Недвижимость Египта: восток — дело тонкое

Растущий спрос на зарубежную недвижимость открывает новые рынки. Некоторые страны поначалу кажутся уж больно экзотическими — жилье там покупают смельчаки. Но через несколько лет, с приходом крупных застройщиков, туда устремляются массовые покупатели. Как раз этот процесс мы наблюдаем в Египте.

Иностранные вложения в недвижимость этой страны в 2007 году перевалили за 6 миллиардов долларов. Вслед за европейскими инвесторами в Египет массово потянулись российские покупатели. Некоторые из них шутят, что выгоднее иметь дачу у Красного моря, чем у Черного…

С середины 80-х годов прошлого века, с приходом к власти нового президента Египта Хосни Мубарака, началась активная работа по созданию благоприятных условий для иностранных инвесторов. Первыми на египетскую недвижимость обратили внимание практичные немцы. За немцами пришли англичане, французы, итальянцы. Однако до последнего времени цены на жилье даже в самых лучших курортных местах оставались впечатляюще низкими.

Несколько лет назад в стране начали строиться качественные жилые и гостиничные комплексы на продажу инвесторам. Сегодня рынок недвижимости Египта переживает настоящий бум. Помимо западных инвесторов, наибольшую активность проявляют покупатели из России, Украины, Казахстана и государств Балтии.

Русские идут

«Русские начали покупать недвижимость в Египте еще в конце 90-х годов, — говорит Александр Селиванов, руководитель информационно­аналитической службы компании Sea View Realty, JSC — „первопроходцами“ стали женщины, вышедшие замуж за мест-ных жителей. С 2002—2003 годов процесс пошел активно. Начались сделки по приобретению объектов как для проживания, так и для дальнейшей перепродажи. Всплеск активности случился в 2005 году».

Достаточно распространены сделки, когда российские компании покупают недвижимость как для вложения средств, так и для отдыха своих сотрудников на Красном море. Как правило, это большая вилла или несколько квартир в доме. «Сейчас один из наших инвесторов реализует проект по строительству корпоративного жилого комплекса из 34 квартир от 45 до 290 кв. м. В здании будет все: бассейн, сауна, русская баня, ресторан, спортзал, прачечная, магазины. Предназначение комплекса — отдых сотрудников компании в любое время года. Часть квартир планируется сдавать в аренду», — рассказывает Александр Селиванов.

«Сейчас на рынке страны присутствуют крупные игроки практически со всей Европы, а также крупнейшие застройщики из ОАЭ, миллиардеры из Саудовской Аравии, — вторит Андрей Демченко, глава представительства в России CHEDA Real Estate & Investment. — Инвесторы из Великобритании, Германии, Италии, Швеции, Испании, России и других стран покупают земли под строительство, частично либо полностью выкупают интересные проекты, отличающиеся хорошим качеством».

Смена имиджа

«Иностранным покупателям предлагаются квартиры как в отдельно стоящих домах с охраной и бассейном, так и в целых комплексах, некоторые из которых расположены на территории четырех­ и пятизвездочных отелей, — говорит Александр Селиванов. — В комплексах каждый покупатель может найти то, что он ищет. Это могут быть шикарные виллы с джакузи, или экономичные студии, или шале для семьи». Как правило, такие объекты расположены рядом с морем (50−250 м), имеют собственный пляж и самостоятельную инфраструктуру, что важно. Качество строительства отвечает мировым стандартам, в основном строят кирпично-монолитные дома. «Если раньше покупатели больше интересовались недорогим жильем, то сейчас на рынок пришли крупные инвесторы, которые охотно покупают элитные объекты», — поясняет Андрей Демченко.

Популярнее всего — Первая и вторая береговая линии, простирающиеся на сотни километров от Эль-Гуны до Марса Алама (Хургада, Макади, Сахль-Хашиш, Сафага, порт Галиб) и побережье Синайского полуострова (Шарм­Эль-Шейх). «Именно здесь, в туристических зонах, самая привлекательная и ликвидная недвижимость. Живой пример — проект-город Сахль-Хашиш на берегу одноименного залива между Хургадой и Сафагой», — рассказывает Нарине Даниелян, SunnyView Agency Ltd. Real Estate & Investment из Хургады.

