С 1 АПРЕЛЯ РИЭЛТЕРЫ БУДУТ РАБОТАТЬ ПО-НОВОМУ
01.04.2008 4 372
С 1 апреля устанавливается новая система оплаты риэлтерских услуг — в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объектов недвижимости.
При оказании риэлтерских услуг по отдельным составляющим будут применяться фиксированные тарифы (ставки) оплаты, исчисляемые в базовых величинах.
Напомним, 28 февраля 2008 года глава государства подписал Указ № 140 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь». Данный документ принят в целях совершенствования порядка оказания риэлтерских услуг, расширения рамок государственного регулирования и усиления контроля в сфере риэлтерской деятельности. В связи с этим во исполнение данного Указа Совет Министров своим постановлением от 14 марта 2008 года № 386 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 февраля 2008 года № 140» утвердил тарифы (ставки) на риэлтерские услуги, в том числе на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости и Положение о порядке оплаты риэлтерских услуг.
Положение определяет, что оплата риэлтерских услуг, в том числе услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, указывается юридическими или физическими лицами в договоре на оказание этих услуг. Форма расчетов риэлтерской организации и потребителя риэлтерских услуг определяется договором на оказание риэлтерских услуг.
Согласно постановлению оплата риэлтерских услуг будет производиться в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объектов недвижимости. Устанавливаемый процент соответствует стоимости риэлтерских услуг, существующей на рынке недвижимости в настоящее время, и дифференцируется от 3% до 1% (в зависимости от стоимости объекта недвижимости).
Так, например, ставка отчислений (в процентах от стоимости) агентству недвижимости за содействие при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи при стоимости объекта недвижимости до 50 тыс. евро (включительно) составит 3%, свыше 50 до 60 тыс. — 2,5%, свыше 190 до 200 тыс. — 1,1%, свыше 200 тыс. — 1%.
В ставку включаются стоимость консультационных услуг, услуг за представление информации о спросе и предложении, подбор вариантов, организацию и проведение согласования условий, помощь в подготовке (оформлении) документов. Устанавливаемые тарифы (ставки) включают налог на добавленную стоимость и налог на услуги.
Услуги риэлтеров будут оплачивать продавцы недвижимости. Оплата производится только после оформления договора-купли продажи у нотариуса, в котором указана окончательная сумма отчуждаемого объекта недвижимости. При расторжении договора на оказание риэлтерских услуг, в том числе договора на оказание услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, потребителем производится оплата только тех услуг, которые были ему фактически оказаны.
Документ также предусматривает возможность оплаты риэлтерских услуг по фиксированным тарифам, исчисляемых в базовых величинах. Фиксированные тарифы (ставки) оплаты за риэлтерские услуги могут быть использованы при оказании риэлтерских услуг по отдельным составляющим (консультация о состоянии на рынке недвижимости, организация и размещение рекламы, подбор варианта объекта недвижимости, организация и согласование условий предстоящей сделки, помощь в подготовке и оформлении документов, помощь в регистрации объекта недвижимости и др.). Их размер дифференцирован в зависимости от вида услуги.
Так, например, за консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости (в письменной форме) агентству недвижимости за услугу придется заплатить 3 базовых величины — 105 тыс. рублей (сегодня базовая величина составляет 35 тыс. рублей). Аналогичная услуга в связи со сносом объекта недвижимости юридическому лицу обойдется в 60 базовых величин — 2 100 000 рублей. Подбор риэлтером вариантов сделки с квартирой или комнатой стоит 45 базовых величин, с жилым домом — 60, земельным участком — 40, дачей или садовым домиком — 45 базовых величин.
Приведет ли новая система оплаты риэлтерских услуг к повышению стоимости риэлтерской услуги? Это главный вопрос, который волнует сегодня потенциальных покупателей и продавцов.
Если проанализировать ставки, то невооруженным глазом видно, что стоимость риэлтерской услуги для потребителей возрастет. Сегодня средняя цена риэлтерских услуг на рынке эквивалентна 1,5−2 тыс. долл. Исходя из прогрессивной шкалы процентных ставок, установленной правительством, можно определить, что применение максимальной ставки в размере 3% к объектам стоимостью до 50 тыс. евро включительно позволяет получить максимальную стоимость услуг в 2,350 тыс. долл., а применение минимальной ставки в 1% к объектам стоимостью свыше 200 тыс. евро позволяет получить уже 3,1 тыс. долл. за сделку. Среднее значение по прейскуранту Совмина — 2% применяется к объектам стоимостью 100 — 110 тыс. евро, соответственно, стоимость услуг риэлтеров по таким объектам будет достигать 3,4 тыс. долл.
Кроме того, сегодня на вторичном рынке жилья более 50% предложений приходится на недорогие одно-, двухкомнатные квартиры стоимостью не более 60−70 тыс. евро. «Согласно тарифам, утвержденным постановлением № 386, процентная ставка по таким объектам предусмотрена в размере 2,4%, или в денежном выражении 2,6 тыс. долл. за услуги риэлтера. Таким образом „надбавка“ в размере 0,6−1,1 тыс. долл становится ориентиром повышения стоимости риэлтерской услуги», — сказал, в частности, в своем комментарии агентству ПРАЙМ-ТАСС старший партнер «Юридической группы «Аргумент» Денис Алейников.
