Недвижимость в Европе: что покупать?

Покупая недвижимость в Европе, главное -- не ошибиться с выбором страны, поскольку не инвестиции могут оказаться удачными. Наиболее благоприятными для вложений остаются развивающиеся европейские страны, где цены на жилье ежегодно увеличиваются на 15--20%.

Ипотечный кризис на рынке недвижимости США затронул и европейские страны. Однако «потрясения» оказались не столь масштабными, как в Штатах (о тамошней недвижимости см. в ближайших номерах «Денег»). В некоторых странах цены на жилье либо стабилизировались, либо слегка просели по сравнению с прошлым годом. Но о массовом и ощутимом снижении стоимости объектов жилой недвижимости в Европе говорить не приходится. Тем более что, по словам экспертов международной консалтинговой компании Knight Frank, после некоторого замедления мировой рынок недвижимости продолжит рост. В компании отмечают, что с первого квартала 2007 года по первый квартал 2008 года цены во всем мире увеличились на 6,1%. А, к примеру, с четвертого квартала 2006 года по четвертый квартал 2007 года подорожание составляло 9,2%. Лидирует по росту цен на недвижимость Болгария, где годовое увеличение стоимости (с первого квартала 2007 по первый квартал 2008 года) составило 31,5%.

Недвижимость на Балканах

Пожалуй, сегодня наиболее перспективными для инвестирования в недвижимость являются Болгария, Черногория и Хорватия. По крайней мере, эти три Балканские страны еще не сильно ощутили на себе воздействие мирового кризиса.

В частности, Болгария продолжает «радовать» инвесторов стабильным ростом цен на жилье. Как уже писали «Деньги», рост цен на болгарскую недвижимость ежегодно составляет не менее 20% (подробнее см. «Деньги» № 9 от 28 февраля 2008 года, доступно на www. dengi-ua.com). Примерно такой же рост цен ожидается и в текущем году. В частности по официальным данным, которые были озвучены Национальным Статистическим Институтом Болгарии, за первый квартал жилье подорожало всего на 7%. Если такие темпы будут и в дальнейшем, то по итогам года жилье в Болгарии подорожает на 30%.

Несмотря на постоянный рост цен, недвижимость в этой стране стоит относительно недорого, особенно квартиры в новостройках. К примеру, в строящихся комплексах «квадрат» жилья стоит в среднем ?600--700. А вот уже построенное жилье продается по ?900--1500 за 1 м². То есть недостроенную квартирку, купленную у застройщика, например, за ?18 тыс., после завершения строительства реально перепродать уже почти в два раза дороже.

Рынки недвижимости Черногории и Хорватии также все еще привлекательны для инвестиций. Хотя, к примеру, в Хорватии за 2007 год цены на жилье выросли всего на 7% (при уровне инфляции 2,9%). Ранее среднегодовое повышение стоимости недвижимости составляло примерно 20%.

Учитывая то, что в Черногории и Хорватии проще всего заработать на сдаче недвижимости туристам, покупать жилье лучше в курортных зонах. Ориентировочная стоимость аренды апартаментов, к примеру, в Черногории, составляет от ?400 в неделю.

Тут так же, как и в Болгарии, перспективнее вкладывать деньги в строящуюся недвижимость. К примеру, квартира в строящемся доме в Будве (Черногория) будет стоить от ?1700 за 1 м², а «вторичка» продается уже по ?2500--3000 за 1 м². В Опатии (Хорватия) квартира в новостройке будет стоить примерно ?2500 за 1 м², в построенном доме -- от ?3000.

Испания

В 2007 году ходили упорные слухи о грядущем обвале местного рынка. Но «медвежьи» ожидания не оправдались, хотя рост цен и прекратился. Максим Евдокимов, специалист по продаже зарубежной недвижимости компании «Маса Интернешнл Украина» (официальный представитель международной компании «Маса Интернешнл»), отметил, что уже практически год цены на испанскую недвижимость остаются стабильными. По его словам, все больше иностранных покупателей стремятся обзавестись имуществом в Испании для отдыха или иных собственных нужд. Причем, по мнению эксперта, предпочитают они вторичное жилье недалеко от побережья.

