Прогноз цен на квартиры в Минске. От оптимизма к реальности
24.07.2026 9717
Андрей Чернышев
Этот материал продолжает серию публикаций о нашем обновленном прогнозе развития рынка жилья Минска до конца 2026 года. В прошлой статье мы разбирали два наиболее оптимистичных сценария — когда рынок растет на фоне стабильного курса валют и доступных кредитов. Сегодня же делаем первый шаг в сторону пессимизма: поговорим о сценарии, вероятность которого тоже высока, но в котором рост доллара начинает постепенно охлаждать рынок.
Другие сценарии:
Часть 1. Что будет с ценами на квартиры в Минске до конца 2026 года? Даем первые два сценария.
Часть 3. Это вызовет обвал цен на квартиры. Пессимистичные сценарии развития рынка Минска.
Почему этот сценарий важен
Потому что никто не обещал столь низкий доллар, но так получилось по ряду причин. И уже второй год это помогает ценам расти.
Но мы не исключаем, что в ближайшие месяцы доллар может наверстать упущенные позиции в котировках валют. Как минимум, подняться до уровня, который еще в конце прошлого года международные финансовые аналитики и белорусские банки принимали для себя, как средний за весь 2026 год — на уровне 3,2 BYN. И здесь возникает вопрос — и что тогда?
Этот сценарий — своего рода «золотая середина» между оптимизмом из прошлой статьи и пессимизмом следующих сценариев. Он не обещает падения цен, но показывает, что рынок может замедлиться, даже если внешне все выглядит относительно спокойно. При этом его вероятность весьма высока.
Сценарий № 3. Рост доллара начинает охлаждать рынок
Вероятность: 25−30%
Курс доллара поднимается до 3,0−3,2 рубля. На первый взгляд кажется, что такое изменение не слишком значительно. Однако при текущем (высоком) уровне цен, даже оно способно заметно изменить поведение покупателей. Ведь в этом случае стоимость квартир в рублях автоматически вырастет до +10%. И если сегодня бюджетная однушка (70 000 $) стоит порядка 203 000 рублей, то с ростом доллара стоимость поднимется до 224 000 рублей (+21 000 BYN!!!).
Во многом спасать ситуацию будут остающиеся на прежнем уровне доступности, кредитные ставки.
В результате часть семей уже не сможет получить необходимую сумму кредита или собрать деньги на доплату при покупке новой квартиры. Из-за этого продажи снизятся до 1000 сделок месяц, что уже начнет растягивать продажи квартир. Это вынудит ряд продавцов отказаться от поднятия цен либо даже пойти на определенные уступки.
И вот здесь проявится особенность минского рынка: поскольку большинство сделок происходит по принципу «сначала продать старую квартиру, затем купить новую», то если семье становится сложно найти деньги на доплату, она откладывает продажу своей квартиры.
То есть с одной стороны, покупателей становится меньше, но с другой — отчасти уменьшается и предложение квартир.
Именно поэтому цены в таком сценарии обычно не устремляются сразу вниз. Наоборот, сокращение предложения частично компенсирует снижение спроса, и поэтому рынок словно переходит на более низкую передачу: сделок становится меньше, а цены продолжают расти, но значительно медленнее.
По нашим оценкам, к концу года средняя цена квадратного метра в этом случае составит 2350−2450 $ (в июне была 2 214 $), а количество сделок снизится до 1000−1100 в месяц (в июне было 1300).
Обратите внимание, что даже в этом случае рост цен за второе полугодие ожидается значительным — 8%. Напомним, что за первое полугодие текущего года он составил +14%, а за весь прошлый год 22%. Это значит, что даже при не сильно растущем долларе, возможности по поднятию цен у продавцов до конца года еще будут.
Но в погоне за максимальной ценой, главное не упустить момент, когда уже пора остановиться и на первое место поставить не стоимость, а быстроту продажи. Но о наступлении этого момента мы проинформируем.
(Промежуточные) выводы Realt
Именно первые три сценария демонстрируют «ожидания» и «реальность» рынка жилья Минска.
Все хотят чтобы доллар и кредитные ставки не росли, а в идеале — снизились еще сильнее. Ведь это сделает жилье «дешевле» и добавит покупателям возможностей.
Но если удешевление кредитов еще можно ожидать (хотя бы на основании озвученной возможности еще одного снижения ставки рефинансирования), то поведение доллара непредсказуемо — потому что зависит, как от развития международного конфликта США, так и от финансовой политики РФ.
Понимая это, признаемся — первоначально из всего набора сценариев, 50% вероятности мы хотели отдать именно сегодняшнему — где курс доллара постепенно поднимается до 3,1−3,2 BYN. Именно такое развитие событий видится наиболее «реалистичным». Это не катастрофа, но и не праздник. Это «реальность», в которой рынок начинает «приземляться» в своем затянувшемся взлете цен. И это, пожалуй, не такой уж и плохой вариант (как могут подумать покупатели).
Но надо понимать, что вслед за долларом скорее всего подорожают и кредиты, а это уже сильно подкосит покупательскую способность.
Поэтому в итоге мы все же отдали предпочтение (и 50% вероятности) более оптимистичному сценарию (№ 2 из прошлой статьи) — потому, что так хочется верить, что хуже не станет. И, возможно, именно эта вера — мощный двигатель рынка сегодня. Люди продолжают покупать, продавцы — поднимать цены, а аналитики — прогнозировать поведение рынка.
В следующем материале мы расскажем про оставшиеся 2 сценария, в которых уже не будет места оптимизму. Но они не фантастичные, а вполне реальные — просто их вероятность оценивается ниже, чем первых трех. История помнит достаточно примеров совершенно непредсказуемых событий, а значит продавцам и покупателям уже сейчас следует понимать, с чем придется столкнуться в случае наступления форс-мажоров.
Узнавайте важные новости первыми:
YouTube Realt. Эксперт
