Это важно для всех, кто занимается бизнесом. В каких случаях нужны аудит или оценка имущества?
19.09.2023 7438
Мария Томашевская, фото: Дарья Бурякина
На площадке Realt вы постоянно видите цены на квартиры и дома, на производственные, торговые, офисные помещения и здания, машиноместа. Как формируется рыночная стоимость того или иного объекта? Знакомим вас со специалистами, которые могут подробно ответить на этот вопрос, провести аудит, поделиться полезной информацией об актуальной ситуации на рынке недвижимости и провести обучение ваших сотрудников по вопросам бухгалтерского и управленческого учета. Герои нашего материала — оценщик группы компаний «ФБК» Алексей Полозов, а также партнер группы компаний «ФБК» и директор «ФБК-Оценка» Николай Затылкин.
Группа компаний «ФБК» предоставляет широкий спектр аудиторских и профессиональных услуг на рынке Республики Беларусь и сумела объединить творческий потенциал высокопрофессиональных аудиторов и специалистов, которые работали в известных национальных и международных аудиторских организациях. Группа компаний «ФБК» включает аудиторскую компанию ООО «ФБК-Бел», компании ООО «ФБК-Консалт», ООО «ФБК Лигал Сервисиз», ООО «Экономико-правовая школа ФБК-Бел», ООО «ФБК-Оценка» для оказания клиентам полного комплекса аудиторских, профессиональных и юридических услуг. «ФБК-Бел» входит в пятерку аудиторских компаний Беларуси.
«Аудит — независимая проверка финансовой и бухгалтерской отчетности предприятия сторонними специалистами или компаниями»
— Одним из основных видов деятельности нашей группы компаний является аудит — говорит Николай. — Мы оказываем услуги по аудиту бухгалтерской отчетности банкам, крупным промышленным государственным и частным предприятиям. Работаем как в рамках национального бухгалтерского учета, так и в рамках Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Поскольку национальные и международные требования к отчетности отличаются, именно аудитор является тем звеном, которое проверяет трансформируемую отчетность предприятия на соответствие международным стандартам.
В связи с тем, что в группе компаний работают опытные специалисты с большим количеством знаний, в рамках работы «Экономико-правовой школы ФБК» проходит обучение по программам МСФО, оценке по Международным стандартам оценки (МСО). Спикерами выступают опытные сотрудники компании.
— Например, в прошлом году я читал курс лекций по оценке в рамках МСФО, объяснял, в каких случаях она нужна, как происходит процедура оценки и как настроить взаимодействие между клиентом, оценщиком и аудитором — говорит Алексей. — Белорусские компании — например, банки — направляют к нам своих сотрудников разных уровней, в том числе топ-менеджеров. Мы обучаем на реальных кейсах.
Cитуации, в которых требуется независимая оценка, в современном мире возникают постоянно
— Также в группу компаний «ФБК» входит предприятие «ФБК-Оценка», специализирующееся на оценке различных видов имущества и собственности: оборудования, транспорта, недвижимости, объектов интеллектуальной собственности, бизнеса. В практике оценщиков присутствуют не только стандартные объекты, такие как автомобили, квартиры, офисные или торговые помещения, но также и редко встречающиеся объекты: солнечные и биогазовые электростанции, АЗС, животные, зеленые насаждения, воздушные суда, ж/д транспорт.
— Компания «ФБК-Оценка» может выполнять оценку не только объектов, принадлежащих частному капиталу, но и тех, которые находятся в собственности государства, — дополняет Алексей. — В своей работе мы руководствуемся нормами Указа № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», соответствующими техническими кодексами установившейся практики (ТКП), если же производится международная оценка, то тут в действие вступают МСО. Помимо этого, мы постоянно мониторим изменения законодательства, прямо или косвенно касающегося оценки имущества. Например, прошлогодние изменения, касающиеся определения арендной платы в белорусских рублях, или изменения этого года: необходимость проведения экспертизы оценки имущества, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям.
Какие же документы необходимо предоставить оценщику?
Документы, предоставляемые оценщику, зависят от объекта оценки. Если это объект недвижимости, то нужны свидетельство о государственной регистрации капитального строения (или изолированного помещения), технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации (или государственный акт) земельного участка, договоры аренды (если объект сдается в аренду). Если же это транспортное средство, то свидетельство о регистрации, документ о прохождении технического осмотра, страховое свидетельство. Если же мы говорим об оценке бизнеса, то тут перечень документов достаточно обширен (от Устава предприятия, бухгалтерской отчетности за последние 3−5 лет до бизнес-плана на долгосрочный период) и в каждом конкретном случае согласовывается с оценщиком.
В каких целях необходима независимая оценка?
Перечень таких целей достаточно обширен, приведем лишь некоторые ситуации, которые встречаются значительно чаще других.
При получении кредита в банке. Оценщики оценивают залоги кредитополучателей, чтобы банк мог принять решение о выдаче кредита. В отдельных случаях оценщики помогают залоговым службам банков определить ликвидность принимаемого в залог имущества.
При купле-продаже. Важно, чтобы сделка купли-продажи осуществлялась как в соответствии с законодательством, так и в соответствии с текущей рыночной ситуацией. Например, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости нужно изучить не только само здание или помещение, но и ситус — результат взаимодействия конкретного объекта и экономической среды, включая примыкающую территорию и весь район. Интересно, что в таких случаях оценщики часто сталкиваются с ситуацией, когда-то или иное запланированное изменение уже повлияло на стоимость метра в районе — к примеру, метро еще только начали проектировать, а цены уже повысились.