А вот как инвестицию недвижимость в Испании рассматривает все меньше и меньше людей. «На мой взгляд, покупку недвижимости в Испании не стоит рассматривать как инвестицию, поскольку темпы роста цен здесь не самые высокие. Для инвестирования есть куда более интересные страны с развивающейся экономикой, с растущими рынками недвижимости», -- пояснил г-н Евдокимов. По его мнению, приобретение жилья в Испании, скорее, стоит рассматривать как вариант сбережения денег.

Впрочем, удастся ли сохранить средства, прикупив домик в Испании, сложно сказать -- ходят упорные слухи о падении цен на недвижимость на 2--8% в год, причем спад, якобы, может продлиться несколько лет. Как сообщает портал Spanish Property Insight, аналитики Deutsche Bank прогнозируют, что цены на недвижимость в Испании способны понижаться вплоть до 2011 года.

А то, что все больше нерезидентов покупают жилье в Испании «для себя», отчасти подтверждают сообщения Spanish Property Owners Guild (Испанская Гильдия Владельцев Собственности). Дескать, иностранные граждане рассматривают возможность покупки недвижимости в отдаленности от моря до 10 миль (16 км). То есть подальше от шумных туристических зон и высоких цен. А ведь известно, что жилье, которое отдалено от моря, хоть и дешевле, чем в прибрежной зоне, но имеет меньшую инвестиционную привлекательность.

Что касается цен, то сегодня, например, на Майорке однокомнатная квартирка площадью 40 м² стоит примерно ?126 тыс. На Тенерифе (Канарские острова) апартаменты (55 м2) обойдутся в ?118 тыс.

Родина портвейна

Сегодня рынок недвижимости Португалии как направление для инвестиций практически не раскручен. В частности, те несколько украинских компаний, в которые обратился корреспондент «Денег», рассказать о недвижимости в этой стране не смогли. Дескать, для них это новое направление, и пока характеризировать рынок, его преимущества и недостатки они не могут.

Как все же выяснили «Деньги», португальская недвижимость сейчас наиболее востребована у граждан Англии. Нерезидентам интересно жилье в Лиссабоне, на Мадейре и области Алгавре. Эти места можно отнести к наиболее дорогим в стране. К примеру, однокомнатные апартаменты в Алгавре стоят от ?85 тыс., виллы -- от ?200 тыс.

В Лиссабоне высокие цены на новое жилье и на качественную недвижимость в центральных районах. Ориентировочно квартира в новостройке будет стоить не менее ?1500 за 1 м². Впрочем встречается и недорогое жилье. Однако при выборе квартиры «покупаться» на заманчивое ценовое предложение не стоит. Дело в том, что в Лиссабоне, да, наверное, и во всей стране, квартиры в старом жилом фонде -- очень маленькие, и за ?50 тыс. предлагается квартирка площадью примерно 20 м². Или же еще хуже -- в аварийном старом доме. На Мадейре домик на две комнаты продают за ?85--95 тыс.

Что касается перспектив инвестирования в португальскую недвижимость, то, по мнению «Денег», большой прибыли ожидать не стоит, поскольку годовой рост цен в востребованных иностранцами регионах Португалии составляет около 8%.

Станция Франция

Как и в Испании, рынок недвижимости во Франции сегодня стабилен. По словам Екатерины Тейн, партнера, директора отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, во Франции в текущем году ожидается незначительное подорожание элитной недвижимости (на 3--6%), что является нормой для стабильных рынков.

