Жилье обетованное
30.04.2009 406
В последние полтора десятилетия Израиль представлялся россиянам чем-то вроде бывшей страны СССР: русский в ходу не меньше, чем на Украине, и уж куда больше, чем в Прибалтике, лету от Москвы — меньше четырех часов, а менталитет если не совсем наш, то, по крайней мере, вполне понятный.
Отмена виз для россиян в конце прошлого года окончательно стерла разницу между Израилем и бывшими советскими республиками, а заодно и самыми популярными у нас турецкими и египетскими курортами.
Курортозамещение
Похоже, не за горами время массированного наступления на Израиль как туристов, так и покупателей недвижимости из России. Но стоит, пожалуй, обратить внимание на следующий факт: до сих пор туризм и покупка недвижимости развивались независимыми друг от друга курсами. Более того, эти курсы пролегали в прямом смысле в разных морях. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock (имеет представительства в Москве и Тель-Авиве), в прошлом году 48% сделок, связанных с покупкой недвижимости иностранцами, пришлось на Тель-Авив и Нетанию (примерно в равных долях), 18% — на Эйлат и Беэр-Шеву и всего 15% — на Иерусалим.
Иными словами, нерезиденты в настоящее время покупают в первую очередь недвижимость в деловых районах Израиля, а туристические зоны пользуются вдвое меньшей популярностью. Нетания, конечно, может с некоторыми оговорками считаться курортом, но фактически это дальний пригород Тель-Авива, и резиденции там приобретают прежде всего люди, имеющие бизнес в этой стране. А вот Иерусалим и Эйлат остаются в аутсайдерах. Между тем именно туристические зоны ждет наиболее интенсивный рост в ближайшие годы. После отмены визового режима Израиль становится прямым конкурентом наиболее популярных у россиян недорогих курортов — Египта, Турции и Кипра.
Средняя цена на стандартную трехкомнатную квартиру в Израиле — порядка $ 220 тыс., за $ 400 тыс. можно купить уже полноценные апартаменты на первой линии от побережья. Это, конечно, значительно дороже, чем на красноморском побережье Египта, несколько дороже, чем в лучших районах Турции, и примерно на одном уровне с Кипром. Но надо учесть и плюсы Израиля — качественное медицинское и страховое обслуживание, европейский уровень сервиса, абсолютную юридическую надежность сделок и, как мы уже говорили, привычную языковую среду.
Кризисные проявления
Впрочем, прежде чем говорить о выгодах покупки недвижимости в Израиле, необходимо ответить на вопрос вопросов: как Израиль вообще и его рынок недвижимости в частности переживают кризис?
Безусловно, Израиль не остался в стороне от печальных мировых тенденций. Курс шекеля с конца прошлого года упал на четверть, многие проекты в сфере недвижимости, которые планировалось запустить в начале этого года, остались на бумаге ждать лучших времен. Ситуация с ценами очень напоминает московскую: в долларах цены снизились, в местной валюте остались на прежнем уровне и даже немного подросли. Продавцы не спешат «падать» (по крайней мере, когда речь идет о ценах предложения), покупатели не спешат покупать. Правда, есть отличия: шекель упал на четверть, а рубль — более чем на треть. И если по отдельным проектам в Москве возможен настоящий демпинг (до 40% по сравнению с ценами предложения в долларах), то израильские застройщики готовы снижать цены максимум на 25% (то есть в соответствии с падением шекеля). Да и это ненадолго: они готовятся постепенно поднимать цены до долларового уровня осени 2008 года.
«На рынок Израиля кризис не оказал резкого влияния до сих пор, — утверждает Нури Катц, президент компании „Century 21 Россия“.— Так, в 2007 году стоимость квартир в Тель-Авиве подскочила на 20−40%, в Бат-Яме — на 25%, в Рамат-Гане и Ашдоде — на 20%. Сейчас нельзя сказать, чтобы цены значительно упали. Скорее они стагнировались, в некоторых районах наблюдается небольшое снижение — 10%. Рынок недвижимости Израиля пока не так сильно пострадал от общемирового кризиса, поскольку здешние банки не были завязаны с банками Америки».
Директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс считает, что вложения в израильскую недвижимость достаточно рискованны по сравнению с европейскими странами. «При одинаково невысокой доходности от сдачи в аренду — порядка 5% годовых — для частных инвестиций лучше выбрать Австрию или Швейцарию, где политические риски практически нулевые», — утверждает эксперт.
