Лес напротив, но и железная дорога рядом. Посмотрели на участки в пригороде Минска глазами архитектора
14.08.2026 402
Выбор участка на аукционе — это всегда лотерея. В описании и на карте все может выглядеть привлекательно: ровные контуры, есть электричество и газ. Но не поплывет ли участок после первого ливня, не придется ли слушать по ночам гул трассы или железной дороги? Не упрется ли дом окнами гостиной в соседский гараж? Мы решили посмотреть лоты ближайших торгов в Минском районе глазами архитектора Андрея Цивилько: оценить сильные и слабые стороны довольно дорогих, но весьма привлекательных по расположению участков. Стоит признать: некоторые нюансы и не очевидные проблемы мы бы самостоятельно, скорее всего, и не увидели.
Архитектурное бюро Андрея Цивилько проектирует современные дома под сценарии жизни заказчика с 2014 года. К ним обращаются и в сложных ситуациях, когда уже земля куплена, а там сложный рельеф, мокрая низина, плохие грунты и прочие проблемы. Чтобы обезопасить себя от подобных рисков, архитектор предлагает сначала делать аудит участка, чтобы понимать, стоит ли вообще бороться на аукционе за него или нет.
И как раз с этой целью сначала изучим четыре участка по 15 соток в деревне Ляховщина. Это всего в 12 километрах от МКАД, рядом с Ратомкой. Начальная стоимость каждого — 100 000 рублей. Коммуникации заявлены следующие: электричество (10 кВт) и газ.
По мнению Андрея Цивилько, это хорошие участки для строительства. Асфальт находится в 50 метрах, до асфальта дорога подсыпана бетонным боем. Лес с северной стороны и активный рельеф за пределами участка создают живописный вид.
Дорога расположена с южной стороны и такая ориентация по сторонам света приведет с дилемме, как разместить помещения внутри дома, чтобы солнце попадало в них.
Перепад рельефа на участках разный, наибольшая разница по высотам у лота 1, задняя часть участка поднимается на 3−4 метра. Наиболее пологий лот 4, но он является самым узким, а значит менее удобным для размещения дома.
В целом все хорошо и с лотами 3 и 2, можно строиться, но архитектор отметил несколько нюансов, о которых просто нужно знать. Например, со стороны подъезда к участкам находится пожарный пруд. Из-за его может быть большое количество насекомых и комаров. За участками с северной стороны — возвышенность и на ней лес. С горы может стекать дождевая вода, что приведет к необходимости устройства поверхностного водоотведения. Эта проблема более актуальна для лотов 1 и 2.
В Ратомке на торги выставили 5 участков (лоты 6,7,8,9 и 10). Первые три расположены в районе улицы Виноградной. По площади они мало отличаются — 11−12 соток. Начальная стоимость — 84−87 тысяч рублей. Коммуникации заявлены следующие: электричество (10 кВт) и газ.
Это активно застраивающаяся часть Ратомки. Все соседи строятся — будет однородная современная среда. Но архитектор на месте сразу определил несколько потенциальных проблем смежных лотов 7 и 8. По середине участков проходит лесополоса, но это наименьшая из проблем. Во-первых, относительно дороги участки находятся ниже метра на два, в низине, а за дорогой — холм, с которого по дороге будет стекать вода. Андрей Цивилко говорит, что у покупателя будет большой соблазн сделать подсыпку для выравнивания участка, а это сейчас очень дорого.
Третья проблема — в 150 метрах находится железная дорога, которая будет постоянным источником шума. И это особенно будет чувствоваться ночью.
Лот 6 находится дальше от железной дороги, и он чуть в стороне от холма — воды должно быть меньше, но при этом сам надел треугольный.
Зато ориентация по сторонам света идеальная — дорога с северной стороны, основные помещения дома можно размещать с солнечной стороны.
Лот 9 — это крайний участок в районе новой улицы Полесской. Его площадь — 10,87 сотки. Имеются электричество (10кВт) и газ. Начальная стоимость — 225 000 рублей.
Внешне участок кажется идеальным местом — полянка среди леса, минимум соседей. Но есть и ложка дегтя: до линии железной дороги 100 метров, до автомагистрали Минск-Гродно — 250 метров, гул от автомобилей стоит постоянно. Перепад по участку есть, глазами оценить его сложно, так как не читаются границы земельного участка. Подъездная дорога — накатанная грунтовка.
Ближайший сосед явно забросил стройку — вам придется в одно лицо делать нормальный подъезд. Ориентация по сторонам света хорошая, но нужно учитывать лес рядом — будет давать тень. При ориентации дома по сторонам света терраса и окна гостиной могут выходить как в сторону железной дороги, так и на юг.
Лот 10 — самый дорогой участок в Ратомке. Находится на улице Славянской. Обещаны электричество (10кВт) и газ. Начальная стоимость за 11,27 сотки — 300 000 рублей.
Андрей Цивилько сразу отметил плюсы локации: хорошая транспортная доступность, асфальт, через дорогу — красивый смешанный лес. Сам участок зарос соснами и березами. Есть перепад по рельефу около 3 метров. В процессе освоения участка могут появиться вопросы к соседу с южной стороны — он построил по границе навес с гаражом и вода с их крыш отводится на аукционный участок.
Ориентация участка по сторонам света хорошая. Дорога и вид на лес находятся с юго-западной стороны, а сосед с навесом с юго-восточной — это те стороны, куда хочется ориентировать гостиную и жилые помещения по солнцу. Придется учитывать близкое расположение высокого гаража соседа. Впрочем, благодаря рельефу (сосед ниже), высота гаража будет визуально уменьшаться.
Напоминаем, что аукцион состоится 21 августа в 9.00 по адресу: Минск, улица Чкалова, 5.
Читайте также:
Минус еще один частный сектор с коттеджами. Зафиксировали снос в районе за универсамом «Рига»
Нашли бюджетные однушки с хорошим ремонтом в Минске в домах от 2000 года. Сколько они стоят?
В «секретном» квартале под Минском сдали первые дома. А сколько тут стоят квартиры?