Разброс цен на недвижимость во Франции достаточно велик, все зависит от месторасположения недвижимости, «вида» местности и «звездности» соседей. С точки зрения инвестирования, оптимальной считается недвижимость на Лазурном побережье (Канны, Ницца) и элитных районах Парижа. Причем и цены на жилье в этих местах тоже элитные. Например, небольшая квартирка на набережной в Каннах будет стоить более ?130 тыс. При этом, потратив немалую сумму на покупку жилья, особой прибыли от сдачи его в аренду или перепродажи получить, скорее всего, не удастся. Ведь любая операция с недвижимостью облагается налогами. К примеру, при сдаче в аренду владелец жилья должен платить 25% подоходного налога (подробнее об особенностях покупки жилья во Франции см. «Личный опыт»). А уклонение от их уплаты, в отличие от родной Украины, чревато огромными неприятностями.

Где родилась Афродита

Кипр -- средиземноморский остров с развитым рынком недвижимости, который давно осваивают граждане постсоветского пространства. Возможно поэтому, несмотря на нехорошие мировые тенденции, цены на кипрскую недвижимость продолжают повышаться. По итогам 2007 года жилье на острове подорожало на 15%. А за первый квартал 2008 года -- на 3,3%. Объекты жилой недвижимости на юге острова востребованы нерезидентами во всех известных курортных городах: Айя-Напа, Лимассол, Ларнака и другие. Ориентировочная стоимость апартаментов на этих курортах колеблется от EUR?130 тыс. в Ларнаке до ?200 тыс. в Пафосе. Конечно, это гораздо дороже, чем в Болгарии, однако учитывая то, что Кипр посещается туристами круглогодично, сдача недвижимости в аренду может принести неплохой доход -- стоимость аренды апартаментов, к примеру, в Ларнаке, может достигать ?600 в неделю.

Особенности инвестирования

Как бы ни привлекали цены на недвижимость за рубежом и какие бы «золотые горы» не обещали риэлторы, прежде чем купить недвижимость в той или иной стране, следует подробно ознакомиться с обязательными разовыми или ежегодными платежами. А тем более, если предполагается, что недвижимость должна приносить прибыль. Расчеты вполне могут показать, что налоги, коммунальные платежи и другие расходы будут «съедать» львиную долю заработка от сдачи в аренду или перепродажи жилья.

Впрочем, некоторые страны привлекают льготными условиями налогообложения. В частности в Испании ежегодный налог на недвижимость составляет ?100--2000 в год. Все зависит от объекта, его престижности и прочих характеристик. В Португалии владельцы жилья обязаны ежегодно платить налог в размере 0,5% стоимости недвижимости (подробнее см. таблицу).

Вообще сегодня самыми перспективными для инвестирования являются страны с развивающейся экономикой, в которых все еще невысокие цены на жилье и достаточно лояльное законодательство. К примеру, в Болгарии, можно зарабатывать средства, инвестируя в строящийся объект и, по завершении строительства, перепродавать жилье. Даже если в целом на рынке страны цены вырастут незначительно, разница в стоимости между строящимся жильем и уже построенным позволит не только окупить вложенные деньги, а и немного заработать.

Оксана Севастьянова -- менеджер по развитию. Регион Западной и Восточной Европы, компания «Афенида Менеджмент»:

-- Недвижимость на «пляжных» курортах Адриатики быстро дорожает. Особенно это касается Черногории, которая и так выросла в цене в два раза с прошлого года -- до ?7--10 тысяч. за квадратный метр в таких излюбленных русскими и украинскими покупателями городках как Петровац и Свети Стефан.

В Хорватии все еще можно найти предложения по ?1500 за квадратный метр, но уже в основном в маленьких городах и на остовах, удаленных от материка. В крупных курортных городах цены стартуют от ?3000/1м2. Столь популярные среди наших покупателей Испания и Болгария радуют широким выбором объектов на первичном рынке, поэтому цены остаются стабильными, а в некоторых регионах можно торговаться, особенно при покупках на вторичном рынке.

Во Франции на Лазурном берегу недвижимость только стабильно и плавно растет. Доступнее объекты на побережье Атлантики, где на вторичном рынке можно приобрести квартиру от ?2000/1м2.

