Виллы дорожают на 17% в год, налога на недвижимость нет. Почему инвесторы выбирают Оман вместо Дубая
28.11.2025 801
Когда речь идет о Ближнем Востоке, большинство белорусов думают о Дубае. Но в 2025 году соседний Оман превратился в альтернативу, которую уже нельзя игнорировать. И вот почему это касается именно нас.
Во-первых — безвиз. Начиная с декабря 2024 года, граждане Беларуси могут въехать в Оман без визы на срок до 14 дней при наличии паспорта со сроком действия не менее 6 месяцев, обратного авиабилета, подтверждения проживания и медицинской страховки. Это дает белорусам равные права с жителями ЕС для свободного посещения страны в туристических и деловых целях.
Во-вторых — авиасообщение. С 27 февраля 2025 года и с возобновлением сезона 2025/2026 («Белавиа» и туроператоры «ИНТЕРСИТИ») выполняются прямые сезонные чартерные рейсы из Минска в Салалу — второй по величине город Омана, с периодом полетов с октября по май. Время полета составляет около 7 часов 10 минут.
В-третьих — цены и налоги. При сопоставимом качестве жизни и инфраструктуре с Дубаем недвижимость в Омане, как правило, стоит дешевле, и рынок растет устойчиво (виллы за год подорожали примерно на 17,6%, квартиры — на 9,7%).
В Омане отсутствуют ежегодные налоги на недвижимость, налоги на доход от аренды (для иностранцев), а также налог на прирост капитала при продаже. Единственным официальным платежом при покупке является регистрационный сбор в размере 3%.
Для сравнения: в Европе инвесторы платят налог на имущество, налог на доход от аренды и налог на прирост капитала. В Омане все эти статьи расходов отсутствуют.
Где покупать
В губернаторстве Маскат сконцентрировано почти половина всех сделок на рынке недвижимости — 47,9% от общего объема транзакций. Столичный регион демонстрирует самый высокий рост цен на жилую землю — плюс 38,1% год к году во втором квартале 2025 года.
Салала, второй по населению город Омана, превращается в туристический хотспот. В 2024 году Салалу посетило более миллиона туристов — на 8,7% больше, чем годом ранее.
Недвижимость в Салале показывает впечатляющую доходность — до 22% валовой и 8−12% чистой годовой прибыли от краткосрочной аренды.
The Great Escape в AIDA
Один из самых амбициозных проектов на оманском рынке — комплекс AIDA от девелопера Dar Global и госкомпании OMRAN Group. Общий объем инвестиций — 4 миллиарда долларов.
AIDA находится в живописном районе Йити, в 20 минутах от центра Маската. Комплекс расположен на скалах на высоте 130 метров над уровнем Оманского залива. Его общая площадь составляет 3,5 миллиона квадратных метров.
Особенно примечательным в этом проекте является ЖК The Great Escape — это два здания высотой 7 и 9 этажей с квартирами с 1, 2 и 3 спальнями. Проект начали строить в третьем квартале 2024 года, планируемая сдача первой фазы (TGE Apartments) — четвертый квартал 2026 года.
Планировки и цены:
- 1-комнатные квартиры: от 49 м², стоимость от 87 000 оманских риалов (около 226 тысяч долларов).
- 2-комнатные квартиры: от 108−132 м², от 1 319 033 дирхамов (около 359 тысяч долларов).
- 3-комнатные квартиры: до 168 м².
Все квартиры продаются без мебели (unfurnished). Высота потолков — 2,7 метра.
Инфраструктура комплекса The Great Escape:
- Инфинити-бассейн на краю скалы с видом на залив.
- Современный фитнес-центр площадью 2000 м² с залами для йоги.
- Детский бассейн и игровая площадка.
- Парковка (1 место на квартиру).
- Круглосуточная охрана и система видеонаблюдения.
- Обслуживание бассейна и общественных зон включено.
- Раздевалки и лаунж-зоны.
- Кафе, рестораны, банк, обменные пункты, детский сад на территории.
- Пешеходные и велосипедные дорожки.
Владельцы недвижимости в AIDA получают бесплатное членство в Trump International Golf Club Oman, одном из самых престижных гольф-клубов региона. Это дает им доступ к клубхаусу премиум-класса, ресторанам, бару и разнообразным мероприятиям.
Условия покупки:
- План платежей: 20% при бронировании, 70% во время строительства, 10% при передаче ключей.
- Первоначальный взнос: от 10%.
- Принимаются платежи: наличные (до 4000 риалов), банковский перевод, кредитная карта, чеки, криптовалюта.
- Регистрационный сбор: 3% от стоимости при передаче.
Брендированная недвижимость (с названием Trump, Marriott
Что такое интегрированные туристические комплексы (ITC)
Для иностранных покупателей ключевое понятие, которое стоит знать, — ITC (Integrated Tourism Complex), интегрированный туристический комплекс. Это специальные зоны, где иностранцы могут владеть недвижимостью на праве полной собственности (freehold) на срок до 99 лет.
По состоянию на 2023 год, министерство выдало 19 лицензий на ITC-проекты с общим объемом инвестиций 11,3 миллиарда долларов. По завершении строительства эти комплексы включат 81 отель на 16 576 номеров и более 42 тысяч жилых единиц.
Процесс покупки и затраты
Иностранцы могут покупать недвижимость в Омане в двух форматах:
- Полная собственность (freehold) в ITC-комплексах — самый популярный вариант.
- Узуфрукт (usufruct) за пределами ITC — право пользования на срок до 99 лет с возможностью продажи и передачи по наследству.
Второй вариант предполагает определенные условия: иностранец должен прожить в Омане не менее двух лет, быть старше 23 лет. Он может приобретать недвижимость только в многоквартирных домах (от четырех этажей), а минимальная стоимость объекта в Маскате составляет 45 000 риалов.
Основные расходы при покупке:
- Регистрационный сбор: 3% от стоимости недвижимости для иностранцев (для граждан Омана — 1%).
- Юридические услуги: 1−2% от стоимости.
- Комиссия агента: 2−3%, обычно платит продавец.
- НДС: 5% (уже включен в большинство цен).
При покупке недвижимости на этапе строительства деньги хранятся на эскроу-счете в банке.
Практические советы для инвесторов
1. Проверяйте статус ITC
Покупайте только в официально лицензированных ITC-комплексах. Полный список можно найти на сайте Министерства наследия и туризма Омана.
2. Работайте с юристами
Обязательно привлекайте оманского юриста для проверки документов и сопровождения сделки. Стоимость услуг (1−2% от сделки) с лихвой окупается защитой от юридических проблем.
3. Учитывайте график строительства
При покупке на стадии строительства внимательно изучайте репутацию застройщика и условия эскроу-счета.
4. Помните о валютных рисках
Оманский риал жестко привязан к доллару США (1 OMR = 2,6 USD). Покупателям, расплачивающимся евро или другими валютами, следует учитывать колебания курса.
