Глобус инвестора
15.12.2008 380
Кризис расширил рынок зарубежной недвижимости по доступным для многих россиян ценам. Покупателю осталось определиться, что ему больше по душе — родина или пусть и не очень дорогие, но далекие страны.
Один из результатов мирового финансового кризиса — падение цен на недвижимость. Для многих, конечно, это означает снижение уровня жизни и урезание привычных расходов, но с другой стороны, падение стоимости квадратного метра дает возможность относительно недорого приобрести домик или квартиру где-нибудь у теплого моря. Или не у моря — кому что больше нравится. Россияне, впечатленные заоблачными ценами в Москве и других крупных городах, все чаще подумывают о возможности вложить сбережения в зарубежную недвижимость.
Согласно опросу сайта Prian.ru наибольшей популярностью среди россиян пользуется около десятка стран. На первом месте Болгария — там хотели бы иметь жилье 14,53% респондентов, следом идет Германия (8,02%), затем Финляндия (7,87%) и Испания (7,85%). Замыкают первую пятерку США, затем по падению популярности идут Франция, Чехия, Италия и Египет. Замыкает список Турция с 3%. Приоритеты понятны — большинство из перечисленных стран обладают каким-либо весомым преимуществом, будь то легкость получения визы, близость к месту постоянного проживания, схожий с русским местный язык, престижность страны вкупе с относительной дешевизной или хотя бы хороший климат и морской воздух. Правда, далеко не везде «набор» этих факторов одинаков, кое-куда, например в США, визу получить не так и просто…
Рост или падение
Как поведут себя цены на зарубежную недвижимость в дальнейшем? Пока что они снижаются, но падение постепенно затормаживается. «Мы рекомендуем принимать решение самостоятельно, потому что ситуацию трудно прогнозировать, — говорит руководитель направления Distant Property Management холдинга „Миэль“ Наталья Завалишина. — Так, в Испании, где наблюдалось самое заметное падение цен на объекты, в последние несколько месяцев снижение прекратилось. Мы думаем, что цены достигли дна и вряд ли пойдут ниже. Кроме того, там практически не появляется новостроек, так как в период кризиса строительство обычно замирает. В то же время количество предлагаемых объектов сокращается, ведь построенное постепенно раскупается». А в Германии, например, цены вообще не снижаются. По словам Завалишиной, для Европы более характерна тенденция сокращения объемов продаж, нежели падение стоимости объектов. Если же цены на европейский объект вдруг дешевеют, то к нему надо относиться особенно внимательно, поскольку это говорит о непопулярности данного жилья в силу каких-то специфических причин.
«Больше всего пострадал рынок массового дешевого жилья, раздутый в надежде на бесконечный интерес со стороны инвесторов-спекулянтов», — считает управляющий директор EstateService Москва & EstateService Санкт-Петербург Геннадий Тузов. При этом рынок по-настоящему ликвидного жилья, хоть и снизил темпы роста и объемы оборота, чувствует себя, по мнению Тузова, достаточно уверенно с точки зрения цен: движения вниз не наблюдается вовсе. Разовые случаи не в счет. Например, совершенно уверенно чувствует себя недвижимость Австрии, которая никогда не была вовлечена в спекулятивную гонку. Тихая гавань для инвестиций остается таковой даже в период кризиса.
Что же касается столь любимой россиянами Болгарии, то цены там пока снижаются. Связано это прежде всего с финансовым кризисом в Великобритании. «Болгария для граждан Великобритании и Ирландии была „новой Испанией“, то есть бум после вступления Болгарии в ЕС и открытия дешевых перевозчиков подхлестнул интерес к этой стране, — объясняет руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Петр Коваленко. — Но кризис заставил британских инвесторов срочно выходить из рынка. В результате, правда, появилось много „перегретых“ предложений от собственников, цены, которые сопоставимы с новыми инвестиционными предложениями. В общем, спад в экономике отбросил цены на болгарскую недвижимость на уровень 2−3-годичной давности».
В Испании, между тем, цены опустились на 15−25%, поскольку испанские риэлторы тоже завязаны на британских инвесторов, пояснили в IntermarkSavills. С другой стороны, испанцы не готовы к такой ситуации и предпочитают не продавать объекты «до лучших времен». Схожий подход и в Черногории — там предпочитают держать высокие цены при отложенном спросе. «Думаю, что ситуация разрешится в начале туристического сезона небольшой коррекцией цен в ту или другую сторону», — полагает Петр Коваленко.