Ипотечное кредитование все еще возможно только в ряде стран: Болгарии, Испании и Франции. Некоторые банки повышают ставки, но незначительно -- на 0,5--1%. В Хорватии и Черногории украинским покупателям ипотека недоступна.

Сдача купленной недвижимости в управление (для последующей сдачи в аренду) -- это не только реальная, но и давно отработанная схема. Этим занимаются и крупные агентства, и небольшие, работающие в конкретных регионах.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Мифы и реальность привлекательности недвижимости на Лазурном побережье Франции

В понимании французов, ликвидным считается то жилье, которое расположено вблизи моря, торговых и развлекательных центов, ресторанов и от того, кто живет по соседству. А вот площадь квартиры или дома, год постройки, высота потолков не имеют никакого значения. И если шикарные апартаменты с высокими потолками находятся в 20--30 минутах ходьбы от моря, а маленькая квартирка -- прямо на побережье, то ее стоимость будет гораздо выше, чем у апартаментов. В местных агентствах недвижимости считают, что на вторичном рынке наиболее ликвидными являются маленькие (примерно 20 м2) студио, которые расположены рядом с набережной Канн и Дворца фестивалей и ресторанов. Цена такого жилья -- минимум ?135 тыс. Объекты подешевле (они как раз и находятся в некоторой отдаленности от побережья) будут менее прибыльными. К тому же жилье большей площади будет приносить столько же, сколько и маленькая квартирка, но более затратное при содержании.

Рассматривая варианты для инвестирования, следует изучить стоимость содержания и владения жильем. Во Франции налог на владение (Tax foncier -- Owner’s Tax) зависит от размеров квартиры и составляет ?400--800 в год. То есть за скромные апартаменты ежегодно придется платить ?400. Такие расценки и за проживание в стране (налог на проживание -- Tax habitation: living in tax). Затраты на отопление, воду достигают ?50 в месяц, то есть примерно ?600 в год. При сдаче квартиры в аренду придется перечислять в бюджет Франции 25% дохода, за исключением сумм на ремонт и обслуживания помещения.

Тем не менее, риэлторы не устают заверять потенциальных инвесторов, что доход от сдачи жилья в аренду получать можно, причем серьезный и прогнозируемый.

На Лазурном берегу помимо пляжного сезона, проходит около девяти конференций и минимум один фестиваль в год. Кроме того, неподалеку горы и зимой здесь тоже отдыхают любители лыж. Итак, за три летних месяца агенты по недвижимости гарантируют получение не менее ?650 в неделю. Подсчитаем, насколько выгодна такая инвестиция. Итак, стоимость апартаментов -- ?135 тыс. плюс затраты на оформление, которые могут превышать 10% стоимости. Итого квартира обойдется минимум в ?148,5 тыс. Сдача в аренду (берем только лето) принесет «грязными» ?7800, из которых 25% уйдет на налоги. Если еще из этих денег вычесть налог на владение недвижимостью и проживание, то за двенадцать недель аренды реально удастся заработать ?5050. Ориентировочно за десять лет прибыль от сдачи в аренду будет меньше трети стоимости жилья. Таким образом, ни через десять, ни через двадцать лет окупить квартиру за счет аренды не удастся.

Конечно, можно квартиру и перепродать, но если время владения недвижимостью составляет менее шести лет, то от разницы между стоимостью покупки и стоимости продажи придется уплатить 16% налог. Лишь через пятнадцать лет владения собственник жилья освобождается от уплаты налога. Поэтому, как инвестиция, покупка недвижимости на Лазурном побережье является абсолютно невыгодным предприятием.

Журнал «Деньги» благодарит Филиппа Коваленко за рассказ о личных исследованиях перспективности рынка французской недвижимости.

ИТОГО: Покупка недвижимости в Европе -- дорогая, но в большинстве случаев не очень доходная инвестиция. После вычета налогов рента может составить всего 2--6% годовых.

http://www.dengi-ua.com/