Помимо этого, к тарифу добавится еще и стоимость расходов на нотариат, госрегистрацию сделки и перехода права собственности на объект. Ни нотариальные услуги, ни услуги по госрегистрации не относятся к риэлтерским, и оплачивать стоимость этих услуг должна будет сторона по сделке, а не риэлтер. Ранее эти деньги включались в стоимость услуг, при этом риэлтер распределял, какую часть обозначенной суммы клиент платит ему, а какую — нотариусу и другим, добавил эксперт.
Что касается оплаты риэлтерских услуг по фиксированным тарифам, исчисляемых в базовых величинах, то ранее, например, стоимость услуг агентства по организации рекламы объекта включалась в общую стоимость услуг по реализации объекта. Теперь услуги по организации рекламы будут стоить потребителю 5 базовых величин — 175 тыс. руб., их стоимость будет взиматься сверх гонорара, установленного согласно процентной ставке.
Однако пока не понятно, кто будет оплачивать расходы на рекламу объекта. Как отметил директор столичного агентства недвижимости «Центростиль» Вячеслав Завгородний, в ставку включаются стоимость консультационных услуг, услуг за представление информации о спросе и предложении, подбор вариантов, организацию и проведение согласования условий, помощь в подготовке (оформлении) документов, и ни слова не сказано о рекламе. Получается, что стоимость услуг по рекламе объектов будут скорее всего оплачивать покупатели.
Кроме налога на добавленную стоимость, появился новый налог на услуги. По словам В. Завгороднего, он должен определяться Мингорисполкомом. Но в настоящее время налога на услуги риэлтеров нет. Значит, сейчас Мингорисполком на основании принятого постановления Совмина должен ввести соответствующий налог. Когда он будет введен, тоже не ясно — то ли задним числом, то ли со следующего года.
Кроме того, как считает директор АН «Центростиль», одним из последствий принятого правительством постановления может стать резкое сокращение риэлтерских услуг в сегменте объектов низкой ценовой категории. Это в равной степени относится как к однокомнатным квартирам, так и к объектам загородной недвижимости — дома в деревнях, земельные участки в садовых товариществах, гаражи и др. стоимостью до 10 тыс. долл.
Сегодня рыночная стоимость риэлтерских услуг по таким объектам колеблется в районе 1 тыс. долл., а исходя из ставки, установленной постановлением, — 3% от цены объекта, должна составлять максимум 300 долл. Учитывая резкое падение доходности по таким сделкам, риэлтеры могут от них отказаться вообще и переориентироваться только на объекты, дающие повышенную доходность при применении ставок, установленных Совмином. Потому что затраты на бензин, накладные расходы и пр. будут примерно равны стоимости оформления сделки. А ведь с этой суммы еще надо заплатить налог. Получается, что потребители, владеющие объектами недвижимости на рынке загородной недвижимости, а также на рынках в небольших городах, останутся без профессиональной поддержки риэлтеров, резюмировал В.Завгородний.
Сегодня многие агентства недвижимости специализируются на аренде. А согласно тарифам на риэлтерские услуги аренда (найм) объектов жилого фонда для физических лиц составляет 5 базовых величин — 175 тыс.рублей. Выгодно будет агентству работать за такую плату? Конечно, нет, сказал В. Завгородний. Ведь сегодня достаточно часто арендуются дорогие квартиры, и подбор вариантов может длиться от 2−3 месяцев до полугода. Теперь на соответствующие услуги составляется калькуляция, где четко расписано, какие услуги предоставлены потребителю, и стоимость риэлтерской услуги напрямую зависит от объема оказанных услуг. С 1 апреля такого не будет. Значит, под угрозой закрытия могут оказаться и отделы аренды. «Мы вернемся к тому, от чего уходили много лет назад. Агентства недвижимости будут просто заниматься информационными услугами. А что это такое, многим известно. Опять пострадает потребитель. Вырастет количество так называемых черных, серых маклеров», — заключил директор АН «Центростиль».
По мнению директора столичного агентства недвижимости «Пакодан» Павла Кузнецова, стоимость риэлтерской услуги с 1 апреля вырастет примерно в 2 раза. Однако это никак не отразится на работе риэлтерских компаний. Скорее всего, она может быть даже упрощена. Сейчас агентству не надо будет заниматься ценообразованием, соответствующие тарифы регламентированы правительством.
Павел Кузнецов определил единственную внутреннюю проблему, касающуюся непосредственно оплаты работы сотрудников, которые сегодня выполняют большой объем работы. Ведь до настоящего времени не существует механизма оплаты работы агентов и риэлтеров. Все они считаются служащими, поэтому при расчете их заработной платы нельзя применить сдельную систему оплаты труда.
Что же касается потребителей, то тарифы (ставки) на риэлтерские услуги будут вывешены в уголках потребителей. И каждый желающий будет иметь возможность с ними ознакомиться. Кроме того, предусматривается, что потребитель до подписания договора должен подтвердить своей подписью, то он ознакомлен с действующими тарифами по предоставлению услуг.
Тему оплаты стоимости риэлтерских услуг мы намерены еще раз обсудить через несколько месяцев, когда будет наработана некоторая соответствующая практика. Пока же по договорам, заключенным до 1 апреля, риэлтерские услуги будут оплачиваться как и прежде. Стоимость же риэлтерских услуг по договорам, заключенным после 1 апреля, будет рассчитываться по новым тарифам. В связи с этим, предполагают риэлтеры, может возрасти и стоимость объектов недвижимости. Потому что продавцы будут стремиться стоимость риэлтерской услуги включить в стоимость объекта недвижимости.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
