Аренда квартир в пело зрения Высшего Хозяйственного суда

По мнению Высшего Хозяйственного суда, сдача в аренду жилого помещения не всегда может рассматриваться как предпринимательская деятельность.

В одном из апрельских выпусков «НБ» мы сообщали о том, что Генеральный прокурор Беларуси Григорий Василевич направил в Совет Министров письмо о необходимости скорейшего принятия мер по правовому урегулированию отношений, связанных со сдачей в наем жилых помещений на краткосрочный период. В письме говорилось о том, что в Беларуси в последнее время получила широкое распространение практика сдачи жилых помещений в наем на краткосрочный период, то есть на сутки, часы, о чем свидетельствуют многочисленные объявления в рекламно-информационных изданиях.

По мнению Гепрокуратуры, отсутствие четко урегулированных порядка и условий осуществления деятельности по систематической сдаче в наем жилых помещений для краткосрочного проживания, а также порядка налогообложения доходов, полученных от указанной деятельности, является одним из условий безнаказанности лиц, злоупотребляющих правами собственника (нанимателя) жилых помещений.

Примерно год назад вопрос о правовом регулировании отношений, связанных с систематической сдачей физическими лицами жилых помещений для краткосрочного проживания, был рассмотрен Конституционным судом (КС) Беларуси. Тогда же КС принял решение, в котором Совету Министров было предложено принять меры по надлежащему регулированию порядка и условий сдачи гражданами жилых помещений другим гражданам на краткосрочный период.

Какую же позицию в отношении систематической сдачи жилья занимает Высший Хозяйственный суд?

Проанализировав положения действующего Жилищного кодекса (ЖК), Высший Хозяйственный суд (ВХС) в разъяснении от 23 июля 2007 г. № 13−32/1316 отмечает, что ЖК не содержит нормы, относящие деятельность граждан по сдаче в поднаем жилых помещений к предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, как замечает ВХС, согласно части первой статьи 577 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В разъяснении говорится, что «сдача в наем собственного недвижимого имущества, включающая в себя сдачу в наем как собственного, так и арендуемого недвижимого имущества, такого как многоквартирные дома и жилища, включая общежития, здания нежилого типа, в соответствии с общегосударственным классификатором ОКРБ 005−2006 „Виды экономической деятельности“, утвержденным Приказом Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.12.2006 г. № 65 „Об утверждении, введении в действие, изменении и отмене технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации и общегосударственного классификатора Республики Беларусь“ (ОКЭД), является самостоятельным видом экономической деятельности, классифицируемым в подклассе 70 200. При определении вида деятельности согласно части 25 раздела 3 „Основная часть“ ОКЭД не учитывается форма собственности, юридический статус, характер деятельности, поскольку такие критерии не имеют отношения к характеристике самого вида деятельности. Получаемый от данного вида деятельности доход для арендодателя в виде арендной платы относится к выручке от реализации данных услуг с последующим налогообложением полученных сумм».

При этом ВХС указывает на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 210 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

По мнению ВХС, если «сдача одного и того же имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т. е. лицом сдается в аренду жилое помещение разным лицам, с каждым из которых заключен договор аренды», то такая деятельность содержит признаки предпринимательской. Обосновывая такую точку зрения, ВХС снова обращается к Гражданскому кодексу. В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 1 ГК предпринимательской деятельностью считается «самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления».

Если же сдача имущества в аренду, осуществляемая физическим лицом, носит разовый характер, когда не усматривается системы действий, то такая деятельность, как полагает ВХС, не может быть расценена как предпринимательская.

Продолжительность периода времени, на который сдается жилое помещение, по мнению Высшего Хозяйственного суда, не имеет существенного значения, поскольку в данном случае важно установить наличие системности либо разовости совершаемых сделок.

В итоге ВХС делает вывод, что деятельность физических лиц по сдаче в аренду жилых помещений, направленная на систематическое заключение договоров аренды и получение прибыли, содержит признаки предпринимательства, осуществление которой без государственной регистрации с качестве индивидуального предпринимателя может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность. Тем не менее, наличие в рассматриваемых действиях граждан признаков предпринимательской деятельности может быть установлено с учетом всех условий и обстоятельств в каждом конкретном случае.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

http://nb.by/