«Пирамида» на рынке московского жилья начала рушиться
24.10.2008 253
Снижение цен на «перегретую» московскую недвижимость, которого многие ожидали уже давно, началось. Напуганные мировым финансовым кризисом собственники московских инвестиционных квартир, покупавшие жилье в расчете на быстрое получение значительных доходов, ринулись на рынок, чтобы на волне спекулятивно высоких цен на столичную недвижимость успеть зафиксировать свою прибыль. В результате предложение квартир на московском рынке жилья стало заметно превышать спрос, а цены поползли вниз. И хотя большинство застройщиков и частных собственников пока не спешат официально переписывать свои ценники, в ходе конкретных переговоров по продаже квартир они готовы идти на значительные скидки и уступки в цене.
Инвестиционные квартиры «захлестывают» рынок
Инвестиционные квартиры, которые долгое время поддерживали устойчивый спрос на московское жилье и, естественно, тянули вверх и цены, теперь начали активно поступать на рынок и тем самым способствовать снижению стоимости.
«На регулярном рынке жилья столицы сезонное увеличение объема предложения, начавшееся еще в начале осени, продолжилось и в октябре, каждую неделю прирост составлял порядка 3%. С начала месяца количество квартир на рынке увеличилось с 34,5 до 36,6 тысячи объектов», — говорит генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислав Луцков.
С эти мнением согласен и руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов: «Предложение продолжает увеличиваться темпами порядка 2−4% в неделю. При этом спрос с сентября находится примерно на одном уровне».
«Что касается предложения, то его объем увеличился, как на первичном, так и на вторичном рынке. Сейчас продавцы торопятся продать квартиры по максимально высоким ценам, и если раньше торопились лишь покупатели, когда цена на квартиру росла каждый месяц, то сейчас ситуация изменилась до наоборот: рынок продавца превратился в рынок покупателя», — отмечает руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Наталья Алиханова.
«По нашим оценкам, — рассказывает генеральный директор National Realty Group (NRG) Аркадий Литовский, — на вторичном рынке жилья Москвы предложение в октябре выросло в среднем на 30−35% при снижении спроса на 15−20%».
Алиханова добавляет, что ситуацию на рынке жилья усугубляет нестабильность мировой экономики в целом — непредсказуемость в завтрашнем дне заставляет многих либо продавать недвижимость для получения денег, либо откладывать покупку, ожидая стабилизации будущих доходов.
При этом Литовский, например, утверждает, что в конце этого года разрыв между спросом и предложением на столичном рынке жилья может увеличиться еще больше, потому что на нем может отразиться фактическое «замораживание» многими банками своих ипотечных программ.
«Какое-то количество людей, кто успел получить кредиты, еще покупают жилье. Статистические изменения будут заметны в ноябре-декабре, когда отразится сегодняшнее состояние ипотеки, практически сведенной к нулю», — подчеркивает эксперт.
Цены устремились вниз
Некоторое снижение цен на московские квартиры наблюдалось и раньше, однако эта коррекция носила временный характер, и после небольшой паузы все игроки рынка недвижимости — и застройщики на первичном рынке, и частные инвесторы на рынке вторичном — продолжали играть на повышение, уверенные, что высокие мировые цены на нефть, устойчивый рост экономики и зарплат поддержат их игру.
Однако надуваться бесконечно спекулятивный мыльный пузырь московского жилья не мог, что признавали в частных беседах и многие аналитики рынка недвижимости, официально поддерживавшие его стремление вверх. Похоже, теперь переломный момент, в том числе и психологический, наступил, так как всем стало понятно, что мировой финансовый кризис поменяет правила игры как минимум на несколько лет.
«После длительного роста цен на недвижимость на рынке наступил переломный момент — отсутствие кредитных денег ставит девелоперов в полную зависимость от уровня спроса, который уже ниже предложения», — считает Алиханова.
Она отмечает, что на сегодняшний день на первичном рынке жилья средняя цена предложения (без учета элитного сегмента) составляет уже 5,657 тысячи долларов за квадратный метр, что на 5,01% ниже показателя сентября. На вторичном рынке средняя цена предложения составила 7,21 тысячи долларов за квадратный метр, что на 4,42% ниже предыдущего месяца.