Конечно, надо учитывать, что минимальная сумма покупки в Израиле намного ниже, чем в Европе. Кроме того, риэлтеры, работающие в Израиле, считают, что никаких рисков здесь нет, в том числе и при покупке строящегося объекта. «Абсолютно все девелоперы предлагают страхование строительных рисков, банковская гарантия — примерно 0,8% в год от стоимости покупки, — говорит президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.— Это полная гарантия того, что вы получите ту квартиру, за которую внесли деньги, и в будущем не лишитесь ее. А гарантией того, что цены не упадут в обозримом будущем, является реальный дефицит предложения на рынке жилой недвижимости, прежде всего в сегменте бизнес-класса. Предложение квартир в Израиле достигло минимального показателя с 2001 года. Благодаря этому фактору сокращение на 40% количества сделок с осени 2008 года привело не к обвалу цен, а всего лишь к их корректировке».
Если учесть небольшое количество новых строящихся объектов, эта тенденция будет наблюдаться и в будущем.
Иерусалимское золото
Иерусалим — самый гармоничный город, который мне приходилось когда-либо видеть. Он весь одноцветный — светло-желто-песчаный. Это цвет крепостных стен Старого города, и точно такие же стены и у современных зданий, и у отреставрированных памятников, и даже панельные пятиэтажки на окраинах (есть и такие) не выделяются из гаммы. Секрет этой унификации прост: по распоряжению мэрии все дома в городе должны быть облицованы так называемым иерусалимским камнем. На самом деле это просто известняк, но с особенным золотистым оттенком. И еще он очень долго не стареет: здания, построенные полвека назад, выглядят как новенькие.
Столица Израиля расположена в горах, поэтому с любого возвышенного места видно едва ли не половину города. Так вот, он совсем не производит впечатления перманентной стройки, как, например, Москва. В лучшем случае можно разглядеть пару строительных кранов, да и то не в центральной части города. Впрочем, это связано отчасти и с запретом на высотное строительство. Не то чтобы высокие дома (выше десяти этажей, о небоскребах речь не идет) строить запрещено вообще — нельзя загораживать виды города тем, кто находится выше. Вписать новое здание в существующую застройку — большая проблема.
Если обычные новостройки бизнес-класса в Иерусалиме можно пересчитать по пальцам, то относящиеся к элитным — редкость по определению. На одном из немногих элитных объектов я побывал. Расположенный в центре нового города, неподалеку от Стены Плача и центральной синагоги, он претенциозно называется «Золотой Иерусалим» (Jerusalem of Gold). Дело даже не в «золоте» как таковом, а в том, что такое же название у неофициального гимна города. Это примерно то же самое, как если бы кто-нибудь из наших застройщиков запустил проект с видом на Кремль под названием «Дорогая моя столица».
Насчет видов и дороговизны стоит сказать в первую очередь. Вид, естественно, на Старый город. Разноэтажное (от 7 до 12 этажей) здание развернуто нижней частью как раз в его сторону, так что обитатели большинства апартаментов смогут любоваться из окон Храмовой горой. Дом уже построен, идет отделка стен — «иерусалимским камнем», естественно. А цены здесь ощутимо выше среднеиерусалимских: если обычная цена качественной новостройки — $ 4−5 тыс. за 1 кв. м, то здесь — от $ 7 тыс. до $ 20 тыс. в пентхаусах. Надо сказать, что строительство ведется с размахом, соответствующим заоблачным ценам. Например, в центральной части здания — огромный холл общественного пользования высотой три этажа. То есть девелопер влегкую отказался от 3 тыс. кв. м квартир (больше полумиллиона долларов), чтобы жильцы его дома смогли вместе отпраздновать Хануку. И всю эту красоту предстоит продавать в самый разгар кризиса.
«Разве я выгляжу удрученным? — спрашивает Арнон Портной, девелопер и управляющий проектом.— Треть площадей уже продана. Если из-за кризиса продажи затормозятся, я просто подожду, но цены снижать не буду. Этот дом строился на собственные средства инвесторов, без банковских кредитов. Рано или поздно он все равно продастся».
