Приватизация квартир и жилья в Беларуси: отличия и преимущества

Приватизация и собственность: в чем разница

Многие до конца не понимают, что значит приватизация жилья. Так вот это процесс передачи жилья из государственной собственности в частную. При этом правом приватизировать обладают наниматели жилых помещений и члены их семей. После приватизации жилье становится собственностью гражданина, хотя изначально оно принадлежало государству.

Собственность представляет собой имущество, которое находится во владении граждан или организации и может быть приобретено через покупку, наследство или дарение. Жилье в этом случае изначально принадлежит частному лицу, а сделка совершается напрямую с физическими или юридическими лицами.

То есть основным отличием между этими двумя понятиями можно считать субъект сделки:

• в приватизации всегда участвует государство;

• в собственности — физические или юридические лица без участия государства.

Стоит отметить, что в Указе № 235 изложены изменения в приватизации жилья. 2025 год принес корректировки в Указ № 38 от 27 января 2025 г. и Указ № 121 от 7 апреля 2020 г. В новом документе прописаны пункты, указывающие, что, когда будет в Беларуси приватизация жилья, она направлена на расширение социально-правовых гарантий в области жилищных отношений граждан с предоставлением им права приобретения в собственность арендного жилья. Так, гражданам наиболее востребованных профессий будет предоставляться право приобретать в собственность арендное жилье в населенных пунктах с численностью населения до 20 тысяч человек (кроме Минского района). Среди условий — наличие оснований для признаний граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, стаж работы в организации, предоставившей жилье, и проживание в таком жилье не менее 10 лет, а также неиспользование указанными гражданами и членами их семей господдержки при возведении, реконструкции или приобретении жилья.

Ограничения приватизации

Существует ряд объектов, которые не могут быть приватизированы. К ним относятся:

• квартиры социального пользования;

• служебные жилые помещения, специальные служебные и специальные жилые помещения;

• жилые помещения коммерческого использования (арендные);

• квартиры, предоставляемые по срочным договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда;

• жилье, расположенное в зонах эвакуации, реконструируемых или капитально ремонтируемых объектов (на период с начала ремонтных работ и до их окончания);

• жилье в обособленных военных городках, зданиях органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям.

Кто становится собственником после приватизации

В Жилищном кодексе Республики Беларусь указаны правила приватизации жилья и все нюансы по данному вопросу:

• доли супругов. Если в приватизации участвовали оба супруга, каждый из них получает половину доли в праве собственности на имущество. При смерти одного из супругов его доля переходит в наследство второму супругу;

• доли других участников. Если в приватизации участвовали другие члены семьи (например, родители или дети), то они также могут претендовать на признание за ними права собственности на соответствующую долю, если до этого не оформили отказ;

• порядок наследования. В случае смерти собственника, его доля передается по закону или по наследству.

Надо отметить, что приватизировать жилье можно только один раз, однако есть исключение — случаи, когда первая приватизация произошла в несовершеннолетнем возрасте. Тогда после достижения 18 лет есть возможность повторить процедуру.

Документы и порядок получения решения о приватизации

Для оформления решения о приватизации квартиры документы нужны следующие:

• заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также лицами, за которыми сохраняется право владения и пользования помещением;
• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних, если они участвуют в приватизации;
• документы, подтверждающие право на льготы (если такие имеются);
• чеки «жилье» с выпиской из специального счета, если они есть.

Данный пакет документов подается в исполком по месту нахождения жилье и далее рассматривается его специалистами. После чего выдается решение о приватизации — в нем обязательно указывается:

• на кого приватизируется квартира;
• перечень участников приватизации;
• размер жилищной квоты для каждого участника;
• сумма денежных средств, необходимая для выкупа части жилья, которая не оплачена через квоту;
• для квартир с несколькими собственниками также прописываются размер долей нанимателей, площадь комнат, закрепленных за каждым, и места общего пользования;
• при приватизации на льготных условиях прописываются доли, передаваемые каждому участнику.

Заключение договора купли-продажи и регистрация права

После получения решения о приватизации можно заключить договор купли-продажи. Его необходимо оформить в течение одного года, иначе решение утратит свою силу и потребуется получать его заново.

Для оформления договора следует обратиться к нотариусу, чтобы закрепить сделку законным образом. А после этого для подтверждения перехода права собственности на жилье следует регистрация в Едином государственном реестре недвижимого имущества. С 11 июня 2025 года вступили в силу изменения в Законе № 44−3 «Об изменении законов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Теперь обратиться за регистрацией можно в любое кадастровое агентство, независимо от местоположения объекта. Также предусмотрена возможность подачи документов через нотариуса и удостоверение сделок удаленно.