«В сентябре рост цен шел скорее по инерции, снижение наблюдалось только на рынке новостроек столицы. В настоящее время на уступки в цене идут и продавцы вторичного жилья», — констатирует эксперт.
Пресс-секретарь группы компаний «МИАН» Светлана Фуфаева добавляет, что в ожидании возможного снижения цен на столичную недвижимость, прогнозируемого многими участниками рынка, продавцы поспешили вывести на рынок «инвестиционные» квартиры (преимущественно вчерашние новостройки) еще в сентябре.
В результате этого количество предлагаемых объектов в первом месяце осени на вторичном рынке жилья Москвы, по сравнению с августом, увеличилось на 21% и составило 27,3 тысячи объектов.
В этой связи Алиханова поясняет, что «кризис на первичном рынке недвижимости постепенно пришел и на рынок готового жилья».
«Объем предлагаемых квартир увеличился примерно на 20%. Кроме того, продавцы уже идут на уступки в цене. Сейчас можно сбавить цену предложения до 10%. Если еще летом однокомнатная квартира эконом класса оценивалась в среднем 200 тысяч долларов, то сейчас ее цена упала до 180 тысяч, а двухкомнатная квартира с 250 тысяч снизилась до 230 тысяч долларов», — приводит пример собеседница агентства.
Вместе с тем, некоторые эксперты считают, что уже свершившееся снижение цен — хороший повод задуматься над улучшением своих жилищных условий.
«Сейчас квартиру можно приобрести с хорошим дисконтом. Цены последнее время стабильны, и их коррекция, если и будет, то очень небольшой и вряд ли суммарно превысит тот дисконт, который можно получить сейчас. Кроме того, в этом и следующем году ожидается большая инфляция в связи с тем, что было решено поддерживать экономику денежными вливаниями. Поэтому если ждать с покупкой, тоже можно прогадать. Но покупать сейчас квартиру нужно именно для жизни, а для сохранения средств и для спекулянтов рынок сейчас непривлекателен», — отмечает Таганов.
Где предел падения
Самый волнующий сегодня вопрос для всех, кто в той или иной мере интересуется рынком жилья: что дальше будет с ценами и где нижний предел их падения? На самом деле ни один эксперт не может уверенно ответить на него, так как поведение цен будет зависеть уже не только от экономических, но и от психологических факторов.
«Что будет дальше, до конца не понятно никому. С одной стороны, при увеличении объема предложения цена должна снижаться, с другой — отсутствие кредитования вынудило многих застройщиков прекратить работы над перспективными проектами, что приведет через два-три года к резкому снижению количества новостроек и неминуемо вызовет дефицит предложения и повысит его цену», рассуждает Алиханова.
В то же время, по словам Литовского, о панике среди владельцев московских квартир речи пока не идет.
«На данный момент можно говорить о явно обозначенной тенденции к снижению цен, к которой, в общем-то, и покупатель и продавец были уже морально готовы. Споры идут лишь о возможных темпах снижения цен, но не об обвале. Заметное снижение наблюдается на первичном рынке, но, тем не менее, за бесценок застройщики объекты не отдают. Снижение цен они не афишируют, а маскируют его под различные акции, скидки», — уточняет глава NRG.
В свою очередь Фуфаева считает, что «прогнозировать поведение цен в существующей ситуации пока рано».
«Россия полноценно интегрировалась в мировое финансовое сообщество, открыв границы для движения капитала. Поведение экономики России теперь зависит как от эффективности мер, предпринимаемых внутри страны, так и от реализации плана по реанимации экономики США», — констатирует она.
Во многом уровень падения цен на московское жилье будет зависеть от того, у кого окажутся крепче нервы: у продавцов или у покупателей. Если потенциальные покупатели, а это не только москвичи, но и состоятельные люди из других регионов России и стран СНГ, удовлетворятся небольшим дисконтом и начнут скупать квартиры, подешевевшие всего на 10−15%, то цены вновь стабилизируются, а возможно, и поползут вверх.
Однако если у большинства покупателей нервы выдержат, и разрыв между спросом и предложением будет нарастать, то нервы могут сдать уже у владельцев свободных квартир, которые будут стремиться сохранить свои инвестиции и, конкурируя за покупателя, продолжат снижать цены.
