Что ждет квартирные рынки?

Недвижимость дешевеет во многих странах мира, констатируют эксперты рынка. Жилищные пузыри «набухают» в США, Европе и Азии. Под вопросом — Россия.

В Америке впервые за 40 лет отмечено падение цен на 5−10% в месяц. Симптомы финансового кризиса, пишет РИА «Новости», продолжают проявляться на британских рынках. По американскому образцу в Великобритании, вслед за кризисом ликвидности, забарахлила система ипотечного кредитования: цены на жилье поползли вниз, а процентные ставки — вверх. Пока британские власти решают, что предпринять, чтобы вновь запустить «вечный двигатель» рынка, а потребители пересчитывают, во сколько им встанет кредит, иностранные покупатели потирают руки в надежде обзавестись жилплощадью в Лондоне задешево. Усложнение условий финансирования сказалось на сокращении количества сделок по недвижимости. По данным международного агентства недвижимости Knight Frank, за первые три месяца 2008 года количество сделок только в Лондоне сократилось на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года. То, что изначально выглядело как коррекция, теперь превратилось в настоящую проблему как для кредиторов, так и для заемщиков. Если с прошлой осени цены на недвижимость в Великобритании упали в среднем на 5%, то в последние 6 недель ситуация значительно ухудшилась. К концу года эксперты предсказывают падение цен до уровня начала 2007 года.

Дешевеют и швейцарские метры. За полгода они просели на четверть. Обвалы начались также во Франции, Ирландии и Испании.

Кто будет следющим? По мнению независимого украинского эксперта рынка недвижимости Сергея Ушакова, итог закономерен. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Москве и Петербурге на 10−25% превышает нью-йоркскую. Эти же результаты, считает эксперт, в ближайшее время будут и в городах Украины.

Москва: повторится ли кризис 1998 года?

Рост цен на московское вторичное жилье в апреле продолжился, хотя и с замедляющими темпами по сравнению с январем-мартом. Такую тенденцию отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru. По данным центра среднее значение индекса стоимости жилья в апреле составило 5 306 пунктов и превысило мартовский показатель на 5,8%. При этом курс доллара оставался относительно стабильным, поэтому прирост рублевых цен на квартиры согласно журналу www.metrinfo.ru имеет похожее значение.

Динамика цен по сегментам соответствует периоду ажиотажа на рынке недвижимости. Больше всего выросли в цене относительно «недорогие» квартиры — все панельное жилье, а также кирпичные пятиэтажки и другие старые кирпичные дома. В лидерах подорожания однокомнатные квартиры. В целом сегмент «недорого» жилья вырос на 6,4%, в то время как сегмент элитного жилья — только на 3,7%, что привело к дальнейшему сокращению разрыва между «краями» рынка. Таким образом, по итогам апреля средняя цена однокомнатных квартир в Москве составила 5 450 долл. США (рост за апрель 6,7%), двухкомнатных — 5 394 долл. (5,8%), трехкомнатных — 5 121 долл. (5,4%), многокомнатных — 5 261 долл. (5,8%).

В последнее время дается много разных прогнозов относительно развития дальнейших событий на московском рынке недвижимости, причем многие из них диаметрально противоположные. Есть аргументы в пользу двукратного роста цен на московское жилье, есть и в пользу двукратного обвала цен.

Сотрудники компании «Индикаторы рынка недвижимости» решили немного поэкспериментировать с аналитическими аналогиями и цикличностью московского рынка и посмотреть, к чему это может привести. Изложим их точку зрения.

История российского рынка недвижимости в постсоветский период делится фактически на 2 основных этапа: до кризиса 1998 года и после него. Начиная с августовского путча 1991 года и последующего развала Советского Союза, сфера недвижимости в России начала постепенный переход от немногочисленных сделок обмена жилья к рыночным отношениям. Однако реальных денег в начале 90-х ни у кого не было, поэтому и цены на квартиры были тогда чисто символическими — по сегодняшним меркам просто «копейки». Впрочем, довольно скоро стоимость квартир в Москве начала свое восхождение.

Первый этап развития рынка недвижимости Москвы обнаруживает три основные волны подорожания жилья. Первая волна — довольно резкое повышение цен с минимальных значений в 100−300 долл. США за метр до более-менее ощутимого уровня порядка 700 долл. за метр. Эта волна закончилась временной передышкой рынка, после которой цены подросли еще раз до уровня 1200−1300 долл. за метр. И здесь наступила уже более существенная стагнация и откат цен назад примерно на 20%. И, наконец, незадолго до общего экономического кризиса, разразившегося в августе 1998 года, цены снова поползли вверх, однако последняя, третья волна подорожания оказалась непродолжительной.

Кризис 1998 года обрушил цены на московские квартиры довольно существенно — от 30 до 40%, то есть до уровня 600−700 долл. за метр. Выбираться из послекризисной «ямы» рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жилье. При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года — около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен — с осени 1991 по осень 2001 года — около 10 лет. Кстати, как 7, так и 10 лет — характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике.

