Болгарии сделки с объектами недвижимости оформляют только на территории страны в присутствии приобретателя или доверенного лица. Обычно срок между подписанием предварительного договора (оплатой задатка) и окончательного проведения сделки (оплатой полной суммы) составляет около месяца.

В Софии можно приобрести жилье с помощью ипотечного кредитования. Однако в связи с кризисом этот процесс, как и в России, значительно усложнился. Кредит предоставляется в долларах США или в евро на срок от 5 до 25 лет. Процентная ставка составляет 6−7%, размер кредита варьируется в пределах от 20 тыс. до 200 тыс. евро. Минимальная величина первоначального взноса — 30% от оценочной стоимости квартиры. Кредит выдают лицам, чей годовой доход равен как минимум 30 тыс. евро.

Схемы оплаты при покупке недвижимости

Приобретение объекта на стадии строительства обойдется на 25−30% дешевле, чем после сдачи в эксплуатацию.

Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае, но в основном она выглядит следующим образом.

1. Резервирование — 1000−1500 евро.

2. Подписание предварительного договора — в нем определены сроки и размеры платежей (обычно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку, 30% при оформлении нотариального акта).

3. Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Степень готовности объекта устанавливается специальными документами (актами). Акт 14 является первой ступенью контроля строительных работ и квалифицирует их как этап «грубого строительства». Данный документ важен, ибо с момента его получения право собственности на отдельные объекты в здании уже являются предметом распорядительных сделок.

Следующий этап — Акт 15. Он удостоверяет, что здание полностью завершено и работы выполнены согласно одобренным проектам. Акт 16 — это «разрешение на эксплуатацию» здания, то есть после его получения в доме можно жить.

Информацию о том, разрешена ли эксплуатация здания, выдает районный департамент строительного контроля или продавец объекта.

Налоги на недвижимое имущество

Владельцы недвижимого имущества в двухмесячный срок со дня покупки или завершения строительства объекта обязаны подать декларацию в муниципалитет. В ней дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т. п. Иностранные физические лица также должны встать на учет в Булстат (Болгарский статистический институт).

Покупка недвижимого имущества облагается налогом. При определении его величины за основу берется сумма после оценки имущества к моменту его переоформления. На 2009 г. муниципалитет Софии установил налог на приобретение имущества возмездным способом в размере 2,5%.

Существует и ежегодный налог на недвижимое имущество. Им облагается все недвижимое имущество, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц — цена объекта, определяемая территориальной налоговой службой. Для основного жилья налог начисляется с 50%-ной скидкой. Вся сумма налога, предназначенная к уплате, делится на четыре равные части. Собственникам, которые вносят всю сумму налога за год авансом в первый установленный срок внесения платежей, предоставляется скидка в размере 5%.

В Болгарии владельцы недвижимости покрывают расходы, связанные с вывозом бытовых отходов. Размер суммы устанавливают местные власти: для жилых зданий — пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов; для нежилых зданий — в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. Деньги необходимо вносить одновременно с оплатой налога на недвижимое имущество.

На 2009 г. для муниципального совета Софии налог на недвижимое имущество и такса за вывоз бытовых отходов для физических лиц составила 0,16%. Для юридических лиц налог на недвижимость — 0,18%, а сбор за вывоз бытовых отходов — 0,12%.

В современных жилых комплексах существует плата на сервисное обслуживание — это услуги по охране, уборке территории, работы по озеленению, содержание бассейна и т. п. Плата взимается с 1 кв. м апартамента в год и может составлять от 5 до 15 евро.

Вид на жительство

Виза на краткосрочное проживание в Болгарии для иностранцев выдается на срок до 90 дней со дня въезда в страну. Долгосрочное пребывание возможно сроком до одного года или постоянно — с неопределенным сроком. Разрешение на продолжительное пребывание могут получить иностранцы, которые работают, осуществляют торговую деятельность, обучаются в Болгарии, инвестируют в ее экономику, а также члены семьи иностранца, получившего разрешение на продолжительное пребывание.

Имея вид на жительство в течение не менее пяти лет, вполне реально получить статус постоянного места жительства (ПМЖ). Срок рассмотрения заявления на ПМЖ составляет три-четыре месяца. Через пять лет проживания в статусе ПМЖ (статус ПМЖ дается бессрочно, но на срок действия загранпаспорта) можно ходатайствовать о получении гражданства (следует учесть, что закон требует отказаться от предыдущего гражданства).

Владельцы недвижимости в Болгарии, имеющие нотариальный акт о собственности, и их ближайшие родственники имеют право на получение многократной визы с суммарным сроком пребывания в стране в течение 180 дней в году: каждые полгода по 90 дней. Собственники также могут оформить и заверить в консульстве Болгарии декларацию-приглашение на любых лиц.

Цены на недвижимость в Софии

Еще недавно больше всего средств в болгарскую недвижимость вкладывали британцы, немцы и скандинавы, а инвестиции россиян составляли только пятую часть от всех вложений. Однако с началом кризиса в США финансовые вливания оттуда и из Западной Европы сократились. Сейчас основными покупателями оказались россияне и граждане прибалтийских республик.

Наиболее интересна с точки зрения инвестиций столица страны София, в которой в последние годы активно строят как коммерческие, так и жилые комплексы. Тем не менее повышенный спрос и сохраняющийся дефицит предложения привели к тому, что цены на жилье в Софии довольно высоки (по болгарским меркам).

В 2009 г. некоторые девелоперы в Софии столкнулись с ужесточением условий кредитования, что вынудило их предлагать покупателям ощутимые скидки — до 15% от стоимости объекта, беспроцентные рассрочки и лизинговые схемы.

Цены на квартиры в Софии по состоянию на март 2009 г. начинаются от 670 евро/кв. м и доходят до 4600 евро/кв. м в самых дорогих апартаментах. Средняя цена по рынку — 900−1200 евро/кв. м.

Можно приобрести и дом. Он обойдется в сумму от 80 тыс. евро (кварталы Красна Поляна, Быкстон, Христо Ботев, Орландовци) до 1,2 млн евро (кварталы Лозенец, Изток, Центр).

Ставки аренды на квартиры в Софии составляют 250−1000 евро в месяц в зависимости от района и количества комнат.

www.dm-realty.ru