Огромный оазис между морем и пустыней уже окрестили египетской Ривьерой. Проект города разработан известным архитектором Норманном Фостером и предполагает сохранение естественного ландшафта местности. По замыслу архитектора, лишь 15% земли Сахль-Хашиша отводится под жилую застройку, отели и объекты инфраструктуры. Остальную территорию вдоль берега Красного моря займут сады, парки, восемь полей для гольфа международного стандарта, причал для яхт на тысячу мест. В этих краях появится еще одно чудо: напротив залива в открытом море под водой будет возведен древний восточный город с точной копией Карнакского храма.

Сейчас землю под строительство вилл здесь скупают и нефтяные шейхи, и звезды Голливуда.

Цена египетского метра

Квадрат жилой площади в Египте стоит от $ 800 до $ 1500. На местном рынке действует система рассрочек платежей при покупке строящихся объектов. Застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком до полутора-трех лет с первоначальным платежом всего 25−30%. Оставшаяся сумма выплачивается равными долями ежеквартально. Контракт купли­продажи недвижимости покупатель получает после поступления первого платежа на счет застройщика.

Однако многие покупатели, начиная интересоваться египетской недвижимостью, пребывают в смущении от невнятности местного ценообразования. Бытует мнение, что здесь можно торговаться, совсем как на восточном базаре, а четкие «прайсы» — отсутствуют.

«Система ценообразования не „непонятная“, а просто другая, — поясняет Андрей Демченко. — В Египте нет привязки к стоимости квадратного метра жилья. Там каждая квартира имеет свою цену, которая очень сильно зависит от близости к морю, вида из окон (вид на море значительно повышает стоимость), окружающей инфраструктуры и т. д. Другой аспект — если в одних проектах рассрочки предоставляются беспроцентные, то в других стоимость жилья в рассрочку выше, нежели при 100% оплате. Каждый серьезный проект имеет прайс­листы, которые официально утверждаются руководством компании. Ни о какой „торговле“ не может быть и речи!»

Сколько будет прибыли?

Чаще всего жилплощадь используется для круглогодичного отдыха владельца квартиры, его родственников и друзей. Между приездами многие охотно сдают курортное жилье в аренду через управляющие компании.

«Первым покупателям было нелегко, — говорит Андрей Демченко, — В Египте еще не было российских агентств недвижимости, и приходилось иметь дело с местными компаниями, тратя немало времени и средств на самостоятельное изучение действующих в стране законов и правил регистрации собственности».

«Русскому человеку надо все и сразу. Главное условие при покупке дома: видеть море из каждого окна своего дома и если можно, то нырять с балкона», — иронизирует Ксения Комракова, консультант агентства зарубежной недвижимости «Евродом».

Тем не менее, сейчас россияне все чаще покупают недвижимость на стадии строительства (это дешевле) с целью перепродажи и получения прибыли. Увеличение спроса сказывается на ценах.

По данным операторов, рынок недвижимости в Египте растет в среднем на 30−40% в год. «По ряду проектов рост стоимости доходит до 80−100%, — говорит Андрей Демченко. — По нашей оценке, активный рост цен — до 100% в год — в Египте будет наблюдаться еще в течение трех-четырех лет. Постепенно структура рынка недвижимости будет меняться. Будут востребованы более дорогостоящие объекты — роскошные квартиры и виллы от $ 3 миллионов (сейчас подобное предложение отсутствует на рынке). Бренд „Египет — дешевый отдых, дешевое жилье“ постепенно будет уходить в прошлое».

Александр Селиванов оценивает прибыльность вложений чуть более сдержанно. «Год назад средние значения, действительно, достигали 40%, в настоящее время показатели несколько снизились — 25−30%. Это связано, прежде всего, с повышением активности строительства».

Восток — дело тонкое

С одной стороны, в Египте действуют законы, призванные защитить инвесторов. «Разрешение на строительство элитных жилых комплексов вдоль моря получают только проверенные и крупные строительные компании, более 80% покупателей в них — это граждане Европы и Англии, — говорит Нарине Даниелян. — Существуют специальные законы о защите прав иностранных инвесторов, а многие застройщики дают десятилетнюю строительную гарантию на возводимые ими объекты».

С другой стороны, «найти приключений» и вместо совершения выгодной покупки потерять средства — проще простого. Чтобы не попасть в историю, специалисты рекомендуют инвесторам-новичкам держаться крупных компаний.

«Практически каждого приезжающего в Египет туриста начинают „обрабатывать“ на предмет приобретения жилья почти от трапа самолета, — говорит Андрей Демченко. — Если же выяснится, что человек интересуется недвижимостью, то ему просто не дадут прохода. Недвижимость будут предлагать и торговцы в магазинах, и уборщики, и новые египетские „друзья“. Были зафиксированы случаи, когда между застройщиком и покупателем выстраивалась цепочка в 5−6 посредников, ищущих легкого заработка. Подобные посредники не только не могут дать покупателю никаких гарантий, но и не всегда знают, как оформлять сделку».