Примечательно, что второй этап роста цен на столичную недвижимость, начавшийся в 2001 году, содержит все те же основные периоды, которые рынок уже проходил в 1991—1998 годах. После 2001 года также имели место 3 волны подорожания жилья. Первая — с осени 2001 по конец весны 2004 вывела московский рынок из послекризисной «ямы» на новый уровень цен около 2000 долл. за метр. Закончилась она очередной передышкой рынка, после которой цены выросли еще вдвое — более чем до 4000 долл. за метр. Но вторая волна подорожания жилья, как и в 1991—1998 годах, уже сопровождалась заметным откатом цен назад. Реальная коррекция, с учетом скрытых факторов, составила около 10−15%. И, наконец, с осени 2007 года рынок снова пошел вверх, и сейчас наблюдается развитие третьей и, возможно, последней волны подорожания квартир в Москве.

Какие выводы из всех этих аналогий делают специалисты центра? Казалось бы, нынешний семилетний цикл подорожания недвижимости Москвы, начавшийся с осени 2001 года, должен подойти к концу уже довольно скоро — в этом году. Далее, согласно приведенной аналогии, должен последовать кризис рынка недвижимости и существенный провал цен на жилье, возможно на те же 30−40%, как и после 1998 года. Впрочем, всем хорошо понятно, что целиком и полностью полагаться на подобные аналогии нельзя.

Сейчас ситуация в Росси далеко не такая, какой она была в 1998 году. С политической и экономической точек зрения достигнута определенная стабильность и есть условия для дальнейшего развития. Сейчас Россия в меньшей степени зависит от иностранных инвестиций, и серьезным плюсом являются высокие цены на экспортное сырье. Однако есть и ряд причин, позволяющих сравнивать нынешнее состояние рынка недвижимости с предкризисным состоянием 1998 года.

Очень многие эксперты сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет. Цены на жилье таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру даже с помощью ипотеки. Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых и комфортных странах Европы, а также в США. Значительную долю покупателей все последние годы составляли инвесторы, что и привело к астрономическому росту цен с 600 долл. за метр до 5500 долл., то есть почти в 10 раз. Так или иначе, по многим показателям рынок недвижимости Москвы имеет признаки пирамиды, а значит, коррекция цен в том или ином виде более чем вероятна.

Аналитический центр www.irn.ru предпочитает занимать в этом вопросе уравновешенную позицию. Конечно же, проводить прямые аналогии 2008 года с 1998 годом нельзя. И приведенные в этой статье рассуждения показывают, как далеко могут завести подобные аналогии и поиск цикличности экономических процессов. Однако если говорить о перспективе московского рынка жилья в этом году, то они, все-таки в чем-то совпадают с проделанной аналогией. Согласно прогнозам рынка недвижимости нынешняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на «нет» вскоре после майских праздников, то есть к началу лета.

Впоследствии рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад. Принимая во внимание, что во время стагнации 2007 года величина полной коррекции составила порядка 10−15%, то теперь она может оказаться даже глубже и составить 15−20%. Впрочем, если до общего экономического кризиса не дойдет, то более существенное снижение цен на московскую недвижимость представляется маловероятным. При этом новая стагнация может оказаться заметно более продолжительной, нежели стагнации 2004 и 2007 годов. В результате полная продолжительность второго цикла столичного рынка недвижимости также может составить около 10 лет.

Пока киевские квартиры растут в цене

По данным Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины по вопросам стандартизации, обучения и сертификации, в первом квартале этого года стоимость жилья эконом- и бизнес-класса на первичном рынке столицы выросла на 2−5% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года, что связано с изменением стадии строительства объектов. В марте, по оценкам аналитиков Союза, было отмечено снижение темпов роста стоимости жилья на 0,67%, что связано со снижением платежеспособного спроса населения.

По данным на конец марта этого года, стоимость жилья эконом-класса на окраинах и в спальных районах столицы составила 1,5−2 тыс. долл./кв.м, в центре и приближенных к центру районах — 2−2,3 тыс. долл./кв.м. Стоимость жилья бизнес-класса на окраинах и в спальных районах составила 2−2,5 тыс. долл./кв.м, в центре и приближенных к центру районах — 2,5−3 тыс. долл./кв.м. Цены на элитное жилье на окраинах и в спальных районах составили 3−4 тыс. долл./кв.м, в центре и приближенных к центру районах — 4−8 тыс. долл./кв.м, верхняя граница может достигать 20 тыс. долл./кв.м.

По данным компании «Самсон-Инвест-Аналитика», в первом квартале этого года на вторичном рынке жилья Киева наблюдалось увеличение стоимости однокомнатных квартир на 6−10%, а двух-, трехкомнатных квартир — на 5−11%.