Кроме того, обязательным этапом является получение техпаспорта на квартиру, в котором содержатся все технические параметры здания и его помещений. Этот документ оформляется после регистрации права собственности.

Приватизированная и неприватизированная квартира: сравнительный блок

После приватизации квартира переходит в полноценную собственность гражданина. Он имеет право на свободное распоряжение имуществом: продажу его, обмен, дарение или сдачу в аренду.

Человек, проживающий в неприватизированной квартире, по сути, остается нанимателем. В этом случае квартира полностью принадлежит государству, и жильцы имеют право только на проживание. Любые распоряжения такие, как продажа или обмен жилья, им недоступны. Кроме того, их право ограничено договором аренды.

Суть и этапы приватизации (кратко)

Вот структурированный алгоритм процесса, как участвовать в приватизации квартиры:

• подача заявления — наниматель и все совершеннолетние члены семьи подают заявление о приватизации в местный исполком (в службу «Одно окно»);
• ожидание решения — исполком рассматривает заявление в течение месяца, после чего принимается решение о приватизации, определяется стоимость квартиры и порядок оплаты;
• оплата — исполком выдает квитанцию на внесение установленного платежа. После его оплаты и получения выручки нанимателю выдается решение о приватизации;
• заключение договора купли-продажи — для этого необходимо обратиться к нотариусу и предъявить такие документы, как копию лицевого счета, паспорта всех совершеннолетних, свидетельства о рождении детей, акт оценки стоимости квартиры, документ об обязательстве погашения суммы приватизации;
• регистрация права собственности — необходимо обратиться в кадастровое агентство для регистрации договора, после чего получить техпаспорт и свидетельство о переходе права собственности.

Важно помнить, что оформление договора купли-продажи и регистрации должно завершиться в течение 1 года, иначе приватизация аннулируется.

Стоимость приватизации и льготы

Стоимость приватизации зависит от таких факторов, как этажность, состояние дома, проводилась ли его реконструкция, наличие балкона, высота потолков и степень износа здания. Эти параметры учитываются специалистами в администрации района при оценке общей суммы. Также некоторые категории граждан, в первую очередь, Герои Беларуси, СССР и Социалистического Труда, относятся к льготникам и могут рассчитывать на вычет из общей стоимости согласно статье 140 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Условия рассрочки и ограничения

Если вы не знали, как оплатить приватизацию квартиры, то есть вариант рассрочки до 40 лет. Обязательный первоначальный взнос составляет не менее 10 процентов от стоимости квартиры. Однако если взнос не будет уплачен в течение года, то договор купли-продажи может быть расторгнут в суде.

При этом отчуждение жилья (продажа или передача) возможно только после полного погашения стоимости.

Минусы и риски приватизации

Можно выделить несколько рисков, которые влечет за собой приватизация:

• обязанность уплаты налогов и коммунальных затрат. После приватизации за квартиру могут взимать налог на имущество. Также увеличиваются расходы на ремонт и обслуживание общедомовых систем и конструкций;
• наследственные вопросы. В случае отсутствия завещания в права наследования могут вступить все наследники, определяемые по закону, а не только проживающие вместе с вами;
• риски при сносе дома. Если дом, в котором находится приватизированная квартира, планируют сносить, вам могут предложить аналогичную по размеру квартиру, однако она может оказаться в менее престижном районе и с меньшей рыночной стоимостью;
• сложности с подтверждением участия в приватизации и документами на жилье. Часто возникают споры, связанные с подтверждением того, что человек не участвовал в приватизации ранее. Также могут отсутствовать документы, на основании которых предоставляется квартира, и тогда нужно будет доказывать свои права через суд.

Особенности распределения долей и наследование прав

В процессе приватизации жилья важным аспектом является сохранение баланса между интересами нескольких сторон. Если в приватизации участвовали несколько жильцов, они становятся совладельцами квартиры, каждый из них обладает определенной долей. Однако доли могут быть установлены исходя из внесенных средств, квот или других условий. Тогда каждый участник имеет юридическое право на свою часть недвижимости.

Что касается наследования доли умершего участника приватизации:

• доля не переходит автоматически наследникам;
• для получения права наследования необходимо обратиться к нотариусу;
• нотариус определяет долю умершего участника и выдает свидетельство о наследстве, после чего наследники получают законные права на свою часть квартиры.

Преимущества приватизации

Основное преимущество заключается в том, что после приватизации меняется статус нанимателя. Он становится полноправным собственником квартиры:

• право распоряжаться по собственному усмотрению — он может продать ее, сдать, переоформить или жить в ней самостоятельно;
• перепланировка — владельцы могут вносить изменения в планировку;
• регистрация жильцов — можно прописывать и выписывать других людей в своем жилье;
• компенсация при сносе дома — если дом подлежит сносу, то за приватизированное жилье полагается компенсация, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимости.