«В 2025 году цены на жилье выросли почти на 30%». Разбираемся, что происходит с недвижимостью в ОАЭ

Макроэкономическая ситуация в ОАЭ

В 2025 году экономика ОАЭ показывает устойчивый рост. Важно отметить, что этот рост базируется на сбалансированной модели, которая сочетает традиционные нефтяные доходы с активным развитием несырьевых отраслей. По прогнозам Центрального банка ОАЭ, увеличение ВВП ожидается на уровне 4,9% в 2025 году с последующим ускорением до 5,3% в 2026 году.

Доля несырьевого сектора в ВВП стабильно превышает 75%. Наиболее динамичный рост демонстрируют такие сегменты, как строительство, финансы, туризм и логистика. В частности, строительный сектор Дубая показал впечатляющий рост на 8,5% в годовом исчислении за первое полугодие 2025 года. Это, по сути, создает прочную основу для дальнейшего развития рынка недвижимости.

Макроэкономическая стабильность, что немаловажно, поддерживается благоприятными монетарными условиями. Уровень инфляции сохраняется на умеренном уровне около 1,6%. В сочетании со снижением базовой ставки Центрального банка ОАЭ до 4,2% в сентябре 2025 года это создает условия для доступной ипотеки и инвестиций. Финансовый рынок, следует отметить, демонстрирует устойчивость: наблюдается рост банковских депозитов и кредитов. Ликвидность банковского сектора остается на высоком уровне, что повышает привлекательность недвижимости как класса активов.

Значительным фактором поддержки экономики и рынка недвижимости, без сомнения, выступает туристический сектор. Согласно данным Всемирного совета по путешествиям и туризму, международные расходы туристов в ОАЭ в 2025 году достигнут рекордных 228,5 млрд AED (около 61,7 млрд долларов США. — Прим. Realt). Это существенно превышает показатели докризисного периода 2018−2019 годов. Вклад туризма в экономику оценивается примерно в 13% ВВП. Таким образом, формируется устойчивая основа для инвестиций в доходную недвижимость.

Инвестиционная привлекательность ОАЭ остается высокой. Этому, несомненно, способствуют стабильные потоки прямых иностранных инвестиций, диверсификация экономики и продуманная государственная политика. Несмотря на сохраняющуюся роль нефтяного сектора, именно несырьевые отрасли стали главным двигателем экономического роста. Это снижает зависимость страны от волатильности цен на энергоносители. Данный тренд, в свою очередь, поддерживает девелоперскую активность и способствует реализации масштабных проектов в жилом, коммерческом и инфраструктурном сегментах.

В целом, прогноз на период 2025—2027 годов остается благоприятным. Устойчивый экономический рост, увеличение туристического потока и стабильные макроэкономические условия формируют прочный фундамент для развития всех сегментов рынка недвижимости. Наибольший потенциал, по всей видимости, имеют инвестиции в объекты, ориентированные на получение арендного дохода.

Рынок жилой недвижимости Дубая

Рынок жилой недвижимости Дубая, по итогам первых трех кварталов 2025 года, демонстрирует уверенный позитивный тренд. Рост фиксируется как в количестве, так и в стоимости сделок. Всего было зарегистрировано 151,5 тыс. транзакций. Этот показатель на 20% превышает результаты прошлого года. Более того, общая стоимость сделок достигла 408,7 млрд AED (около 110,3 млрд долларов США. — Прим. Realt), показав внушительный рост в 29%. Особенно стоит выделить динамику третьего квартала: 56,7 тысяч сделок на сумму 139,8 млрд AED (около 37,7 млрд долларов США. — Прим. Realt). Данные цифры на 16% выше показателей аналогичного периода прошлого года.

Безусловно, основным драйвером рынка остается сектор строящегося жилья. На его долю приходится 75% от общего объема сделок. За отчетные девять месяцев продажи объектов на стадии строительства достигли 108,7 тысяч единиц, что на 27% больше в годовом сопоставлении. Стоимостной объем в этом сегменте вырос до 295,9 млрд AED (около 79,9 млрд долларов США. — Прим. Realt), прибавив 35%. В третьем квартале активность здесь была исключительно высокой: объемы выросли на 25%, а стоимость — на 19%. По всей видимости, это является прямым подтверждением уверенности инвесторов в будущем предложении и долгосрочных перспективах рынка.

