Повышение инвестиционных рисков на мировом рынке недвижимости привело к тому, что белорусские банки вынужденно сократили объем денежных средств, направляемых на кредитование жилой недвижимости, что негативно отразились на активных участниках рынка жилой недвижимости. В контексте рынка новостроек (долевое строительство) это затронуло как дольщиков, так и застройщиков.
Строительные проекты, которые не были обеспечены финансированием, в том числе за счет средств дольщиков, привлеченных до того, как рынок настигли известные потрясения, сегодня имеют определенные риски незавершения строительства в срок. Следовательно, строительные компании, реализующие подобные проекты, обладают повышенной мотивацией всеми возможными способами поддерживать свои проекты. Самым распространенным и очевидным из них стал способ снижения цен. Однако применение подобной меры ценового стимулирования спроса содержит в себе определенную опасность. Если на вторичном рынке в условиях необоснованно завышенных цен это приведет к сокращению объема предложения и установлению равновесной (справедливой) цены, то в сегменте новостроек «игра» на понижение может вызвать далеко не положительный эффект: под давлением общего отрицательного ценового тренда, удовлетворяя ожидания потребителей, застройщики вынужденно опустят цены ниже уровня, позволяющего покрыть себестоимость и увеличивающиеся риски строительства. А это означает, что по таким проектам повысится не только вероятность затягивания сроков строительства, но и ухудшения качества используемых строительных материалов, консервацию объектов и т. п. В этой связи, позиция некоторых потребителей, а также непрофильных участников рынка (юристов, аудиторов, агентств недвижимости, специализирующихся на вторичном рынке жилья), которые предполагают о том, что цены существенно упадут: чуть ли не в два раза к сентябрю следующего года, — на самом деле очень опасна для рынка, в том числе для потребителя. Подобные настроения заставляют некоторых потребителей занимать выжидательную позицию. Складывающееся состояние рынка может обернуться тем, что часть строек просто заморозится: коммерческие строительные компании скорее ничего не будут строить и продавать, нежели продавать себе в убыток, а это в свою очередь приведет к сокращению и без того не удовлетворяющего спрос предложения, за чем неминуемо последует рост цен на те немногие проекты, которые, имея запас финансовой прочности, сохранят свои позиции на рынке. Также не стоит всерьез рассчитывать на то, что в следующем году в банковском секторе не произойдет никаких изменений к лучшему. Поскольку жилищное строительство оказалось в числе наиболее социально значимых и постоянно контролируемых государством областей общественной жизни, развитие рынка жилой недвижимости будет поддерживаться и стимулироваться. Именно поэтому такие явления, как недоступность для большинства населения банковских кредитов на приобретение жилья, приостановление строительства жилых домов, существенное падение или рост цен на жилье, не могут произойти либо существовать длительный период времени. Таким образом, позыв Застройщиков, которые отвечают за удовлетворение насущной потребности населения в жилье, является не столько криком о помощи, сколько сигналом к тому, что в сложившейся ситуации финансовое участие в строительстве самих граждан, которые непосредственно нуждаются в жилье, стало, пожалуй, единственным способом завершить начатые проекты. В этой ситуации остается надеяться на то, что граждане все же адекватно оценят сложившуюся ситуацию и примут правильное решение. В действительности, изложенная выше идея уже находит понимание среди некоторой, наиболее прогрессивно мыслящей и активной части населения. В основной своей массе — это граждане, постоянно находящиеся в деловой среде, обладающие полной и компетентной информацией о состоянии и динамике рынков, в том числе рынка недвижимости. Данная категория граждан непосредственно испытала на себе воздействие кризисных явлений и обнаружила в связи с этим определенные выгоды не откладывать решение жилищного вопроса на следующий год, сохранив уверенность в том, что недвижимость останется ликвидным активом, даже если цены сейчас немного снизятся, а вложенные в строительство деньги никуда не пропадут, не исчезнут, поскольку будут обеспечены недвижимостью, которая, практически не имея спекулятивной составляющей в цене (в отличие от недвижимости на смежных рынках), останется одним из наиболее надежных инструментов для размещения частных инвестиций. Помимо ценового метода стимулирования спроса, часть строительных компаний пошла по пути увеличения периода рассрочки платежа и уменьшения суммы первоначального взноса. Заказчики строительства, которые не так остро нуждаются в финансировании, используют специальную программу поддержания инвестиционной привлекательности своих проектов, основанную на неценовом методе регулирования спроса. Отсутствие такой потребности в каждом конкретном случае обусловлено различными причинами: заблаговременно полученными кредитными ресурсами либо наличием в достаточном объеме заранее привлеченных денежных средств дольщиков и др. По причине того, что большая часть таких проектов уже профинансирована, риск несвоевременного ввода в эксплуатацию строящегося жилого дома минимален, а количество предлагаемых к приобретению квартир ограничено. Данная программа позволяет: 1. Без привлечения банковского кредита и при наличии не менее 20% стоимости приобретаемой квартиры стать участником долевого строительства. 2. В течение 9 месяцев строительства квартиры финансировать в стройку в размере не более 2000 долл. США ежемесячно. 3. Зафиксировать стоимость квартиры в белорусских рублях на весь период строительства. 4. Располагать временем, достаточным для изыскания источника финансирования оставшихся 70% стоимости квартиры, срок оплаты которых отнесен на сентябрь 2009 года. К слову, таким источником может выступать и банковский кредит. С точки зрения абсолютных единовременных и ежемесячных затрат дольщик будет поставлен в ситуацию, как если бы он взял кредит в банке, только в предложенном варианте первые 9 месяцев он будет погашать стоимость квартиры, а не платить проценты по кредиту. Основное условие программы — оплатить к моменту завершения строительства (сентябрь 2009 года) 30% стоимости квартиры, в связи с этим размер первоначального взноса и график платежей составляется по желанию каждого клиента. Застройщик, таким образом, получит гарантированный объем финансирования для поддержания темпов строительства и своевременно введет дом в эксплуатацию. Дольщик — вступит в долевое строительство сегодня, сэкономит на процентах по кредиту и зафиксирует за собой право на получение в собственность квартиры уже до конца следующего года на условиях рублевой цены, зафиксированной на момент заключения договора долевого строительства. При этом рыночная цена метра за период строительства может измениться, и не исключено что в большую сторону. Обратим внимание на риски дольщика при таком варианте приобретения жилья. Главный риск состоит в том, что даже спустя длительное время, дольщику не удастся найти необходимый объем средств на последний взнос. В этом случае, вероятно, последует расторжение договора долевого строительства: дольщик получает уплаченные деньги, проиндексированные в соответствие с законодательством о долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
http://nb.by/
