По ценам на квартиры Минск догоняет Москву

В этом году цены на жилье в Минске увеличились примерно на 70 процентов, а за три последние года — в 2,5 раза. Такую ситуацию с точки зрения рыночных отношений можно объяснить лишь тем, что спрос намного превышает предложение.

Квартиры в столице всегда стоили недешево. Но чтобы столь дорого, как сейчас, — никогда. Почему же так резко изменилась ситуация не в пользу покупателей? С этим вопросом корреспондент «Минского курьера» обратилась к председателю совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николаю Простолупову.

— Тому есть несколько причин, — рассказал Николай Павлович. — В Минске в очереди на жилье — более 130 тысяч семей. Это те, у кого на одного члена семьи не получается необходимых по санитарным нормам 15 квадратных метров. Еще 70 тысяч — те, у кого метров хватает, но они по тем или иным причинам тоже хотят увеличить жилплощадь. Исходя из средней численности семьи из трех человек, общее количество остро нуждающихся в улучшении жилищных условий минчан составляет 600 тысяч человек. Кроме того, ежегодно в столице заключается более 10 тысяч браков и регистрируется около шести тысяч разводов. Только для этих категорий граждан нужно примерно 10 тысяч квартир.

А в Минске такое количество жилья строится только за год. При темпах строительства 700−800 тысяч квадратных метров в год нынешнее положение можно только сохранить, но никак не улучшить. Напряженная ситуация наблюдается в столице уже много лет: спрос высокий и остается на таком уровне, а вот предложение уменьшается. Например, сегодня на вторичном рынке жилья в городе одновременно на продажу выставляется всего 1,5 тысячи квартир. Три года назад эта цифра равнялась пяти тысячам, а в 2000—2001 годах — семи тысячам. Число предлагаемых для продажи квартир снизилось в пять раз при постоянном спросе. Как это могло сказаться на рынке? Только отрицательно: цены выросли в несколько раз.

— Но почему снизилось количество квартир, выставляемых на продажу?

— Дело в том, что структура вторичного рынка столицы такова, что 90 процентов продавцов и покупателей — так называемые альтернативщики, то есть те, кто продает свою квартиру и покупает другую. Три-четыре года назад, чтобы обменять, например, однокомнатную квартиру на двухкомнатную, достаточно было вложить 5−6 тысяч долларов, сегодня — 10−15. Накопить такую сумму для большинства семей очень сложно. Поэтому люди живут в прежних квартирах и не продают их. Что касается структуры рынка, то около 80 процентов потенциальных покупателей ищут одно — и двухкомнатные квартиры. В то же время из общей массы продаваемого жилья предлагается всего 17 процентов однокомнатных и 28 процентов двухкомнатных.

По общему состоянию рынка на каждую выставляемую квартиру приходится примерно пять потенциальных покупателей. Правда, в прошлом году ситуация была еще хуже. На одну квартиру претендовали сразу 10 желающих. Однако постепенно многие потенциальные покупатели жилья уходят с рынка, потому что неплатежеспособны.

— Резко ли отличаются цены на жилье в зависимости от его типа и года постройки?

— Стоимость жилья, конечно, должна соответствовать его состоянию. Очень часто потребительские качества квартир не согласуются с ценами. Например, квадратный метр в однокомнатной «хрущевке» стоит около тысячи долларов. Причем цена квадратного метра в таких домах и панельных периода застройки 80-х — 90-х годов почти одинакова. Однокомнатная «хрущевка» в Минске по состоянию на 1 ноября этого года стоила 30−32 тысячи долларов, в более современном панельном доме — 36−37 тысяч (к слову, еще в середине лета эти цифры равнялись 27−28 и 33−35 тысячам соответственно). А ведь очень часто чем старше квартира, тем, как правило, меньше ее площадь.

Получается, покупая более новое и качественное жилье, вы в пересчете на квадратные метры платите примерно столько же.- Что, по мнению специалистов, будет происходить на столичном рынке жилья дальше?- Минск по уровню стоимости жилья уже можно сравнивать с Москвой, где цены на квартиры нас, минчан, всегда пугали и казались нереальными. В российской столице стоимость жилья в месяц вырастает в среднем на 1−1,5 процента. Диапазон цен там широкий. В центре жилье стоит от 5−10 тысяч долларов за квадратный метр. Но в то же время достаточно большой выбор квартир по цене 1.400 долларов за квадратный метр, хотя можно купить и за тысячу, например, в очень отдаленном микрорайоне.

Если ничего не предпринимать, то, по прогнозам специалистов, цены в Минске будут расти. Сделок купли-продажи на рынке жилья станет меньше. Сократится и количество предлагаемых квартир.

— Что же необходимо сделать, чтобы хоть как-то изменить ситуацию в лучшую сторону?

— Во-первых, на рынке должно появиться намного больше квартир, чем сейчас. Нужно дать возможность всем желающим минчанам участвовать в долевом строительстве по приемлемым для них ценам. Вообще, чтобы эту проблему решить хотя бы отчасти, необходимо строить как минимум по одному квадратному метру площади на человека. Вот и считайте, если в Минске более 1 миллиона 700 тысяч жителей, значит 1 миллион 700 тысяч квадратных метров в городе должно строиться ежегодно. Тогда за 10−15 лет острота жилищной проблемы будет снята. Нужна правительственная программа, которая помогла бы резко увеличить количество возводимых квадратных метров. Имеется в виду типовое строительство в больших объемах. Наглядный пример — появление «хрущевок» в начале 60-х годов. При этом одно — и двухкомнатные квартиры должны составлять по 40 процентов от общего числа строящегося жилья. В городе сегодня отсутствуют в достаточном количестве строительные мощности. Нужно выделять свободные участки, обязывая организации-застройщики обустраивать всю инфраструктуру за свой счет. Земля в городе стоит очень дорого, ее не хватает. Поэтому ее нужно использовать рационально и возводить дома не менее 16−18 этажей.

Очень важно также снять все ограничения на продажу квартир (имеется в виду трехлетний запрет после выплаты льготного кредита или в случае отчуждения жилья, если оно было в собственности менее пяти лет).

Беседовала Анна ЛЕБЕДЕВА