«Рентабельность — 13% годовых». Почему недвижимость Камбоджи стала так популярна у инвесторов
01.07.2025 1447
Камбоджа уверенно входит в топ самых перспективных рынков недвижимости Азии. Инвесторы со всего мира всё охотнее присматриваются к этому рынку — их манят рост экономики на 7% в год, молодое население и либеральное законодательство. Особенно активно развивается сегмент новостроек — здесь можно найти объекты с доходностью от 8 до 13% годовых. Что движет этим рынком и стоит ли рассматривать Камбоджу для инвестиций? Об этом мы поговорили с Семёном Шандруком — агентом недвижимости в этой стране.
«За 10 лет страна изменилась кардинально»
Семён Шандрук работает агентом недвижимости на камбоджийском рынке. По его словам, трансформация страны впечатляет:
— В 2017 году Пномпень был типичным развивающимся городом с минимальной инфраструктурой. Сегодня здесь строятся небоскребы, развивается метро, а в 2025 году откроется новый международный аэропорт Techo. Такие темпы развития создают уникальные возможности для ранних инвесторов.
- Пномпень.
Семён отмечает, что ключевой фактор привлекательности рынка — демографический. Средний возраст населения составляет всего 25 лет, что делает Камбоджу одной из самых молодых наций мира.
— Молодое население — это гарантированный спрос на жилье в долгосрочной перспективе. Плюс для иностранцев здесь действует уникальная возможность — 100% владение апартаментами в кондоминиумах. Не аренда, не доверительное управление, а полноценная собственность.
По данным Министерства земельных ресурсов Камбоджи, за последние три года объем иностранных инвестиций в недвижимость вырос на 240%. При этом основной интерес проявляют покупатели из Китая, Южной Кореи, Сингапура и России.
«Сиануквиль показывает рекордную рентабельность — до 11% годовых»
Семён Шандрук рассказывает о географии инвестиционного спроса:
— Сейчас в фокусе два города — Пномпень как экономическая столица и Сиануквиль как курортный центр. В Пномпене средняя стоимость квадратного метра в новостройках варьируется от $ 1200 в бюджетном сегменте до $ 3500 в премиум-классе. В Сиануквиле цены стартуют от $ 1700 за «квадрат», но зато рентабельность краткосрочной аренды достигает 8−11% годовых.
- Сиануквиль.
Семён объясняет популярность Сиануквиля растущим туристическим потоком и развитием игорной индустрии:
— Город превращается в курорт мирового уровня. Здесь активно строятся казино, отели международных сетей, развивается пляжная инфраструктура. Для инвесторов это означает стабильный поток арендаторов — как туристов, так и сотрудников международных компаний.
Согласно аналитике Asian Property Research, наибольшим спросом пользуются кондоминиумы — особенно среди иностранных покупателей и молодых специалистов. Этот сегмент обеспечивает максимально простое оформление сделок для иностранцев.
«Налоговая нагрузка минимальная — всего 4% при покупке»
Семён Шандрук отмечает правовые преимущества Камбоджи:
— Здесь одно из самых либеральных законодательств в регионе. Иностранцы получают полное право собственности на апартаменты — Hard Title, как его здесь называют. Это кардинальное отличие от Таиланда или Вьетнама, где можно рассчитывать только на долгосрочную аренду.
Налоговая система также работает в пользу инвесторов:
— Гербовый сбор составляет всего 4% от стоимости недвижимости. Налог на прирост капитала введен, но его применение отложено до конца 2025 года. Фактически, сейчас вы покупаете недвижимость с минимальными налоговыми издержками.
Семён добавляет, что многие крупные застройщики предлагают собственные программы кредитования под 10% годовых с первоначальным взносом 20% и беспроцентной рассрочкой до завершения строительства.
Time Square 10: кейс успешного проекта в Сиануквиле
Показательный пример текущих возможностей рынка — комплекс Time Square 10 от застройщика Megakim World Corp. Проект состоит из трех 39-этажных башен с 1225 квартирами, расположенных в трех минутах от пляжа Отрес. К слову, 300+ квартир уже проданы (на это потребовалось всего 3 дня).
— Инфинити-бассейн на 39-м этаже, sky bar, пляжный клуб, SPA-центр. Все апартаменты сдаются с чистовой отделкой, включая оборудованную кухню.
Стоимость апартаментов с одной спальней стартует от $ 41,391. При этом прогнозируемая рентабельность от краткосрочной аренды составляет 7,5−13% годовых без учета роста стоимости.
— Управляющая компания берет на себя полный цикл сдачи в аренду за 10% комиссии. Для инвестора это пассивный доход без головной боли с поиском арендаторов, — добавляет агент.
Особенность проекта — гибкая схема оплаты: 20% первоначальный взнос, 30% рассрочка до завершения строительства в 2028 году, остальные 50% при получении ключей. Предусмотрены скидки до 10% при досрочной оплате и возможность расчета в криптовалюте.
«Потенциал роста стоимости — 20−30% до сдачи объекта»
Семён Шандрук прогнозирует дальнейшее развитие рынка:
— Открытие нового аэропорта в 2025 году станет катализатором роста. Улучшится транспортная доступность, вырастет туристический поток. В Пномпене цены, скорее всего, поднимутся на 10−15% в ближайшие два года.
Семён рекомендует обращать внимание на районы с активным развитием инфраструктуры:
— Особенно перспективными считаю Сиануквиль, Кандал и южный Пномпень. Здесь строится метро, развивается транспортная сеть. Плюс появляются новые торговые центры и бизнес-кварталы.
По оценкам аналитиков, потенциал роста стоимости недвижимости в новостройках может достигать 20−30% за период строительства, поэтому пресейлы особенно привлекательны для инвесторов.
Семён Шандрук подчеркивает важность выбора надежного застройщика:
— Средний срок строительства в Камбодже — 2−4 года, возможны задержки. Поэтому критически важно работать с девелоперами, у которых есть завершенные проекты и собственные финансовые ресурсы.
