Как продать квартиру, купленную в кредит?
26.11.2008 1514
Ольга Антипенко
Сделку можно совершить, даже если вы еще полностью не рассчитались с банком. В Беларуси случаи, когда купленную в кредит квартиру или машину нужно продать еще до срока погашения долга, пока явление не слишком распространенное. Но все же банки с такими ситуациями сталкиваются, ведь в жизни всякое может случиться. Например, возникла у должника необходимость надолго уехать из страны или появилась возможность купить более комфортное жилье.
Здесь рассмотрены возможные схемы таких продаж. Сразу оговоримся, что в каждом конкретном случае все будет зависеть от банка, в котором вы брали кредит. Вернее, от тех условий, которые банкиры записали в договоре. Иногда бывает так, что кредитор устанавливает жесткий мораторий: пока с долгами не рассчитаетесь, продать ничего нельзя. Так что этот нюанс лучше всего уточнить еще до того, как поставите свою подпись в кредитном договоре.
1. Продаем жилье самостоятельно
Шаг первый.
Получаем разрешение банка
Первым делом вам нужно будет встретиться с менеджером банка и выяснить, в каком случае банк даст добро на продажу квартиры. Как правило, такой вопрос решается кредитным комитетом банка. Ваше заявление рассмотрят юристы и служба безопасности банка. Причиной отказа, например, могут стать просрочки предыдущих платежей. Клиент, который не вовремя рассчитывается с банком, вызывает справедливые опасения.
Шаг второй.
Ищем покупателя
Если возражений нет, то можно приступать к поиску покупателя. Как это делать — давать объявление и ждать подходящего варианта или пойти в агентство по недвижимости, — решать вам. Кстати, когда потенциальный покупатель, чтобы расплатиться с вами, должен продать свою квартиру, есть риск, что процедура затянется. Оптимальный вариант — это когда деньги у человека на руках, и он готов с вами расплатиться в любой момент.
Шаг третий.
Продаем квартиру и рассчитываемся с банком
— В данном случае процедура довольно проста: вы вместе с покупателем и пакетом документов приходите в то отделение банка, где оформляли кредит, и он погашает всю оставшуюся сумму кредита, — рассказали в одном из белорусских банков. — После этого ваша кредитная линия будет закрыта. Правда, если кредит выдавался под залог недвижимости, нужно будет снять квартиру с залога в БРТИ. Если кредит был дан под поручительство третьих лиц, то больше ничего делать не нужно.
Кстати, в каждом банке свои схемы проведения подобных сделок. Например, возможен вариант, когда, получив разрешение на продажу квартиры, вы совершаете сделку, а потом в течение какого-то определенного времени (как правило, не больше 10 дней) сами погашаете долг перед банком. Если же квартира продана, а кредит остался невыплаченным, банк поднимет процентную ставку по нему. Кроме того, за просрочки платежей вам назначат еще и штрафные санкции.
2. Продаем кредит
В языке банкиров это называется перевод долга на другое лицо. Принцип такой: банк соглашается, что у старого кредита будет новый заемщик и оформляет оставшийся долг на него. Условия кредита при этом не меняются. То есть если квартира была в залоге у банка, то она там и останется. Покупатель продолжит делать выплаты, а вы получите на руки только ту сумму, которая превысит размер непогашенного кредита.
— Такой вариант для банков не очень интересен, — признаются сотрудники отдела по кредитованию недвижимости. — Дело в том, что когда вам выдавали кредит, банк оценивал все риски, проводила проверку служба безопасности и так далее. Теперь все это придется делать в отношении нового кредитополучателя, а это лишние затраты.
3. Погашаем кредит досрочно
Это самый затратный способ. Во-первых, как правило, нужна довольно крупная сумма денег (если, конечно, до конца выплат не осталось пару месяцев). А во-вторых, часто банки устанавливают комиссии за досрочное погашение кредита.
БУДЬ В КУРСЕ!
Кредитное авто можно продать, заменив залог поручителями
С одной стороны, с продажей машины, купленной в кредит, до момента его погашения дело обстоит проще. Сумма долга, как правило, несравнимо меньше, чем в случае с квартирой. Значит, можно просто ужать расходы и погасить кредит досрочно. Но с другой стороны, необходимость получать разрешение банка на такую сделку никто не отменял. В некоторых банках и вовсе не предусмотрена возможность продажи машины раньше срока.
— Вы берете кредит на целевое использование, пока не погасите задолженность, вы продать машину не сможете, — категорично заявили нам в одном из банков.
Однако это скорее исключение, чем правило.
— Есть два варианта продажи. Если кредит вы брали под поручительство, то никаких проблем нет — продавайте машину и гасите кредит, — рассказали нам в другом банке. — Если же машина находится в залоге у банка, то продать ее можно будет только тогда, когда вы поменяете залог на поручителей.
ЕСТЬ ВОПРОС
Можно ли продавать раньше времени льготную квартиру?
Возможность продажи льготной квартиры до полного расчета с банком даже не рассматривается. Искать покупателей не имеет смысла в течение трех лет после того, как кредит был погашен. Правда, в исключительных случаях (по решению исполкома) совершить такую сделку все же возможно.
