Прогноз цен на квартиры в Минске. От оптимизма к реальности
24.07.2026 823
Этот материал продолжает серию публикаций о нашем обновленном прогнозе развития рынка жилья Минска до конца 2026 года. В прошлой статье мы разбирали два наиболее оптимистичных сценария — когда рынок растет на фоне стабильного курса валют и доступных кредитов. Сегодня же делаем первый шаг в сторону пессимизма: поговорим о сценарии, вероятность которого тоже высока, но в котором рост доллара начинает постепенно охлаждать рынок.
Почему этот сценарий важен
Потому что никто не обещал столь низкий доллар, но так получилось по ряду причин. И уже второй год это помогает ценам расти.
Но мы не исключаем, что в ближайшие месяцы доллар сможет наверстать упущенные позиции в котировках валют. Как минимум, подняться до уровня, который еще в конце прошлого года международные финансовые аналитики и белорусские банки принимали для себя, как средний за весь 2026 год — на уровне 3,2 BYN. И здесь возникает вопрос — и что тогда?
Этот сценарий — своего рода «золотая середина» между оптимизмом из прошлой статьи и пессимизмом следующих сценариев. Он не обещает падения цен, но показывает, что рынок может замедлиться, даже если внешне все выглядит относительно спокойно. При этом его вероятность весьма высока.
Сценарий № 3. Рост доллара начинает охлаждать рынок
Вероятность: 25−30%
Курс доллара поднимается до 3,0−3,2 рубля. На первый взгляд кажется, что такое изменение не слишком значительно. Однако именно при текущем уровне цен, даже оно способно заметно изменить поведение покупателей. Ведь в этом случае стоимость квартир в рублях автоматически вырастет до +10%. И если сегодня аккуратная однушка (70 000 $) стоит порядка 203 000 рублей, то с ростом доллара стоимость поднимется до 224 000 рублей (+21 000 BYN!!!).
Во многом спасать ситуацию будут остающиеся на прежнем уровне доступности, кредитные ставки.
В результате часть семей уже не сможет получить необходимую сумму кредита или собрать деньги на доплату при покупке новой квартиры, что из-за чего продажи начнут снижаться до 1000 сделок месяц, что уже начнет растягивать продажи квартир и тем самым вынудит ряд продавцов отказаться от поднятия цен либо даже пойдти на определенные уступки.
И вот здесь проявится особенность минского рынка: поскольку большинство сделок происходит по принципу «сначала продать старую квартиру, затем купить новую», то если семье становится сложно найти деньги на доплату, она откладывает продажу своей квартиры.
То есть с одной стороны, покупателей становится меньше, но с другой — отчасти уменьшается и предложение квартир.
Именно поэтому цены в таком сценарии обычно не устремляются сразу вниз. Наоборот, сокращение предложения частично компенсирует снижение спроса, и поэтому рынок словно переходит на более низкую передачу: сделок становится меньше, а цены продолжают расти, но значительно медленнее.
По нашим оценкам, к концу года средняя цена квадратного метра в этом случае составит 2350−2450 $ (в июне была 2 214 $), а количество сделок снизится до 1000−1100 в месяц (в июне было 1300).
Обратите внимание, что даже в этом случае рост цен за второе полугодие ожидается значительным — 8%. Напомним, что за первое полугодие текущего года он составил +14%, а за весь прошлый год 22%. Это значит, что даже при не сильно растущем долларе, возможности по поднятию цен у продавцов до конца года еще будут.
Но в погоне за максимальной ценой, главное не упустить момент, когда уже пора остановиться и на первое место поставить не стоимость, а быстроту продажи. Но об этом мы будем информировать.
(Промежуточные) выводы Realt
На наш взгляд, именно первые три сценария демонстрируют «ожидания» и «реальность» рынка жилья Минска.
Все хотят чтобы доллар и кредитные ставки не росли, а в идеале — снизились еще сильнее. Ведь это сделает жилье «дешевле» и добавит покупателям возможностей. Но если удешевление кредитов еще можно ожидать (хотя бы на основании озвученной возможности еще одного снижения ставки рефинансирования), то поведение доллара непредсказуемо — потому что зависит, как от развития международного конфликта, так и от финансовой политики РФ.
Понимая это, признаемся — первоначально из всего набора сценариев 50% вероятности мы хотели отдать именно сегодняшнему — тому, где курс доллара постепенно поднимается до 3,1−3,2 BYN. Именно такое развитие событий видится наиболее «реалистичным». Это не катастрофа, но и не праздник. Это «реальность», в которой рынок начинает «приземлятся» в своем взлете цен. И это, пожалуй, не такой уж и плохой вариант (как могут подумать покупатели).
Но надо понимать, что вслед за долларом скорее всего подорожают и кредиты, а это уже сильно подкосит покупателськую способность.
Поэтому в итоге мы все же отдали предпочтение (и 50% вероятности) более оптимистичному сценарию (№ 2 из прошлой статьи) — потому, что так хочется верить, что хуже не станет. И, возможно, именно эта вера — главный двигатель рынка сегодня. Люди продолжают покупать, продавцы — поднимать цены, а аналитики — прогнозировать поведение рынка.
В следующем материале мы расскажем про оставшиеся 2 сценария, в которых уже не будет места оптимизму. Но они не фантастичные, а вполне реальные — просто их вероятность оценивается ниже, чем первых трех. История помнит достаточно примеров совершенно непредсказуемых событий, а значит продавцам и покупателям уже сейчас следует понимать, с чем придется столкнутся в случае наступления форс-мажоров.
Узнавайте важные новости первыми:
YouTube Realt. Эксперт