Стоимость жилья эконом-класса на окраинах и в спальных районах столицы составила 1,9−2,3 тыс. долл./кв.м, в центре и приближенных к центру районах — 2,5−2,7 тыс. долл./кв.м, бизнес-класса — 2,5−2,7 тыс. долл./кв.м и 2,7−3,2 тыс. долл./кв.м соответственно, элитного — 3−4 тыс. долл./кв.м и 4−9 тыс. долл./кв.м соответственно.

В то же время, по мнению специалистов Союза, стоимость жилья на столичном рынке недвижимости стимулирует развитие цен на недвижимость Киевского региона и городов-спутников в радиусе до 70 км от столицы. В частности, с начала года стоимость вторичного жилья в Броварах, Борисполе, Украинке, Обухове, Вышгороде, Вишневом выросла на 60−80%. Квартиры в Яготине, Фастове, Ржищеве и других городах, расположенных более чем в 50 км от столицы, не пользуются особым спросом у покупателей в связи с низким уровнем коммунальных услуг и отсутствием хорошо оплачиваемых рабочих мест. Однако, по данным экспертов, с весны 2006 года они стали пользоваться спросом у небогатых киевлян и жителей других городов, что привело к увеличению стоимости жилья в этих городах в полтора-два раза, сообщает document.org.ua.

А вот в Риге цены продолжают снижаться

По данным исследования компании по сделкам с недвижимостью Balsts, в апреле средняя стоимость серийных квартир в Риге уменьшилась на 1,3% - до 1352 EUR/кв. м (950 Ls). Об этом пишет «Телеграф».

Несмотря на снижение цен, по словам председателя правления Balsts Айгара Зариньша, первый квартал завершился для компании успешно, поскольку в марте по сравнению с январем количество сделок увеличилось на 68%. По сравнению с мартом и апрелем 2007-го количество сделок продажи у Balsts увеличилось на 10−20%, а сделок аренды — на 100%. Тенденция более быстрого роста сделок аренды налицо, утверждает компания. Больше всего сделок сдачи внаем происходит в сегменте офисных помещений.

Зариньш также приветствовал отмену первого взноса при получении кредита. По его мнению, хотя это решение не способно существенно улучшить ситуацию на рынке, однако сделает среду для определенных категорий кредитополучателей более благоприятной. Тем не менее, коррекция на рынке недвижимости в этом году продолжится, и скорых изменений ожидать не стоит.

Тем временем стало известно о том, что правительство готово предоставить льготы по подоходному налогу для отдельных групп населения, выплачивающих ипотечный кредит за жилье. Об этом заявил недавно на встрече с представителями региональных масс-медиа премьер-министр Ивар Годманис.

Эти льготы смогут помочь тем, у кого возникают проблемы с выплатой кредитов. Одновременно, по словам главы правительства, стоило бы пересмотреть законодательство, регулирующее аренду, с тем, чтобы в случае проблем с выплатой кредита оформлялись специальные договоры аренды с сохранением жилья.

В то же время в последние два месяца интерес со стороны клиентов к проектам нового жилья увеличился. Это означает, что стабильный спрос на жилую недвижимость сохраняется и даже имеет тенденции к увеличению, пишет «Телеграф».

Такую оценку состояния на латвийском рынке первичного жилья дала «Телеграфу» председатель правления Международной федерации недвижимости FIABCI Latvija Милана Скумбиня. Однако, по ее словам, определяющую роль сегодня играет качество жилья, поэтому больший интерес клиенты проявляют к тем объектам, где все можно уже увидеть своими глазами.

«Темпы продаж еще строящегося жилья несколько снизились по сравнению с прошлым годом, но продажи будут более динамичными, когда клиенты смогут воочию увидеть конечный продукт, — говорит Милана Скумбиня. — Многие девелоперские компании вынуждены были приостановить новые проекты, но самые уверенные в себе и делающие бизнес, ориентируемый на долгосрочную перспективу, продолжают строить и чувствуют себя очень стабильно».

В Минске — также медленное снижение цен

На минском квартирном рынке в апреле месяце продолжалось медленное снижение цен на квартиры. За месяц квартиры в среднем подешевели на 1%, из них однокомнатные — на 1%, двух- и трехкомнатные — на 0,7% и четырехкомнатные — на 1,8%. Для сравнения: в январе этого года квартиры в среднем подешевели на 1%, в феврале — менее 1% и в марте — на 1,5%. Как видим, в разгаре весны, когда по традиции квартирный рынок должен по максимуму активизироваться, этого не происходит. Поэтому смело можно утверждать, что рынок жилья больше стоит, чем движется. По мнению столичных риэлтеров, такая ситуация будет наблюдаться на рынке и дальше. При этом надо не забывать, что впереди лето — пора, когда на рынке, как правило, наступает затишье.

По состоянию на конец апреля однокомнатная минская квартира стала стоить в среднем 68 370 тыс. долл.США (1960 долл./кв.м), двухкомнатная — 95 090 долл. (1924 долл./кв.м), трехкомнатная — 130 280 (1931 долл./кв.м) и четырехкомнатная — 150 740 (1846 долл./кв.м).

Елена МАСЛОВСКАЯ.

http://nb.by