Безусловно, такие проекты, как «Золотой Иерусалим», не для частного инвестора, желающего получить быструю прибыль. Долгосрочные инвестиции (при сдаче апартаментов в аренду) будут приносить максимум 5−7% годовых, что выглядит скорее сохранением денег от инфляции. «Покупка площадей в подобном доме для нерезидента — прежде всего инвестиции в престиж, — говорит Станислав Зингель.— Иерусалим — один из международных центров политики, общественной жизни, бизнеса, науки, здесь часто организуются мероприятия высокого уровня. Иметь здесь собственные апартаменты так же престижно, как в Нью-Йорке или Лондоне».
Красноморское побережье
Эйлат — самый южный город Израиля на побережье Красного моря — единственный в стране круглогодичный курорт. Правильнее будет сказать — почти круглогодичный: в зимние месяцы загорают все, а купаются преимущественно русские. Правда, пляжный отдых с успехом можно заменить экскурсиями на Мертвое море (150 км к северу), на знаменитую гору Моссада, в дельфинарий и подводную обсерваторию.
Израильский кусочек Красного моря очень невелик: всего пара километров до иорданской границы, десяток — до египетской. И на этом побережье, с точки зрения туриста, много лишнего: военная база, которую давно уже собираются вывести (после ликвидации военного флота на Красном море), недействующий нефтепровод Эйлат—Ашкелон, в который раньше отгружали нефть с египетских танкеров, судоремонтный завод. Первая линия давно застроена отелями, новое строительство ведется в основном в предгорьях.
Небольшая протяженность береговой линии и дефицит места под застройку — несомненный минус курорта как такового, зато плюс для частного инвестора. Любой новый проект — хотя бы на второй линии от моря — просто по определению хорошо продастся, а в будущем наверняка покажет рост цен. Возможно, именно в кризис стоит присмотреться к немногочисленным готовым объектам — там еще есть свободные площади. Например, в абсолютно готовом и уже немного обжитом малоэтажном комплексе La Palmeraie на второй линии еще можно купить пару пентхаусов по $ 900 000−2 000 000 и апартаменты по $ 440−550 тыс. Стоимость 120-метровой квартиры на первом этаже с собственной террасой — примерно $ 440 тыс. В Москве еще полгода назад по такой цене продавались «трешки» экономкласса. Конечно, надо иметь в виду, что подобную недвижимость покупают не для жизни, а скорее для развлечения. Впрочем, $ 1,5−2 тыс. в месяц она приносить будет, то есть те же стандартные 5% годовых.
Девелопер проекта Иосиф Авраами (свою фирму он, не мудрствуя, назвал собственным именем — Yossi Avrahami) не слишком охотно рассказывает о La Palmeraie: для него этот объект уже в прошлом. Зато он расписывает прелести строящегося неподалеку жилого комплекса Residence du Golf — по его словам, он будет настоящей жемчужиной эйлатского побережья. У меня лично это вызывает сомнения. Гольф-поле будет «детское» — а какое еще можно разместить на половине гектара? Внутренний двор с большим бассейном граничит с оживленной улицей (хотя, конечно, его отгородят высоким забором). В общем, и по параметрам, и по цене (от $ 3700 за квадратный метр) Residence du Golf — не элита, а в лучшем случае крепкий бизнес-класс. Но это даже не минусы конкретного проекта, а реалии Эйлата — маленького городка, зажатого между побережьем и горами.
В общем, Израиль — не та точка на карте, где стоит вкладывать деньги в недвижимость в расчете на быструю прибыль. Зато здесь можно при желании приобрести что-то вроде дальней резиденции, попутно сохранив средства от инфляции.
Накладные расходы
Расходы, связанные с приобретением недвижимости в Израиле
Налог на приобретение недвижимости (мас рехиша)
Первая квартира:
до 1 026 600 шекелей — нет налога;
от 1 026 600 до 1 442 870 шекелей — 3,5%;
от 1 442 870 шекелей — 5%.
Вторая и более квартира:
до 873 500 шекелей — 3,5%;
от 873 500 шекелей — 5%.
Юридическое сопровождение (экспертиза документов, удостоверяющих права на собственность; составление договора купли-продажи; получение согласований органов государственной власти или органов местного самоуправления; государственная регистрация недвижимости) — 0,5−2% стоимости сделки.
Регистрация жилья и госпошлины — 1000 шекелей.
Банковская гарантия (защита капиталовложений) — 0,8% годовых от стоимости квартиры, иногда банковская гарантия включена в стоимость.
