Время перестраиваться
08.07.2008 291
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Цены на самые скромные минские офисы приблизились к отметке 3 тыс. USD/кв. м, апартаменты класса «А» — вдвое дороже.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости интенсивно идут перестроечные процессы, что наблюдается во всем.
Кардинальные изменения произошли в структуре предложения, и особенно в секторе долевого строительства. На первоначальном этапе формирования рынка девелоперы работали преимущественно с дольщиками. Инвестиционные возможности дольщиков, которые приобретали квадратные метры в строящихся административных зданиях и торговых центрах на стадии возведения объектов, тоже были невелики.
Сейчас же большинство застройщиков предпочитают финансировать свои проекты в основном без привлечения дольщиков. В некоторых случаях к участию в проекте они привлекают институциональных инвесторов, которые финансируют строительство объекта на начальной стадии. При этом на первичном рынке преобладают объекты, которые строятся не на продажу, а с целью сдачи в аренду.
Причем если еще год назад даже в некоторых торговых центрах можно было приобрести площади на стадии строительства, то сегодня и офисные объекты строятся для сдачи в аренду. За исключением одного-двух административных зданий, в которых на начальной стадии строительства можно выкупить небольшую часть площадей.
В качестве примера, где все сдается в аренду, можно привести бизнес-центры по ул. Мясникова, по проспекту Дзержинского возле Московского РИК, бизнес-центр «Голд-Сити» в Уручье. Что касается строящихся торговых центров, то здесь вообще нет «долевки». Например, торговые центры в составе двух многофункциональных комплексов рядом с Национальной библиотекой и тракторным заводом застройщики будут сами строить и сами эксплуатировать. Торговые объекты, которые предусматриваются в составе строящихся и проектируемых бизнес-центров, также в основном предназначены для сдачи в аренду.
На вторичном рынке коммерческой недвижимости сделки купли-продажи заключаются, но очень редко, потому что сегодня — время вкладывать деньги в недвижимость, а не избавляться от нее.
«Все это происходит потому, что медленно, но неотвратимо улучшается инвестиционный климат в стране», — считает Юрий Попов, руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО «Твоя столицаконсалт».
По мере того как меняется структура предложения, растут количество и качество предлагаемых объектов, изменяется и качественный состав клиентов у риэлтерских фирм, которые специализируются на коммерческой недвижимости. Сегодняшние клиенты — это уже не только представители малого и среднего бизнеса, которые вкладывают средства в приобретение небольших помещений. Это еще и солидные компании, желающие приобретать большие площади либо создавать объекты самостоятельно.
Само собой, расширяется аудитория арендаторов. Она тоже увеличивается и качественно, и количественно. То есть растет число желающих арендовать коммерческие объекты, увеличиваются размеры площадей, которые они хотят арендовать, и сроки аренды.
Меняется целевая аудитория, имеющая интерес к рынку коммерческой недвижимости. Соответственно, изменяются требования к работе агентств недвижимости.
Единственный способ не отстать от рынка — перестроиться. «Точно так же, как и по жилью, о чем рассказывал в № 25 „БР“ руководитель группы компаний „Твоя столица“, мы в рамках ИЦКН тоже перешли на принцип проектного управления, — сообщил руководитель центра. — При этом задействуется структура всего агентства — юридический отдел, рекламный, подразделение консалтинга. Это позволяет более эффективно работать над каждым проектом и создает почву для обмена информацией между менеджерами, что способствует их быстрейшему квалификационному росту», — рассказал Ю. Попов.
По словам собеседника, сейчас в ИЦКН находятся в работе несколько проектов: многофункциональный комплекс «Титан», строящийся в районе проспекта Дзержинского, торговые центры «БОРО» (район Боровая) и «Маэстро» (на Комаровском рынке). На подходе еще три — административные здания класса «В» со встроенными торговыми центрами.
Ю. Попов посетовал на некоторые сложности, возникающие при подборе арендаторов. За рубежом, в том числе и в России, подбор арендаторов, во всяком случае якорных, происходит задолго до сдачи объекта в эксплуатацию, а иногда и на этапе проектирования. Белорусское же законодательство затрудняет закрепление прав аренды на объект недвижимости, который будет создан в будущем.
Что касается общей ситуации на рынке, то она выглядит следующим образом. С наступлением лета активность снизилась. Цены на офисы класса «С» достигли отметки 2,7−3,0 тыс. USD за квадратный метр (здесь и далее с учетом НДС). Объекты класса «В» предлагаются на вторичном рынке в среднем по 3,2−3,5 тыс. USD/кв. м.
В сегменте долевого строительства, где предложение почти отсутствует, сложно выявить некий средний результат. Разброс цен и разнокачественных объектов большой: от офисных помещений в жилых домах, которые предлагаются за 2,2−2,3 тыс. USD/кв. м, до помещений по 6 тыс. USD/кв. м в бизнес-центре класса «А».
По просьбе корреспондента «БР» Ю. Попов несколько слов сказал об объектах, которые находятся у ИЦКН в работе.
В частности, в многофункциональном комплексе «Титан» будут торговый центр, три высотных офисных здания, паркинг и объекты развлекательного профиля. В середине следующего года застройщик планирует сдать торговую часть комплекса, паркинг и одну из башен бизнес-центра (17 этажей). Концепция комплекса, в отличие от большинства строящихся сегодня объектов, допускает продажу небольшой части площадей — не более 20%. Остальные площади предназначены для сдачи в аренду. В связи с застройкой существующих в данном районе парковок покупателям будет выгодно приобрести парковочные места в паркинге комплекса.
Объект примечателен уже тем, что расположен в очень выгодном месте — практически на пересечении проспекта Дзержинского с ул. Голубева, рядом с будущей станцией метро «Петровщина» (или «Медуниверситет» — еще одно рабочее название). Он будет выполнять ключевую роль в западном районе столицы.
ТЦ «БОРО» — небольшой (6 тыс. кв. м) торговый центр, расположенный на крупной транспортной развязке в уже сформировавшемся торгово-развлекательном районе на пересечении МКАД и Логойского тракта. Планируется к сдаче в ноябре текущего года. В нем могут разместить свои торговые площади (от 400 кв. м) компании, торгующие строительными и отделочными материалами, автомобилями и автозапчастями или мебелью и предметами интерьера, включая бытовую технику. «Мы сейчас работаем над концепцией центра и формированием инфопакета для различных торговых операторов», — сообщил Ю. Попов, добавив при этом, что в перспективе рядом с ТЦ будет построен бизнес-центр класса «С».
Что касается первого в Минске мультибрендового торгового центра «Маэстро» (рядом с Комаровским рынком), то сейчас в реконструируемой части вовсю идут отделочные работы, в пристроенной — устройство инженерных сетей. Ведется подбор торговых операторов на свободные площади, которые предназначались для сдачи в аренду на завершающей стадии строительства.
Согласно оперативной информации, в первых числах января 2009 года покупатели смогут оценить, в чем отличие мультибрендового торгового центра от традиционного.
И последний вопрос, который был задан собеседнику: когда группа компаний «Твоя столица» объявит о презентации очередного проекта. На Западе, а сегодня уже и в столицах соседних с нами государств, такие презентации считаются неотъемлемой частью любого проекта.
«Надо сказать, что застройщики в Минске пока не очень активно используют такие маркетинговые мероприятия, опять же, по причине неразвитости рынка и, соответственно, слабой конкуренции. Но обстановка все время меняется, и меняется в лучшую сторону. Думаю, что по одному из проектов мы проведем такое мероприятие», — ответил руководитель ИЦКН.