Наибольший рост, что закономерно, продемонстрировали категории строящихся апартаментов и вилл. Их показатели увеличились на 36,8% и 35,7% соответственно. Особенно впечатляюще выглядят участки под виллы, где объем сделок вырос рекордные 57,8%.

В свою очередь, рынок готового жилья, занимающий 25% от общего числа сделок, показал более сдержанную динамику. За девять месяцев объемы сделок здесь выросли лишь на 5%, хотя их стоимость увеличилась на 15%. В третьем квартале и вовсе наблюдалось небольшое снижение объемов на 3%. Однако средняя цена продолжала расти, достигнув 35,9 млрд AED (около 9,7 млрд долларов США. — Прим. Realt). Это, несомненно, свидетельствует о сохраняющемся стабильном спросе на завершенные объекты.

Уверенные показатели рынка, конечно, поддерживаются фундаментальными факторами. Среди них — продолжающийся рост населения Дубая, превысившего 4 млн жителей. Кроме того, ожидается приток 9,8 тысяч новых миллионеров в 2025 году. Это дополнительно стимулирует спрос на премиальную недвижимость. Сделки стоимостью свыше 10 млн AED (около 2,7 млн долларов США. — Прим. Realt) продолжают устойчивый рост, укрепляя статус Дубая как глобального центра элитной недвижимости.

Впрочем, стремительные темпы роста закономерно вызывают вопросы относительно доступности жилья. Это особенно актуально для резидентов ОАЭ со средним уровнем дохода. В ответ на эти вызовы набирают популярность инновационные решения. Речь идет, например, о дробном владении недвижимостью через токенизацию.

Параллельно с рекордными транзакциями наблюдается ускорение строительной активности. Планируемый ввод жилья к концу 2029 года достигает примерно 320 тыс. единиц. В среднем это составит 64 тыс. единиц в год. С одной стороны, такие масштабы отражают уверенность инвесторов в долгосрочной привлекательности эмирата. С другой стороны, они закономерно ставят вопросы о поглощающей способности арендного рынка и готовности инфраструктуры к столь значительному увеличению населения.

Разумеется, рыночная динамика существенно варьируется в зависимости от локации. Среди апартаментов лидерами роста стали Dubai Silicon Oasis и DIFC, чему способствовали анонсы новых инфраструктурных проектов. Town Square показал рост на 24%, тогда как более зрелые рынки демонстрируют умеренную динамику. Аналогичная дивергенция наблюдается и в сегменте вилл: некоторые сообщества показывают двузначный рост, в то время как другие растут гораздо более скромными темпами.

Власти эмирата, следует отметить, продолжают реализацию целевых инициатив в рамках Dubai 2040 Urban Master Plan. Эти усилия направлены на сбалансированное землепользование и развитие доступного жилья. Параллельно расширяется сеть общественного транспорта для улучшения транспортной доступности. Дополнительным позитивным фактором являются реформы в области арендного законодательства и активная цифровизация сделок. В совокупности это усиливает прозрачность рынка и укрепляет доверие инвесторов, формируя прочную основу для устойчивого развития сектора.

Рынок жилой недвижимости Абу-Даби

Рынок жилой недвижимости Абу-Даби также показал позитивную динамику в первые девять месяцев 2025 года. Более того, он установил абсолютные рекорды по объему и стоимости сделок. Суммарное количество транзакций достигло 14,4 тыс. единиц. Этот показатель на 43% превысил результаты аналогичного периода прошлого года. Что касается общей стоимости, то она выросла на 67%, достигнув отметки в 46,1 млрд AED (около 12,4 млрд долларов США. — Прим. Realt). Особенно впечатляющими, надо сказать, стали результаты третьего квартала: было зафиксировано 6,6 тыс. сделок на сумму 21,2 млрд AED (около 5,7 млрд долларов США. — Прим. Realt). В годовом исчислении это означает рост на 79% и 106% соответственно. По сути, данный квартал стал крупнейшим по объемам за всю историю наблюдений.

