Страны Балтии. Горячие цены у холодного моря
24.05.2008 432
Светлана Осипова
«В ближайшие несколько лет рынок недвижимости стран Балтии будет самым перспективным» — с такими заявлениями еще совсем недавно выступали многие западные эксперты.
«В ближайшие несколько лет рынок недвижимости стран Балтии будет самым перспективным» — с такими заявлениями еще совсем недавно выступали многие западные эксперты. Надо сказать, что поначалу — после вступления Латвии, Литвы и Эстонии в Евросоюз — так и было.
Если быть до конца точными, цены на недвижимость стали расти еще за год до присоединения балтийских государств к «большой Европе». По данным CEPI (Объединение европейских профессионалов рынка недвижимости), за 2003−2004 годы 1 кв. м жилья подорожал в Латвии на 30%, в Эстонии и Литве — на 25%. В последующие три года также наблюдалось повышение цен: ежегодно в среднем «квадрат» прибавлял в весе на 23% в Эстонии и Литве, и чуть меньше, где-то на 17%, — в Латвии. На волне роста цен в эти страны начали приходить многочисленные зарубежные строительные компании, занявшиеся возведением курортной, офисной и жилой недвижимости, а также реконструкцией старого фонда. Но наиболее активными игроками на рынке недвижимости Прибалтики стали россияне.
«Традиционно недвижимость стран Балтии привлекает наших соотечественников, — говорит София Аксютина, руководитель международных проектов компании „Евродом“. — И несмотря на определенные политические проблемы, всегда есть клиенты, которые стремятся покупать недвижимость именно там. Многие в детстве отдыхали в Прибалтике — Юрмале или Паланге, у кого-то там родственники, знакомые, друзья. Так что заявки на объекты есть, и мы можем констатировать, что определенный спрос на прибалтийскую недвижимость со стороны россиян имеется. А если рассуждать о тенденциях, то на недвижимость Латвии и Эстонии больший спрос, чем на недвижимость Литвы. И это несмотря на то, что политический климат в этой стране… скажем так, более либерален по отношению к русским». Если и дальше продолжить эту линию сравнения, то на севере Европы наших соотечественников больше всего интересует недвижимость Финляндии и меньше всего — дома и квартиры в Дании и Норвегии. Так что спрос на объекты в Литве, Латвии и Эстонии находится где-то посередине.
Как уже было сказано, Прибалтика всегда была местом притяжения советского человека. Эдакая заграница, куда когда-то можно было попасть без виз и таможенных процедур, где были особые условия жизни и отдыха, а кафе никогда не выглядели столовыми. Так что покупка жилья в странах Балтии для некоторых наших соотечественников — это еще и реализация давней мечты стать частью «той» жизни. Сегодня же обладать недвижимостью в Литве или Эстонии — значит, иметь дом в Евросоюзе, в перспективе получить вид на жительство, а затем, возможно, и гражданство. По крайне мере, уже сразу после покупки квартиры или коттеджа новый собственник получает многократную мультивизу. К тому же у россиян сохранилось еще и иллюзорное представление о бывших республиках Советского Союза как о чем-то родном и близком. Скажем, когда приобретаешь квартиру в Испании или во Франции, то сразу попадаешь в другую культурную среду, слышишь незнакомый язык. Другое дело Прибалтика, где многое знакомо и большинство местных жителей знают русский. Но на самом деле не все так безоблачно. законы, касающиеся покупки недвижимости россиянами, например, в Испании, гораздо либеральнее, чем в той же Литве. Хотя есть вероятность, что со временем законодательная база всех стран Евросоюза, в том числе и прибалтийских государств, будет приведена к единому знаменателю.
Пока же наши сограждане надеются на лучшее и готовы мириться со строгими правилами, действующими на рынке недвижимости стран Балтии, тем более что качество домов и вид из окна в них того заслуживают. И что особенно отмечают продавцы, российских покупателей, как ни парадоксально, совершенно не интересует политика. То, что между Россией и Эстонией или, как сейчас, Литвой вспыхивают конфликты, не принимают во внимание те, кто только собирается выбрать или уже выбрал недвижимость на балтийском побережье.
Наибольшей популярностью у потенциальных покупателей пользуются курортные зоны. В Литве это Паланга, Клайпеда, Друскининкай. В Паланге особое внимание тех, кто хотел бы здесь обосноваться, приковано к местечку Швянтойи, где на 20 га возводят целый курортный городок Elija, включающий жилые здания и объекты инфраструктуры. Еще одно перспективное место для инвестиций — Друскининкай. Здесь к 2009 году планируют построить около 2 тыс. квартир и тем самым увеличить жилой фонд на 12%. Интересуются наши соотечественники и землей. Некоторое время назад появились сообщения, что покупатели из России проявили предметный интерес к участку под Клайпедой, в Каркле. Площадка размером 38 соток в 100 м от моря предназначена для возведения нескольких домов гостиничного типа. Предварительная стоимость участка — чуть меньше 2 млн евро. Однако по литовскому законодательству жители другой страны, в данном случае россияне, не могут владеть землей. Правда, в законе лазейка все же есть: стать хозяевами надела могут владельцы предприятий, зарегистрированных в Литве, а ими могут быть и наши соотечественники. Так что есть вероятность, что означенный участок все-таки окажется в руках граждан России.
