Еще сто тысяч метров для торговли
02.04.2008 297
За исключением рынков, в Минске долгое время не было крупных помещений, предназначенных для розничной торговли. До 2000 года в столице было всего несколько объектов, торговые площади которых превышали 5000 кв.м.
В 2000—2004 было построено несколько торговых центров, однако их площадь не превышала 2500−3000 кв.м. Лишь после 2004-го года начали активно вводиться в строй торговые центры с площадями более 5000 кв.м.
В 2007-м году в Минске было реализовано несколько крупных проектов. В частности, это 4-х уровневый торговый центр «Столица», расположенный под площадью Независимости, торговая площадь которого превышает 83 тыс. кв.м. В ближайшее время ожидается реализация еще нескольких проектов. Сейчас в белорусской столице 22 торговых центра площадью от 5 до 15 тысяч квадратных метров, семь — 15−45 тысяч квадратных метров и один (та самая «Столица») — свыше 45 тысяч квадратных метров.
Если вначале торговые центры являлись альтернативой традиционным рынкам и объединяли мелких арендаторов (6−15 кв. м торговой площади), то в последние годы стали появляться так называемые «якорные» арендаторы. Так, торговый центр Maximus привлек в качестве якорного арендатора «Престон», а якорным арендатором «Экспобела» стал «Биггз».
Стоит отметить, что в большинстве своем объекты минской торговой недвижимости относятся к первому поколению торговых центров, в то время как в Западной Европе возводятся объекты уже четвертого поколения (речь идет, прежде всего, о спектре предоставляемых услуг). Однако эксперты прогнозируют, что уже в ближайшее время в белорусской столице появятся торговые центры второго поколения, где вместе с традиционными торговыми площадями будут размещаться и развлекательные заведения.
Особенностью минского рынка розничной торговли является скромное представительство международных и иностранных торговых сетей, хотя ситуация начинает изменяться. Сейчас в Минске есть магазины русских торговых сетей «Спортмастер» и «Седьмой континент», а в 2007-м году интерес к белорусской столице проявили розничные сети Victoria Group и O’Key. И все же, по оценкам экспертов Colliers International, уровень международного присутствия в розничном торговом секторе весьма низок. Вход иностранных операторов на белорусский рынок затруднен — с одной стороны, существует масса бюрократических процедур, согласований, разрешений так далее. С другой — высокие арендные ставки и отсутствие свободных площадей. Тем не менее, приход международных и российских торговых сетей на белорусский рынок практически неизбежен. В связи с этим ожидается рост конкуренции и… ставок арендной платы. И без того достаточно высоких.
Несмотря на строительство новых торговых центров в разных районах ставки арендной платы в объектах розничной торговли растут и являются самыми высокими по сравнения со столицами сопредельных государств (за исключением Москвы и Киева). Для мелких арендаторов они сегодня составляют порядка 30−120 евро за квадратный метр в месяц. И это после того, как индивидуальные предприниматели и частные унитарные предприятия добились вмешательства государства в ценообразование (тогда ставки арендной платы снизились на 10−30%)! Для более крупных арендаторов (150−350 кв. м) ставка арендной платы составляет 20−60 евро за «квадрат» в месяц, а для якорных арендаторов — 12−22 евро за кв. м в месяц. Инвестиционная доходность минских торговых центров, по оценке Colliers International, составляет порядка 13−14%, в то время как в столицах прибалтийских стран (Риге, Вильнюсе, Таллинне), она не превышает 6−7%.
По оценкам специалистов Colliers International, даже при появлении новых торговых площадей ставки арендной платы не снизятся — по крайней мере, в обозримом будущем. Хотя, возможно, в торговых центрах, расположенных в отдаленных районах города, а также с малым числом посетителей, арендаторам будут предложены более низкие ставки — в районе 30−40 евро за квадратный метр для средней величины арендаторов. В целом в 2008—2009 годах в Минске планируется построить свыше 100 тысяч квадратных метров торговой недвижимости. Крупнейшим центром из ныне строящихся станет «Престон Плаза» (застройщик — «Арвитфуд») — 40 тыс. кв.м. Около 17 тыс.кв.м торговой площади будет в ТЦ «Кольцо» («Торговый мир Кольцо»).
И все же, несмотря на очень высокие арендные ставки, вакантных мест в торговых центрах, расположенных в удобных для покупателей местах (например, в центре города) немного. Эксперты Colliers International не исключают, что в 2008-м году количество вакантных мест несколько возрастет, однако связывают они это, в первую очередь, с изменением законодательства и затянувшимся переходом индивидуальных предпринимателей в частные унитарные предприятия. Рынок, по их оценкам, стабилизируется ко второй половине 2008-го года.
Специалисты прогнозируют, что в Минске произойдет переход от чисто торгово-розничных проектов к многофункциональным комплексам. К этому рынок подтолкнет приход в Беларусь иностранных операторов, в первую очередь — российских торговых сетей. Кроме того, ожидается изменение географии торговых комплексов — новые торговые центры, которые оттянут часть покупателей из уже функционирующих, будут возводится на окраинах Минска и даже в пригородах. Кроме того, ожидается рост интереса инвесторов к проектам в регионах. Будет расти и число якорных арендаторов в торговых центрах.
Розничная торговля — один из самых динамично развивающихся рынков в Беларуси. В последние годы его прирост составляет 17−20% по стране. В 2007-м году рост рынка в Минске составил 24%, причем рос, в первую очередь, непродовольственный сектор. Кроме того, розничная торговля является единственным сектором в Беларуси с преобладающей долей частных предприятий (81,5% рынка). За последние годы изменилась структура розницы — если в 2000 году доля продовольственных товаров составляла 61% то в 2007-м она снизилась до 51%. Эксперты это связывают с развитием банковского сектора и ростом кредитования граждан, что стимулирует продавцов на закупку дорогих товаров долговременного употребления. Также вырос и оборот в «рознице»: если в 2000 году он составлял в Беларуси 5,7 миллиардов евро (1,4 млрд евро в Минске), то в 2007-м году — 13,6 миллиардов евро (3,8 млрд. — в Минске).