Ценовая динамика лишь подтверждает рост спроса на рынке. Так, средние цены продаж выросли более чем на 25% в годовом выражении. Этому способствовал целый ряд факторов, а именно: оптимистичные настроения инвесторов, ограниченное предложение новых объектов и стабильно растущий спрос на проекты, ориентированные на определенный образ жизни. Стоит отметить, что сегмент строящегося жилья остается основным драйвером роста, демонстрируя увеличение объема сделок на 56%. В то же время готовое жилье показало рост на 24%. При этом основная активность была традиционно сосредоточена на островах Аль-Рим и Яс.

Анализ по типам недвижимости выявляет явное лидерство апартаментов над виллами. В частности, на острове Яс, который стал настоящим локомотивом рынка, цены на апартаменты выросли на рекордные 30% в годовом исчислении. Для сравнения, виллы подорожали на 13%. Значительным катализатором этого роста, несомненно, стало объявление о строительстве первого на Ближнем Востоке тематического парка Disneyland Abu Dhabi, который откроется именно на острове Яс.

Другие премиальные сообщества также продемонстрировали выдающиеся результаты. Например, Shams Abu Dhabi зафиксировал рост цен на 31%. Такой скачок во многом обусловлен запуском брендированных проектов, таких как Seamont Residences от Marriott. Эти результаты наглядно подчеркивают растущий спрос как на элитную недвижимость, так и на семейное жилье среднего ценового сегмента.

Арендный рынок, в свою очередь, следует также восходящему тренду. Ставки аренды выросли на 25% в годовом исчислении. Примечательно, что апартаменты лидируют с показателем роста ставок в 29%. Этот скачок отражает значительный приток населения и одновременное сокращение доступного арендного фонда.

По оценкам, в 2025 году ожидается ввод около 8,5 новых жилых единиц. Важно подчеркнуть, что общий объем планируемого строительства до 2029 года оценивается приблизительно в 36 тыс. единиц. Таким образом, в среднем будет вводиться более 9 тыс. единиц в год. Несмотря на некоторое снижение количества новых запусков в третьем квартале, спрос оставался исключительно высоким. Фактически, несколько новых проектов были полностью распроданы в течение дней. Ярким примером служит проект Wadeem от Modon, который реализовал более 1700 жилых участков всего за 72 часа. Проект Yas Living от Aldar продал свыше 670 апартаментов, причем доля международных покупателей составила 65%. В то же время, объекты недвижимости Al Deem были полностью выкуплены местными жителями. В совокупности эти запуски принесли 8,6 млрд AED (около 2,3 млрд долларов США. — Прим. Realt) в рекордные сроки. Данный факт убедительно подтверждает растущий спрос как со стороны местных, так и международных покупателей. Особенно активна молодежь и первичные покупатели, которые целенаправленно ищут комфортные современные жилые комплексы.

Рынок офисной недвижимости Дубая

По состоянию на третий квартал 2025 года рынок офисной недвижимости Дубая также демонстрирует устойчивый рост. Важно отметить, что эта положительная динамика сохраняется, несмотря на традиционное летнее замедление деловой активности и, что особенно существенно, на обострение региональной геополитической обстановки. Фактически, ключевой характеристикой рынка стал циклический дефицит качественных офисных площадей. Данная ситуация, безусловно, создает серьезные вызовы для компаний, которые находятся в активном поиске подходящих помещений. Это в наибольшей степени касается престижных зон, таких как DIFC, DMCC, TECOM и Dubai Internet City.

Как следствие, спрос на офисные пространства продолжает уверенно опережать предложение. В результате многие корпоративные арендаторы вынуждены досрочно вести переговоры о предварительном бронировании площадей в строящихся проектах. Речь идет о таких объектах, как DIFC Square, Dubai Connectivity Tower и Innovation Hub Phase III. В ответ на сохраняющийся дисбаланс девелоперы ускорили строительные работы по ключевым коммерческим проектам.

Динамика арендных ставок наглядно отражает напряженность рынка. За 12 месяцев, завершившихся в третьем квартале 2025 года, средние ставки выросли на 19% в годовом исчислении. При этом квартальный прирост составил почти 3%. В условиях растущих операционных расходов и ограниченности вариантов для немедленного заселения тренд на продление существующих арендных договоров становится, по сути, доминирующей стратегией арендаторов.

