Баланс метража и комнат
08.08.2008 419
Ценовое расслоение квартир в домах- новостройках разного класса становится ощутимее.
Анализируя ценовую динамику минского рынка жилья, риэлтеры обратили внимание на то, что разница между ценами на квартиры в новостройках разного потребительского уровня существенно увеличилась и продолжает расти.
«Мы всегда отмечали в прежних своих обзорах, что в Москве и Киеве стоимость квадратного метра жилья позволяет говорить о классности жилых объектов. В Минске же до недавнего времени такого не было. Но с середины прошлого года ситуация изменилась», — рассказала корреспонденту «БР» руководитель Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) ОДО «Твоя столицаконсалт» Татьяна Недерева-Архипец.
Так, в течение всего 2006 года и первом полугодии 2007 года цены предложения на первичном рынке в жилых домах эконом-, бизнес- и элиткласса (соответственно «С», «В» и «А"-классов) различались не столь значительно — в среднем на 8,5%. А порой рыночная стоимость квадратного метра жилья экономкласса «подтягивалась» и даже превосходила аналогичную цену жилья бизнес- и элит-классов.
Но с августа 2007 г. началось расслоение средней цены предложения на первичном рынке в зависимости от класса объекта. С того момента и по настоящее время стоимость квадратного метра в домах-новостройках бизнес- и элиткласса устойчиво опережала алогичную цену в объектах экономкласса. В разное время дельта изменялась от 12 до 50%. А в последние три месяца цены на жилье класса «С» отставали от цен на объекты классов «В» и «А» на 24 и 43% соответственно, или на 415 и 580 USD/кв. м в абсолютном выражении.
Лидерами по средней цене квадратного метра жилья в домах-новостройках, реализуемых на разных стадиях готовности, являются районы Партизанский (2.700 USD/кв. м), Центральный (2.610 USD/кв. м) и Первомайский (2.160 USD/кв. м). Это цены на квартиры без отделки. Для сравнения: на вторичном рынке квартиры в Советском районе продаются в среднем по 2.100 USD/кв. м, а в секторе современного жилья — по 2.400 USD/кв. м, в Первомайском — по 2.050 и 2.300 USD/кв. м соответственно.
Ценовую разницу в новостройках между районами специалисты объясняют сильно отличающимися объемами строящегося жилья. В вышеназванных районах традиционно небольшой объем предложения на первичном рынке. Они уже давно сформировались, и застройка их новыми многоквартирными домами (может быть, за исключением микрорайона Уручье в Первомайском районе) ведется в основном точечно. В то же время интерес к этим районам и спрос на жилье именно в домах-новостройках стабильно высокий.
Вообще, как заметила Т. Недерева-Архипец, по мере насыщения первичного рынка новым предложением увеличивается разбежка между минимальными и максимальными ценами в разрезе районов.
Например, в Ленинском районе есть предложения на стадии возведения объектов от 1.600 USD/кв. м. Речь идет о новостройках в Лошице. Во Фрунзенском районе примерно та же картина — минимум составляет 1.500 USD/кв. м. В этих районах традиционно строится много жилья, конкуренция между застройщиками довольно высокая, что в последние полгода стало более заметно.
А в районах, где традиционно небольшое предложение и стабильно высокий спрос у потребителей, нижняя ценовая граница находится на уровне 1.800 -2.000 USD/кв. м. При этом максимум может достигать 3−3,5 тыс. USD/кв. м.
Еще одна особенность, которой можно объяснить ценовую разницу между районами, — это качественный уровень самих новостроек и размеры предлагаемых в них квартир. По словам Т. Недеревой-Архипец, есть районы, в которых доля жилья элит- и бизнес-класса в секторе коммерческих новостроек традиционно велика. Для предложения данной категории характерны в первую очередь большие площади: трехкомнатные квартиры — от 90−100 кв. м, двухкомнатные — 70−80 кв. м.
Квартиры меньшего метража пользуются стабильно высоким спросом. Одним из примеров разумного соотношения метров и количества комнат можно назвать 10-этажный жилой дом с необычным названием «Моцарт», который начинает возводиться рядом с пересечением улиц Волгоградской и Кнорина в Первомайском районе.
Это один из немногих объектов на минском рынке долевого строительства, которые реализуются в полном соответствии с самыми последними изменениями, внесенными в указ о долевом строительстве многоквартирных жилых домов (Указ
На этот дом, по словам руководителя ИЦДС, будет распространяться специальная программа кредитования банка-партнера. «Ее особенность заключается в том, что нашим клиентам предоставляется кредит на приобретение квартиры по договору долевого строительства на срок 10 лет, при этом в первый год пользования кредитом проценты начисляются из расчета 9% годовых, в последующий период — 12%», — пояснила Т. Недерева-Архипец.
Что касается самого дома с музыкальным названием, то в нем будут только двух- и трехкомнатные квартиры, причем небольшого метража — около 60 и 80 кв. м соответственно. «При заключении договора долевого строительства наши клиенты получают возможности приобретения квартир в рассрочку: 30% — первоначальный взнос, остальная часть выплачивается равными долями в течение всего периода строительства», — добавила руководитель ИЦДС.
Приступая к реализации проекта в районе улицы Волгоградской, застройщик ориентировался на определенную целевую аудиторию. Типичный представитель этой аудитории заинтересован в приобретении новой квартиры, при этом он не хочет менять привычный район обитания, в котором чувствует себя удобно и комфортно, привык к определенной транспортной доступности, к уже сложившейся социальной инфраструктуре. При этом будет выбирать тот проект, для которого характерно разумное соотношение площадей и количества комнат, пояснила собеседница.
К сказанному можно добавить, что улица Волгоградская, которая до недавнего времени незаслуженно оставалась маловостребованной со стороны как застройщиков, так и покупателей квартир, в обозримом будущем сможет существенно повысить свою привлекательность. Этому немало будет способствовать программа реконструкции территории частного сектора, которая была принята городом несколько лет назад и теперь, похоже, начинает претворяться в жизнь.
