Это вызовет обвал цен на квартиры. Пессимистичные сценарии развития рынка Минска
27.07.2026 319
Этот материал завершает серию публикаций о нашем обновленном прогнозе развития рынка жилья Минска до конца 2026 года. В первых двух статьях мы разобрали три сценария — от самых оптимистичных до «осторожного» варианта, в котором рост доллара начинает охлаждать рынок. Сегодня пришло время поговорить о двух финальных сценариях. Они уже не оставляют места оптимизму, но при этом остаются вполне реальными: если экономическая ситуация ухудшится, рынок может перейти в фазу стагнации или даже стрессового замедления.
В конце статьи вас ждет опрос — просьба поделится своим мнением.
Сценарий № 4. Покупатели начинают уступать рынок
Вероятность: 10−15%
Что происходит
Этот сценарий становится актуальным, если курс доллара поднимается выше 3,3−3,5 BYN. В таком случае велика вероятность того, что за ними последуют и кредитные ставки, которые вырастут до 17−19%. Все это сильно ударит по покупательской способности: все больше семей не могут собрать деньги на доплату или получить кредит на нужную сумму. Цепочки сделок «продать имеющуюся квартиру чтобы купить новую» начинают распадаться, сделки проходят медленнее, а часть покупателей вовсе ставят на паузу.
Как реагирует рынок
Количество сделок падает до критичной для цен отметки 900−1000 в месяц. Но даже при таком снижении активности цены обваляться сразу. История минского рынка показывает: продавцы реагируют медленно. Сначала уменьшается число сделок, затем продавцы занимают выжидательную позицию в несколько месяцев, и только потом рынок перестает расти.
Прогноз цен
Средняя стоимость квадратного метра в этом сценарии к концу года составит 2250−2350 $, а прирост за второе полугодие еще порядка +4%. Их рост почти останавливается, но и полномасштабного падения тоже нет — рынок входит в фазу затяжной стагнации.
И вот здесь уже тактика продавцов должна смениться с «максимизации стоимости продажи» на «ускорение продажи». Потому что каждый новый день будет нести в себе новые риски.
Сценарий № 5. Сплошной стресс и состояние аффекта
Вероятность: до 5%
Что происходит
Это самый негативный сценарий, но он не фантастический. Он возможен при сочетании нескольких факторов: резкий рост курса доллара выше 3,5 BYN (а мы уже такое видели не так давно), удорожание кредитов свыше 20%, что вызовет снижение доходов населения и будет являться следствием ухудшения внешнеэкономической ситуации.
Как реагирует рынок
Доводят сделки до конца только самые стойкие и независимые в финансовом плане покупатели. Остальные, как минимум, переходят в выжидательную позицию. Поэтому количество сделок падает до 700−900 в месяц — в зависимости от того, насколько сильным и быстрым будет сочетание роста курса и кредитов. И вот здесь количество квартир в продаже уже начинает накапливаться, даже несмотря на то, что люди массово отказываются от продажи имеющейся квартиры из-за невозможности доплатить на новую.
Прогноз цен
Даже в стрессовом сценарии рынок не обваливается одномоментно. Но и речи про удержание цен на одном уровне, не говоря уже про продолжение роста, быть не может. Продавцы в отсутствии спроса и понимая всю сложность ситуации, начинают идти на уступки в цене и бороться за «выживших» покупателей.
Из-за состояния аффекта нет провала цен, но начинается их умеренный откат. В результате можно ожидать, что к концу года средняя цена метра снизится до 2050−2200 $, а это примерно -5% к текущим показателям. Рынок Минска традиционно достаточно инертно реагирует на негатив (исключение — март 2022 года, когда «негатив» был очень острым). При этом в целом за год динамика цен остается в плюсе 8%.
Итоговые выводы Realt
Сегодня рынок жилья Минска крепко стоит на ногах, но остается очень чувствительным к курсу доллара и стоимости кредитов. И хотя оптимизм пока побеждает, игнорировать риски нельзя.
Но важно понимать, что сегодня ключевым фактором становится уже не только курс доллара и уровень кредитных ставок, а их сочетание. Именно от этого зависит, сколько семей в действительности способны купить квартиру. Именно сочетание этих факторов определяет, продолжат ли цены расти, перейдут в стадию стабилизации или начнут снижаться.
Все хотят стабильности — чтобы доллар не рос, а кредиты дешевели. Но рынок — не желание, а механизм.
И если смотреть честно, то наиболее реалистичным выглядит сценарий, в котором доллар поднимается до 3,1−3,2 BYN, а рынок постепенно остывает. Именно этот сценарий мы первоначально считали базовым. Он не катастрофичен, но и не радостен: рынок «приземляется» после стремительного роста, сделки проходят медленнее, а цены растут осторожнее.
Однако мы отдали 50% вероятности более оптимистичному сценарию № 2 — потому что рынок сегодня живёт не только цифрами, но и настроениями. Люди продолжают покупать, продавцы — поднимать цены, а вера в то, что «хуже не станет», остается одним из главных двигателей рынка.
Сценарии № 4 и № 5 — это уже зона риска. Они маловероятны, но вполне возможны при ухудшении внешних условий. История знает примеры, когда рынок менялся резко и неожиданно. Поэтому покупателям и продавцам важно понимать: если наступят форс‑мажоры, рынок может перейти в стагнацию или стрессовую фазу.
Что это означает для покупателей?
Вероятность снижения цен в текущем году минимальная — для этого нужны сильные форс-мажорные обстоятельства, от наступления которых не выиграет никто. Снижение цен уже не будет радовать из-за других сопутствующих стрессовым моментам негативным изменениям.
Поэтому откладывание покупки квартиры лишь увеличивает бюджет на ее приобретение. В случае с однокомнатной квартирой — в среднем на тысячу долларов каждый месяц.
Что это означает для продавцов?
Они в сильной позиции, потому что рынок и экономическая ситуация играет им на руку. По первым трем, наиболее вероятным сценариям, до конца года им волноваться не о чем — прирост стоимости все равно будет. Но не стоит слишком перегибать с ценой — это может растянуть продажу на неопределенный срок. А чтобы определить объективную стоимость — используйте наш бесплатный сервис Realt.Оценка.
Что это означает для инвесторов?
Все знают, что покупать квартиры в инвестиционных целях на пике цен не логично. Но про «пик цен» говорят который год, а цены продолжают расти. Поэтому покупать можно и сейчас — главное только выбрать сбалансированный по цене-ликвидности вариант. Особенно если готовы на «длинные деньги» от последующей сдачи в аренду.
Если стоит цель купить и в конце года просто продать дороже — такой вариант тоже возможен, но многое будет зависеть от приобретенной квартиры — если она будет не по верху рынка, небольшой площади, в хорошем состоянии и в востребованной локации — то противопоказаний к покупке нет.
Как вы считаете, какой из сценариев выглядит наиболее реалистичным? Просьба проголосовать в опросе ниже либо предложить свой вариант.