Особого внимания, без сомнения, заслуживает активность в сегменте гибких офисов. Всего за квартал было заключено две крупные сделки общим объемом 7 тыс. кв. м. При этом сохраняется значительный эластичный спрос со стороны других операторов. Ввод новых офисных площадей, между тем, остается крайне ограниченным. В третьем квартале было завершено строительство еще 21 тыс. кв. м. Ожидается, что в четвертом квартале объем ввода будет больше и составит 63 тыс. кв. м, однако этого явно недостаточно для существенного влияния на баланс спроса и предложения.

Сектор страта-офисов также сохраняет активность, о чем свидетельствуют новые запуски проектов. В частности, к ним относится проект Lumena Alta от Omniyat. По состоянию на конец сентября 2025 года средний уровень занятости офисных помещений сохранился на отметке 94%. Ожидается, что эта восходящая тенденция сохранится как минимум в течение следующего года. Вероятно, ситуация не изменится до тех пор, пока рынок не начнет получать существенное пополнение в виде новых объемов качественных офисных площадей.

Рынок торговой недвижимости ОАЭ

Рынок торговой недвижимости ОАЭ по итогам третьего квартала 2025 года демонстрирует признаки зрелого рынка арендодателя, где доминирующее положение собственников качественных площадей позволяет им диктовать условия. Эта динамика подпитывается устойчивым ростом ненефняного сектора экономики, который, несмотря на глобальные вызовы, обеспечивает высокий потребительский спрос и стабильный поток туристов. Фундаментальной характеристикой рынка стал углубляющийся дисбаланс между спросом и крайне ограниченным предложением свободных площадей премиум-класса. Совокупный объем торговых площадей в двух ключевых эмиратах (Дубае и Абу-Даби) оценивается в 8,24 млн кв. м, при этом новый ввод до 2027 года составит лишь 0,7 млн кв. м (0,4 млн кв. м в Дубае и 0,3 млн кв. м в Абу-Даби), что является критическим фактором, поддерживающим текущую рыночную конъюнктуру.

Ярче всего перекос спроса и предложения проявился в динамике арендных ставок, где наметилось четкое расслоение между массовым и премиальным сегментами. В Дубае в 3 квартале 2025 средняя арендная ставка достигла 5 667 AED (около 1530 долларов США. — Прим. Realt) за кв. м в год, что отражает рост на 5,3% в годовом выражении. Однако в сегменте Prime Retail динамика была значительно выше: в ведущих моллах ставки выросли на 16%, а в знаковых — на 24% за тот же период. Отдельные данные указывают на рост в классе Prime на 13,5% за первые три квартала 2025 года. Рынок Абу-Даби также показал положительную динамику, но в более сдержанных темпах: средняя арендная ставка составила примерно 2 315 AED (около 625 долларов США. — Прим. Realt) за кв. м в год при среднем росте по рынку на 3,3% в годовом исчислении, а в супер-региональных торговых центрах рост составил 3,4%. Столь стремительный рост в премиум-сегменте Дубая начинает оказывать значительное давление на операционные бюджеты ритейлеров, многие из которых рассматривают текущие цены как предельные для сохранения рентабельности.

Напряженность рынка подтверждается рекордными показателями заполняемости: в Дубае средний уровень занятости торговых площадей достиг 97%, в Абу-Даби этот показатель вырос до 95%. В условиях дефицита новых площадей стратегия девелоперов претерпела существенные изменения. Вместо нового строительства собственники активов фокусируются на активном управлении и реконцепции существующих объектов, что привело к громким открытиям в Mall of the Emirates, где состоялся дебют таких марок, как Skims и Ulta Beauty в результате ротации арендаторов. Параллельно продолжается реализация масштабных проектов реновации, включая расширение Dubai Mall с инвестициями в размере 1,5 млрд AED (около 405 млн долларов США. — Прим. Realt) для добавления новых люксовых и F&B зон.

Среди ключевых трендов третьего квартала продолжает набирать силу экспансия международных и нишевых брендов, включая устойчивый выход на рынок и российских ритейлеров. Одновременно наблюдается сдвиг в потребительском поведении в сторону большей ориентации на ценность и удобство, что вынуждает арендодателей и ритейлеров адаптировать форматы магазинов. Низкий уровень вакансии усиливает конкуренцию среди брендов за лучшие локации, делая листы ожидания стандартной практикой для премиальных объектов.