В Латвии на особом счету у россиян конечно же Юрмала. Несмотря на то что стоимость недвижимости на этом балтийском побережье одна из самых высоких, желающих приобрести здесь дом или квартиру не становится меньше. Наибольшим спросом пользуется жилье в многоквартирных домах площадью от 60 до 120 кв. м по цене от 3,3 до 7 тыс. евро за 1 кв. м. Сумма первого взноса, как правило, 15−20%. Что касается особняков в Юрмале, то они дороже, чем в Монако и Каннах. Средняя цена 1 кв. м на Рижском взморье порядка 12 тыс. евро (для сравнения, на берегу Средиземного моря — 10 тыс. евро).
В Эстонии тоже самый большой спрос — на дома в городах, имеющих курортный статус: Пярну и Хаапсалу. Также популярны и квартиры в студенческом городе Тарту, отличающемся безопасностью.
Как констатируют риелторы, нередки также случаи покупки в этих странах домов на хуторах, где стоимость 1 кв. м невелика и может варьироваться в пределах 1 тыс. евро. На вопрос «Зачем нужна такая неликвидная недвижимость?» ответ всегда один: «Каким бы ни был этот коттедж, добротным или разваливающимся, он в Евросоюзе».
«Покупают все, — продолжает свой рассказ С. Аксютина. — Но поскольку дома требуют более тщательного ухода, значительных вложений и затрат на содержание, то спрос на них чуть меньше, чем на апартаменты. Но если дома покупают как в городах, так и на хуторах, то апартаменты — только на курортах, в резиденциях, которые охраняются и где есть управляющая компания. Причем приобретают недвижимость как для отдыха, так и для постоянного проживания. Благодаря выгодному географическому положению и наличию портов компаниям удобно открывать в этих странах свои офисы, размещать логистические подразделения».
Самые крупные и интересные объекты недвижимости стран Балтии, которые сооружены или еще находятся в стадии строительства, расположены в Латвии. Среди дорогих новостроек можно назвать комплекс в Риге на берегу реки Даугавы, в районе Кипсале. Он возведен на месте гипсовой фабрики и поэтому носит название Gipsa Fabrika. Это апартаменты площадью от 60 до 200 кв. м, по цене от 5 тыс. евро за 1 кв. м. В то же время квартиры в многоэтажных домах района Кипсале стоят на порядок дешевле: жилье площадью 48 кв. м идет за 80 тыс. евро. Интересна также застройка двух районов, находящихся как бы на островах Луцавсала и Закюсала. А в районе Межапарк, на участке в 25 га возводят жилые дома, коммерческие здания, объекты инфраструктуры. Еще один, несколько меньший по площади, но достаточно интересный проект — застройка района Болдерая.
Когда два года назад реализация задуманного только начиналась, инвесторам обещали прибыль в размере 20% годовых. Однако сегодня эти цифры остались в воспоминаниях. Цены на недвижимость стран Балтии постепенно начали снижаться. Главная причина — американский, а затем и европейский ипотечный банковский кризис и постоянный рост инфляции в прибалтийских государствах. Все эти факторы в совокупности заставили банки снизить объемы ипотечного кредитования, повысить процентные ставки и более внимательно относиться к будущим заемщикам. Основатель брокерской компании «Обер-Хаус» Пауль Обершнайдер, недавно продавший свой бизнес финской фирме Realia Group OY, заявил, что «возможно, начался период затяжного снижения цен, не связанный со спонтанной и внезапной коррекцией. И, скорее всего, он продлится несколько лет».
Снижение цен на недвижимость в Эстонии в 2007 году составило 4%, в Латвии — 1,5%. Только в IV квартале прошлого года в Таллине стоимость 1 кв. м упала на 14%. Если говорить конкретнее, то в декабре 2007 года было совершено 745 сделок с недвижимостью. Много это или мало? Ответ прост — это низший показатель года. А в январе 2008 года количество сделок в столице Эстонии еще уменьшилось. Также в числе городов, где стоимость объектов недвижимости постепенно начала снижаться, находятся и столицы соседних Латвии и Литвы — Рига и Вильнюс.
Причем речь идет не только о жилой недвижимости. Ситуация с коммерческой недвижимостью усугубляется еще и тем, что в период активности строительного рынка было заявлено и реализовано множество проектов, а сейчас настал как раз тот момент, когда они выходят на рынок. Дефицит снизится, а на фоне падения рынка ожидаемого роста продажной и арендной цены на новостройки не случится.
Так чего ждать от рынка недвижимости стран Балтии? В ближайшее время — спокойствия, пытаются снять напряженность аналитики. Он не оживится, и сделки заключать будут, но, скорее всего, их предметом станет только очень дорогая и очень дешевая недвижимость. Однако это недолгосрочный прогноз, уточняют специалисты. Все зависит от того, как будет развиваться ситуация с двумя главными мировыми валютами — долларом и евро, а также от того, продолжится ли рост цен на нефть. Ответить на эти вопросы сегодня вряд ли кому-нибудь под силу.