Но спрос на недвижимость в мире намного не упадет, прогнозируют эксперты. «Те, у кого есть деньги, будут диверсифицировать свои вложения, то есть станут покупать подешевевшую недвижимость и в России, и в Европе, и в США», — уверен председатель совета директоров «СУИ-холдинга» Азарий Лапидус. При этом следует ожидать дальнейшего падения цен, сопровождаемого рецессией. Оно будет до середины следующего года, пока финансовые инструменты европейских и американских рынков не начнут работать. Однако в 2010 году, считает Лапидус, станет заметен незначительный подъем, он и определит возможное общее позитивное движение общего рынка недвижимости.
Место на земле
Куда же лучше всего вкладывать деньги — в спокойную Австрию или, скажем, в морские курорты Болгарии? Окончательный выбор остается, разумеется, за покупателем. В «Миэле», например, считают, что в плане инвестиций сейчас очень перспективен Египет, поскольку там достаточно загранпаспорта для приобретения жилья, нет дополнительных налогов, высокая стоимость аренды, возможно круглогодичное использование жилья, да к тому же и цены только растут.
«Сейчас выгодно инвестировать в построенные объекты в Испании, поскольку цены достигли психологического минимума, выбор объектов огромный. Имеет также смысл покупать целые комплексы для последующей перепродажи», — говорят в IntermarkSavills. Помимо этого испанцы дают любопытную систему скидок: в ряде комплексов цены снижаются ниже уровня рынка на отдельные апартаменты методом случайной выборки. То есть из продаваемого в комплексе объема апартаментов выделяется 5−10 квартир, стоимость которых снижается на 20−30%. Качество этих апартаментов ничем не уступает остальным, но методом случайной выборки они попадают под скидку. Когда эти квартиры раскупаются, подобная скидка предоставляется и на ряд других. Компании таким образом обеспечивают себе продажи, поскольку в период снижения объемов продаж такие механизмы очень действенны.
«За рубежом интереснее приобретать недвижимость, чем в России, там будет сильное снижение цен», — прогнозирует Азарий Лапидус. Что же касается конкретного выбора, то не надо забывать о стоимости авиаперелетов и количестве рейсов в те или иные уголки мира. Авиация переживает не лучшие времена, достаточно вспомнить уже обанкротившуюся Alitalia, российскую «Дальавиа» или близкую к банкротству «КрасЭйр». А этой зимой с рынка уйдут еще несколько компаний, из-за чего оставшиеся вынуждены будут снизить количество маршрутов.
В связи с отменой виз более популярным стал Израиль, хотя цены на первичном рынке там выше, чем на вторичном, но по сравнению с Москвой все равно недорого — в среднем 1−1,5 тыс. евро за квадратный метр. Щадящие цены и в других странах. Например, средняя квартира в Чехии обойдется в 60−80 тыс. евро, в Египте квартиры начинаются вообще от 20 тыс. долл.
Покупаем с умом
С одной стороны, за рубежом недвижимость дешевле, чем у нас, с другой — что называется, «не наездишься». Однозначный ответ на вопрос, где же лучше сегодня покупать недвижимость , «там» или «здесь», получить сложно, многое зависит от желания покупателя. Но учитывая высокие цены на российском и, в частности, московском рынке, наверное имеет смысл поискать варианты за рубежом. Правда, отдавая себе отчет, что зафиксировать прибыль вряд ли удастся раньше, чем через 2−2,5 года.
Покупая жилье за рубежом, надо соблюдать несколько правил. «При выборе страны и города для инвестирования необходимо помнить, что покупать квартиру или дом нужно не там, где дешевле, а там, где потом не возникнет проблем с реализацией», — советует руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. По его словам, в период кризиса недвижимость в курортных местах будет пользоваться гораздо меньшим спросом, чем в столицах или крупных городах. Иначе говоря, купить апартаменты где-нибудь на Кипре или в Испании можно со значительным дисконтом, но не исключено, что потом возникнут сложности с продажей и быстро выйти из проекта не получится. «Стоит инвестировать в инвестиционно привлекательные объекты, а на российском рынке или за рубежом — это не так важно. Главное — правильно выбирать сами объекты», — уверена Наталья Завалишина из «Миэля».
Однако, по мнению Петра Коваленко из IntermarkSavills, последствия покупки зарубежной недвижимости легче просчитать, нежели российской, так как экономика многих стран более диверсифицирована и не зависит напрямую от стоимости, например, энергоносителей. Соответственно с точки зрения сохранения средств и их небольшого роста в кратко- и среднесрочной перспективе есть смысл покупать зарубежные объекты.
«Сейчас сложно точно оценить степень влияния кризиса на российскую экономику, но я полагаю, что с точки зрения сохранения капиталов развитая Европа более надежна. А вот где будет выгодней спекулировать — покажет ближайшее время», — говорит Геннадий Тузов из EstateService.
В общем, выбирать между жильем в Москве и за рубежом потенциальному покупателю в конечном счете придется самому, но рассматривать заграницу в качестве альтернативы приобретению в России все же стоит.