Прогноз на конец 2025 и 2026 год предполагает сохранение текущей тенденции, но с рядом существенных оговорок. Ожидается дальнейший умеренный рост арендных ставок, поддерживаемый фундаментальными факторами: ростом населения и туризма. Однако в сегменте Prime темпы роста могут замедлиться, так как рынок достигает циклического пика. Существенного облегчения дефицита площадей в краткосрочной перспективе не предвидится, а главным риском остается достижение потолка платежеспособности арендаторов, для которых ведение бизнеса по текущим ставкам Prime-сегмента уже находится на грани рентабельности. Сохранение текущей динамики будет напрямую зависеть от способности ритейлеров адаптироваться к новым ценовым реалиям при одновременном удовлетворении растущих требований потребителей к ценности и удобству покупательского опыта.

Рынок гостиничной недвижимости ОАЭ

Сектор гостеприимства Объединенных Арабских Эмиратов также демонстрирует устойчивый рост в 2025 году. Это, в свою очередь, укрепляет его стратегическую роль в программе экономической диверсификации страны. Ключевые эмираты последовательно наращивают туристический поток. Данная тенденция напрямую отражается на ключевых показателях гостиничной индустрии.

Дубай уверенно подтвердил статус глобального туристического хаба. По итогам января-июля 2025 года эмират принял 11,17 млн международных посетителей, что превышает показатель прошлого года в 10,62 млн человек. Если рассматривать структуру турпотока, то здесь лидировала Западная Европа (21%). Значительную долю также составили туристы из стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (16%), Южной Азии и регионов СНГ/Восточной Европы (по 15% каждый). Абу-Даби, в свою очередь, принял 3,44 млн международных гостей за аналогичный период. Это на 2% больше, чем годом ранее. Стоит отметить доминирующее участие азиатских (31%) и европейских (25%) туристов. Рас-эль-Хайма также продемонстрировала стабильный рост, приняв 653,7 тыс. международных посетителей в первом полугодии.

Что касается гостиничной инфраструктуры Дубая, то здесь на рынке насчитывалось 821 заведение, предлагающее 152,4 тыс. номеров. Уровень загрузки достиг 79% против 77% в 2024 году. При этом средняя дневная ставка выросла на 5%, составив 551 дирхам (около 149 долларов США. — Прим. Realt). В результате доход на доступный номер увеличился на 7%, достигнув 435 дирхамов (около 117 долларов США. — Прим. Realt) за отчетный период.

Рынок промышленной недвижимости ОАЭ

Рынок промышленной и логистической недвижимости ОАЭ переживает фазу структурного дефицита. Речь идет о нехватке именно качественных складских и производственных помещений. По итогам третьего квартала 2025 года арендные ставки продолжили уверенный рост. В годовом выражении их увеличение составило 18% в Дубае и 13% в Абу-Даби.

Впрочем, эти усредненные цифры маскируют подлинный бум в ключевых локациях. Так, в зоне JAFZA ставки взлетели на 28%, а в Dubai Investment Park — на целых 33%. Безусловно, наиболее впечатляющий рост показал кластер KEZAD/ICAD в Абу-Даби. Здесь арендные ставки достигли рекордных 52−57% в годовом исчислении.

Фундаментом для столь стремительного роста стала, по сути, рекордная заполняемость объектов класса А. Она приближается к 95% в Дубае и 98% в Абу-Даби. Сложившаяся ситуация создает экстремально конкурентные условия для арендаторов. Как следствие, они вынуждены активно искать альтернативы и заключать сделки формата Build-to-Suit. Это позволяет закрепить за собой качественные площади на долгосрочную перспективу.

В ответ на острый дефицит рынок готовится к вводу значительных новых мощностей. Реализация этих проектов запланирована на период, начиная с 2026 года. Одним из ключевых является проект Aldar Logistics Centers — NIP в юго-западной части Абу-Даби. Его первая фаза (Здание 1 площадью 68 тыс. кв. м) находится на стадии устройства фундамента. Завершение строительства ожидается к середине 2026 года. Вторая фаза, включающая объекты общей площадью около 80,6 тыс. кв. м, планируется к сдаче в первом квартале 2027 года.