Причина роста — дефицит
07.04.2008 4 468
Марина СИРОТКО
Одной из причин неизбежного роста цен на вторичном рынке жилья в Минске являются низкие темпы строительства жилья. Так считают все, в том числе и власти. Не случайно из года в год столице доводятся планы по наращиванию объемов строительства. Но так ли уж безграничны ее возможности?
Приведем данные официальной статистики. Так, за январь-декабрь 2007 года в г. Минске построено и введено в эксплуатацию 974 тыс.кв.метров общей площади жилых помещений (90,5% от годового задания). Около 61% (без малого 594 тыс.кв.м) введено для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В том числе жилье социального пользования, которое гражданам предоставляется бесплатно, составило около 21 тыс.кв.метров (для 288 семей). Средняя площадь социальной квартиры оказалась равной 79 кв.метрам. Для сравнения, в 2006 году в эксплуатацию сдано 345 социальных квартир общей площадью 19,8 тыс.кв.метров (при средней площади социальной квартиры — 57,4 кв. м).
Для отселения граждан из жилых домов, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, построено 6738 кв. метров, или 135 квартир средней площадью около 50 кв.метров. В 2006 году для таких же целей построено и введено 154 квартиры общей площадью 8,3 тыс.кв.метров (при средней площади квартиры 54 кв. м).
Для улучшения жилищных условий многодетных семей в 2007 году возведено 90 454 кв. метров жилья, или 1105 квартир средней площадью чуть менее 82 кв.метров. В 2006 году — 108,86 тыс.кв.метров для 1216 семей при средней площади квартиры 89,5 кв.метра. Известно также, что в 2006 году 162 многодетные семьи (14,2 тыс.кв.м) улучшили свои жилищные условия путем покупки жилья, и еще 40 семьям предоставлены квартиры социального пользования (3,4 тыс.кв.м). При этом часть многодетных семей осуществляли строительство (покупку) жилых помещений менее установленного норматива общей площади (20 кв. метра на члена семьи) с учетом наличия в собственности жилья.
В 2006 году введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 896,6 тыс.кв.метров, в том числе 475,2 тыс.кв.метров для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. То есть, можно сказать, что в 2007 году для граждан-очередников построено на 118,4 тыс.кв.метров жилья больше, чем в предыдущем. При этом доля ввода индивидуального жилья в общем объеме жилищного строительства уменьшилась с 13,3% в 2006 году до 8,2% в 2007 году — 119 350 кв. метров и 80 446 кв. метров соответственно. То есть можно сказать, что объем ввода многоквартирных домов увеличился на 116,3 тыс.кв.метров.
Если исходить из статистики, то подрядные организации, входящие в состав концерна «Минскстрой», увеличили объем ввода жилья примерно на 52 тыс.кв.метров. При этом на долю этих организаций и в 2006, и в 2007 годах пришлось чуть менее 70% общего годового ввода.
Статистические данные позволяют сделать еще один любопытный вывод. УКС Мингорисполкома как заказчик увеличил объем строительства жилья в 2007 году всего на 1,5%. При этом УКС, концерн «Минскстрой» и ОАО «МАПИД» как заказчики сдали в прошлом году на 13% жилья больше, чем в 2006 г. Что касается их доли как заказчиков в общем объеме ввода, то она увеличилась всего на 2%.
Из приведенных расчетов можно сделать вывод, что подрядные организации столицы работают на пределе своих мощностей и вряд ли в ближайшие год-два способны обеспечить те темпы роста объемов жилищного строительства, которые установлены для Минска — до 2 млн.кв.метров к 2011 году. Это означает, что для реализации поставленных планов городу придется привлекать сторонние строительные организации — причем преимущественно из-за рубежа. Потому что региональные организации тоже работают на пределе своих мощностей, да к тому же возможность заработать на минском рынке не особенно их привлекает в последнее время. Благодаря активизации иностранных инвесторов в областях резко увеличилось количество коммерческих новостроек, и в дальнейшем этот рост будет увеличиваться.
О том, что региональные подрядчики не очень-то стремятся в последнее время на рынок столичного жилья, а тем более, если речь идет о строительстве по госрасценкам, говорят и в Мингорисполкоме. В частности, предпринятые не один раз попытки привлечь региональных подрядчиков для строительства многоквартирных домов закончились безрезультатно.
Возможно, рост мощностей, необходимых для увеличения темпов жилищного строительства, могли бы осилить и минские подрядчики, входящие в структуру концерна «Минскстрой», если бы им разрешили работать на тех же условиях, на которых работают частные фирмы. В Мингорисполкоме также полагают, что это позволило бы снизить цены на первичном рынке жилья. А они за 2006−2007 годы выросли существенно. Речь идет, в частности, о стоимости 1 кв. метра жилья, построенного заказчиками за счет собственных сил или с привлечением кредитных ресурсов на коммерческой основе.
Данное повышение, как полагают в Мингорисполкоме, произошло вследствие ряда причин: невозможности резкого увеличения объемов вследствие ограниченных мощностей строительного комплекса г. Минска, оттока квалифицированных рабочих строительных специальностей за пределы Республики Беларусь; ограниченных мощностей предприятий строительной индустрии по выпуску основных строительных материалов, таких как цемент, щебень, кирпич, блоки из ячеистых бетонов, не обеспечивающих заявки потребителей; отсутствие заинтересованных строительных организаций в строительстве жилья вследствие установившейся нормативной базы по ценообразованию. Среди причин роста стоимости в 2006—2007 года также называются полное доминирование на вторичном рынке жилья организаций негосударственной формы собственности и пробелы в законодательстве, не позволяющие ограничить рентабельность застройщиков.
Так, средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилья, введенного в действие в 2007 году в г. Минске за счет всех источников финансирования, составила чуть более Br1 млн., в том числе — с государственной поддержкой — около Br870 тыс. Тогда как средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилья, введенного в действие в IV квартале 2007 года, увеличилась примерно 9% (Br1,135 млн.) и на 13% (Br989,7 тыс.) соответственно (для сравнения — рост индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ не превысил в Минске 13,8%). Что означают приведенные суммы — среднюю себестоимость строительства, которая получилась на вводных объектах с учетом тех стоимостей, которые складывались на всем протяжении строительства, то ли среднюю цену реализации квартир на первичном рынке, опять же с учетом того, какой она была в начале строительства — 2−3 года назад? На этот вопрос могут ответить только те, кто считал эту среднюю величину. Хотя, судя по суммам, скорее всего речь идет о средней себестоимости квадратного метра, которая подсчитана исходя из показателей 12 месяцев 2007 года. Так предполагать позволяет следующая официальная информация.
Как уверяют столичные власти, вот уже который год предоставление земельных участков для строительства жилых домов не повышенной комфортности осуществляется на условиях временного пользования, что исключает оплату земельного налога. Заказчики независимо от форм собственности освобождены от оплаты средств на долевое участие в строительстве инженерно-транспортной инфраструктуры по объектам жилищного строительства. Таким образом, обременения, относящиеся на стоимость строительства жилья, в рамках полномочий Мингорисполкома как органа местного самоуправления исключены полностью.
Какие можно из всего сказанного сделать выводы? Бесспорный, пожалуй, один: дефицит предложения на минском рынке жилищного строительства сохранится еще долго. Прочие выводы читателю предлагаем сделать самостоятельно.