Перед продажей имущества через аукцион. Частыми объектами оценки для такой цели выступают пакеты акций предприятий. Собственники просят определить рыночную стоимость принадлежащих им акций, чтобы в дальнейшем выставить их на торги. Также для такой цели обращаются антикризисные управляющие, чтобы определить рыночную стоимость активов предприятия, находящегося в процедуре банкротства.
При переоценке основных средств. К услугам оценщиков предприятия прибегают в том случае, когда необходимо выполнить обязательную переоценку числящегося на балансе имущества. В 2023 году такая переоценка была обязательна в отношении зданий, сооружений и передаточных устройств. Есть вероятность, что с 2024 года переоценка основных средств предприятий может стать ежегодной.
При инвестициях. Определяя текущую рыночную стоимость бизнеса, оценщики помогают инвестору принять решение о вложении денег. В таком случае рассчитывается также и инвестиционная стоимость, дающая ответ на вопрос: сколько будет стоить бизнес, если в него вложить определенное количество средств?
При этом важно понимать, что мы не прикидываем «на глаз». Работа оценщика — это анализ и проверка документов, изучение и осмотр объекта оценки (в том числе его ближайшего окружения), анализ рынка, выполнение расчетов и только потом формирование стоимости. Формирование рыночной стоимости, например, недвижимости, происходит путем изучения рынка купли-продажи и аренды и выполнения определенных расчетов в соответствии с действующими ТКП. Определение же рыночной стоимости бизнеса строится на стоимости и составе его активов и обязательств, а также доходно-расходной части, то есть прибыли.
Грамотно выполненная оценка имущества — это прежде всего опытные оценщики
— В последние годы нам удалось привлечь в команду оценщиков, которые являются одними из лучших на рынке, — говорит Николай. — Это профессионалы, которые могут справиться с проектом любой сложности. От оценки здания или автомобиля, которая занимает три-пять дней, до оценки крупного бизнеса, которая может занять месяц. Работа оценщика заключается в постоянном развитии и получении новых знаний, которые могут понадобиться при выполнении той или иной оценки. Такие знания оценщики получают при общении с экспертами, при прохождении экспертиз выполненных отчетов оценщиками и аудиторами из сторонних организаций, посещении форумов, на которых собираются специалисты из различных сфер деятельности. Не говоря о том, что раз в три года нам необходимо проходить повышение квалификации для продления свидетельства оценщика.
«Мы не просто отдаем отчет об оценке — мы сопровождаем клиента на всех этапах»
У группы компаний «ФБК» много постоянных клиентов, работающих с компанией по 5−10 лет, так как различные услуги им нужны на разных этапах развития бизнеса: например, при регулярном кредитовании или сделках по купле-продаже. Это является плюсом для обеих сторон. Клиент уже заранее знает, какие именно документы необходимы для выполнения оценки, уверен в сроках предоставления оценки, а оценщики погружены в текущие процессы компании, можно сказать, косвенно участвуют в ее развитии.
— Наше преимущество — индивидуальный подход к клиентам, — говорит Николай. — Мы находим компромиссы, делаем всё возможное, чтобы совместная работа была комфортной. Нам важно не просто отдать отчет об оценке — мы полностью сопровождаем сделку. Например, если нашему клиенту нужно получить кредит под залог, мы не просто оценим объект и отдадим цифры — мы будем общаться с банком, обосновывать стоимость залога. Для правовой поддержки и консультаций у нас в группе компаний есть грамотные юристы, налоговые консультанты. Иногда клиент может позвонить нам даже с бухгалтерским вопросом — и мы дадим ему профессиональный ответ. Стоимость услуг «ФБК-Оценка» гибко формируется в зависимости от проекта и задач, которые ставятся клиентом.
Не только оценка, но и ее экспертиза, и аналитика рынка
Команда «ФБК» не только постоянно совершенствует качество услуг, но и всегда ищет новые ниши для работы и роста. Например, Алексей сейчас развивает направление аналитики в сфере недвижимости:
— В работе оценщика я собираю всю доступную информацию о том рынке и той сфере, в которой сосредоточен текущий проект. Иногда данных не хватает. Поэтому я решил сам находить и систематизировать информацию, используя разные источники. Мы анализируем данные, которые актуальны для наших клиентов — по административной, торговой, производственно-складской недвижимости, а также сведения по машиноместам, ориентируемся на Минск и областные центры. В настоящее время к таким услугам проявили интерес банки, производственные предприятия и другие оценочные компании, которые смогут воспользоваться нашими данными для ведения своих проектов и планирования. Уже сейчас на сайте нашей компании можно ознакомиться с краткими обзорами рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Минска и областных центров, в которых содержится довольно интересная информация о средних ценах сделок и текущих предложениях купли-продажи, выявлены наиболее маржинальные объекты, купля-продажа которых является событийной для рынка коммерческой недвижимости.
Также компания планирует развить направление экспертизы достоверности оценки. Оценщики «ФБК-Оценка» смогут проверять работу своих коллег, помогать им в решении сложных задач.
Как связаться с представителями группы компаний «ФБК»?
Чтобы получить консультацию, обратиться за услугами аудита, оценки имущества, аналитики рынка коммерческой недвижимости, узнать больше об обучении в «ФБК», звоните по телефонам +375 29 621 77 91, +375 29 615 82 97 (оценка и аналитика рынка коммерческой недвижимости), +375 (17) 355−42−23, +375 (29) 662−52−23 (аудит и обучение), пишите на почту fbk@fbk.by, приезжайте в офис компании по адресу г. Минск, Логойский тракт, 22А, пом. 201 (второй корпус, 13-й этаж).
Подписывайтесь на Инстаграм с полезной информацией для всех, кто занимается бизнесом.
Также вы можете оставить свой номер в форме ниже — и специалисты компании с вами свяжутся.
