Хорватская недвижимость дорожает

Удивительный факт: несмотря ни на что, цены на недвижимость в Хорватии вдруг решили пойти вверх. Впрочем, рост цен — вовсе не определяющий фактор для частного инвестора. Главное для него знать — есть ли спрос на арендное жилье, и какова структура этого спроса. Например, не стоит тратить деньги на виллу на первой береговой линии, потому что европейские арендаторы шиковать не любят.

Но начнем наш обзор с цен. В последние месяцы цены на хорватскую недвижимость продолжали падать. Однако по данным, которые нам привел владелец местного агентства «EliteHouse» Вардан Карапетич (и полученных от Национального комитета Хорватии по статистике), в апреле тенденция сменилась на противоположную, и во всех городах, кроме Задара, цены пошли вверх примерно теми же темпами, какими они незадолго до этого падали.

Принцип: доходность аренды

Впрочем, не спешите особенно очаровываться этими цифрами, не исключено, что это просто сезонный взлет. По мнению Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, хорватский рынок уже устоялся, и потенциал его роста теперь невелик.

Поэтому для тех, кого интересуют вложения в недвижимость именно как инвестиции, г-н Индриксонс, предлагает выбирать недвижимость не по принципу роста цен, ориентируясь на города, где цены обещают вырасти, а по принципу доходности аренды жилья. В аренду жилье выгоднее всего сдавать там, где есть так называемый конечный потребитель. Таковыми для Хорватии являются европейцы.

Задар привлекает яхтингом

Больше всего европейцы арендуют недвижимость в приморских городах. Одним из таких мест Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) называет город Задар.

Город был построен Иллирийцами, был завоеван римлянами (от них остались руины форума), потом городом владели византийцы и венецианцы. Последние оставили по себе память в виде городских ворот, построенных в 1543 году веронским архитектором Микеле Саммикели. Город побывал также и в составе Австрии, Италии и Югославии.

Чем же привлекателен Задар для европейцев? Прежде всего, возможностью яхтинга. Большинство европейцев яхты не покупают, а арендуют, и здесь в Задаре, как и во всей приморской Хорватии, аренда яхт обходится европейцам довольно дёшево. Если на побережье Южной Франции аренда яхты стоит порядка 5 000 евро в неделю, то здесь она обойдется в 2−2,5 тысячи евро. Кроме того, побережья Хорватии изобилует островами, что также очень привлекает европейских яхтсменов-любителей.

Яхтсмены, естественно, должны где-то жить: самая захудалая квартира в Задаре сдается за 125 евро в сутки. Гостиничный номер обходится в 1000—1200 евро, а приличные квартиры сдаются посуточно в пределах 250−600 евро. Аренда хозяевам недвижимости приносит здесь около 6% годовых.

Сплит: берем вторую береговую линию

Другим привлекательным местом для европейских туристов, следовало бы назвать Сплит, второй по величине город Хорватии. Город расположен на полуострове Марьян между заливом Каштела и Сплитским каналом у подножия Мосорских гор. Основная достопримечательность города — Дворец римского императора Диоклетиана (305 г. до н.э.) Также в Сплите и его окрестностях можно увидеть большой амфитеатр, руины римских храмов, дворцов и вилл. Такие достопримечательности встречаются далеко не в каждом городе даже в Италии и потому привлекают туристов со всего света. Центральная часть Сплита была внесена в список мирового наследия Юнеско.

Сплит связан регулярным автобусным сообщением со всеми крупнейшими городами Хорватии, Боснии и Герцеговины и некоторыми европейскими столицами. Автобан А1 позволяет легко доехать до города из континентальной части страны на автомобиле. Город связан национальными морскими паромными линиями с городами Риека и Дубровник, с островами Брач, Хвар, Шолта, Вис, Корчула и Ластово; а также международными паромами с итальянскими городами Анкона, Венеция и Пескара.

Но самое главное — в 20 километрах от города по дороге на Трогир расположен международный аэропорт. В Европе существуют бюджетные авиакомпании, билеты на рейсы которых стоят лишь по нескольку десятков евро. Так вот, долететь до Сплита из Лондона стоит всего 20 евро.

Что же, как говорится, со всего этого можно иметь? Можно наобум купить объект у моря и сдавать его туристам самостоятельно. Тут надо иметь в виду, что прижимистые европейцы предпочитают арендовать объекты не на первой линии от берега, а на второй-третьей, — предупреждает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). Они лучше пройдут пешком лишнее время, чем переплатят лишние деньги.