При покупке жилья «с рук» есть риск купить уже проданный объект (двойные и тройные продажи фиксировались), либо «подарить» недвижимость своему доброму местному знакомому (другу) помимо своего желания. «В такие переделки чаще всего попадают женщины, полностью доверившие свой кошелек (карточку) или выдавшие генеральную доверенность своему египетскому другу», — рассказывает Александр.

От покупки объекта, который является банковским залогом, может обезопасить адвокатская проверка документов. Чтобы не приобрести долгострой, в договор купли­продажи стоит внести дополнительный пункт, оговаривающий сроки завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта с указанием штрафных санкций.

Еще один риск — попасть в ситуацию, когда регистрация права собственности на купленную недвижимости невозможна из-за невыплаченного продавцом (хозяином) кредита на покупку земли. Во избежание этого необходимо в контракте указать доли земельного участка, принадлежащего новому хозяину.

Участие в сделке риэлторской компании способно снять все перечисленные риски. Комиссионные — 5% от стоимости покупки.

…и получить Таукиль

Для оформления сделки достаточно иметь с собой загранпаспорт и около $ 1000 для резервирования квартиры. При оплате депозита застройщик снимает объект с продажи, выписывает инвойс, который необходимо оплатить в течение 2−2,5 недель. После оплаты первого взноса, который, как правило, составляет 25−35% от стоимости объекта, застройщик оформляет контракт. Если же покупатель оплачивает первый взнос сразу, то контракт оформляется в тот же день. Специалисты рекомендуют регистрировать контракт в суде. На каждый последующий платеж застройщик оформляет приходный ордер, в котором подтверждает, что он получил денежные средства от покупателя. По окончании выплат в государственной нотариальной конторе продавец оформляет на покупателя генеральную безотзывную доверенность (Таукиль) на объект покупки. После получения Таукиля у государственного нотариуса вы становитесь собственником.

В соответствии с законодательством Республики Египет генеральная доверенность подтверждает переход права собственности на объект. Доверенность является временным (до получения государственной регистрации) документом, на основании которого можно продать объект, передать в наследство или использовать в коммерческих целях (сдача в аренду), представлять в органы власти (таможенные, паспортно­визовые, судебные и др.).

Последний этап сделки — получение документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности — на это может уйти 4−6 месяцев. Этот срок обусловлен особенностями работы регистрирующих органов, и ускорить процесс невозможно. Но главное при покупке — получить Таукиль.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Нарине Даниелян, SunnyView Agency Ltd. Real Estate & Investment (Хургада):

В качественных проектах с отдел­кой «под ключ», с видом из окна на море квадратный метр стоит 15−25 тыс. руб., что крайне дешево для европейского покупателя. То есть, приобретая квартиру в Египте за 700 тыс. руб., вы становитесь владельцем элитной недвижимости. А в Москве или Петербурге вы не купите за такие деньги и комнату.

Александр Селиванов, руководитель информационно­аналитической службы компании Sea View Realty, JSC:

В Хургаде появилось множество агентств недвижимости, состоящих из двух-трех человек, тогда как обеспечение чистоты сделки требует большого отряда адвокатов, которые работают не только в Хургаде, но и в Каире. Адвокаты привлекаются компаниями для сверки реестров, банковских кредитных обязательств владельцев, проверки отсутствия судебных исков, работы в архивах судебных органов и т. д. Поэтому при выборе агентства для покупки недвижимости обязательно придите в офис компании, посмотрите, чем она дышит, как и сколько в ней работает сотрудников. Большие компании, как правило, берегут свое имя, заботятся о своем будущем и всеми средствами обеспечивают и чистоту сделок, и их гарантированное юридическое сопровождение.

Андрей Демченко, глава представительств в России CHEDA Real Estate & Investment:

Необходимо знать, что на рынке Египта есть такое понятие, как «египетские метры». В контракте, например, будет указана площадь квартиры 90 квадратных метров, реальный же метраж такой квартиры может составить 75−80 кв. м. Связано это с тем, что застройщики считают метраж по внешнему периметру апартаментов, исключая внутренние перегородки и включая в него балконы и часть прилегающей к квартире лестничной клетки.

http://www.z-dom.com/obzor4.html