Зачем же тогда и вам платить лишние деньги? Ведь разница между второй и первой линиями довольно значительна. Так, по данным Вардана Карапетича («EliteHouse»), 75-метровая квартира площадью 75 кв.м. с прекрасным видом на море, которая находится в респектабельном районе города Сплит рядом с гостиницей «Сплит», продается за 280 тысяч евро. А просто квартира в менее престижном месте, но всё равно в первом ряду от моря стоит 175 000 евро. Площадь квартиры составляет 54 кв. м, терраса — 17 кв.м.

Однако точно такая же квартира на второй линии продается уже за 97 тысяч евро. Почувствуйте разницу.

Можно прикупить объект в гостиничном комплексе. Там все заботы лягут на плечи управляющей компании. Правда, гарантированную ренту там давать не принято, но все те же процентов шесть в год иметь вы будете по-любому.

Европейцам хорошо, евразийцам — не очень

Вернемся ненадолго к ценам на авиаперелеты. Все эти удобства доступны только европейцам. Чтобы долететь до Сплита или Загреба из Москвы, нашему соотечественнику придется заплатить 36 тысяч рублей — в 41 раз дороже, чем англичанину. Для сравнения, в соседнюю Черногорию можно долететь за 12 тысяч рублей.

Но этим неудобства не ограничиваются. Дело в том, напоминает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), что все неевропейцы, покупающие недвижимость в Хорватии, должны сначала зарегистрировать на территории страны юридическое лицо. На это уходит около двух месяцев. Для многих из «наших» это лишние хлопоты. Поэтому, сложив вместе все эти минусы, соотечественники, несмотря на то, что в Хорватии более развитая инфраструктура и выше культурный уровень, всё-таки выбирают Черногорию, оставляя Хорватию немцам, австрийцам и англичанам.

Еще одна сложность для нашего инвестора — купив объект ради сдачи его в аренду, самому им будет практически невозможно воспользоваться. Дело в том, что договор аренды заключается строго на год, и отдыхать три месяца в году, пользуясь этой квартирой, как вы это делаете во Франции или в Италии, не получится — не будете же вы выгонять арендаторов на время вашего пребывания. Правда, сложность эта возникает лишь в Загребее и в других городах Центральной Хорватии и не распространяется на приморские города.

Однако если к отдыху в Хорватии вы равнодушны, то, зарегистрировав фирму, можете купить хоть доходный дом и получать с аренды примерно 5% от стоимости жилья в год. Например, — в столичном Загребе, где присутствует внутренний спрос со стороны самих хорватов: столица привлекает к себе трудовые ресурсы провинции.

Но есть в Хорватии волшебные места, где можно, получая от аренды порядка 10% годовых, еще и самому отдыхать. Например, — Дубровник, самый знаменитый город Хорватии.

Дубровник: почём метр истории?

Когда-то Дубровницкая республика соперничала по мощи с самой Венецией. В новейшей истории во время войны с Сербией город сильно пострадал, но к 2005 году был полностью восстановлен.

В архитектурном отношении Дубровник делится на две неравные части: Старый и Новый город. Историческое ядро города, Старый город, расположенный в пределах массивной оборонительной стены, сформировал свой облик в XVII в. Старый город представляет собой хорошо сохранившийся образец средневекового средиземноморского города.

Новый город, несмотря на наличие некоторых древних построек, по большей части застраивался в конце XIX — начале XX века, а потому в нём преобладает современная, как правило, малоэтажная архитектура.

Купить недвижимость в исторической части Дубровника сложно, но выгодно. Заполучив 50 квадратных метров истории, вы сможете с гордостью сказать, что отнюдь не зря вы изучали в школе эту скучную науку, ведь дубровницкая рента самая высокая в Хорватии. По данным IntermarkSavills, она составляет 10−12% годовых. Дело в том, что в Дубровнике не действует правило годовых договоров, а преобладает посуточная аренда. Несмотря на то, что заполнен арендаторами ваш объект будет, скорее всего, лишь половину дней в году, более высокие арендные ставки компенсируют эти потери.

Кроме того, поскольку большинство туристов живет в Дубровнике одну-две недели, не составит никакого труда приехать в свою квартиру и провести в ней свой отпуск.

Резюме

Если бы хорватские власти сняли всякие ограничения на приобретение жилья и его аренду, наш российский покупатель с удовольствием поехал бы в эту красивую страну с удивительно интересной историей. Это, пожалуй, самые главные минусы. А все остальное (море, климат, цены, арендная прибыль) очень привлекательно.

http://www.metrinfo.ru/