«Цена некоторых квартир упала на 50%». Что прямо сейчас происходит на рынке аренды жилья в Минске
03.03.2022 166517
Резкий рост доллара и решение уехать из Беларуси многих собственников квартир — все это напрямую влияет на рынок в том числе и арендного жилья. Арендодателям приходится снижать цены и «вместо одиноких айтишников присмотреться к семьям с детьми», а арендаторам заводить разговор о снижении стоимости. Realt поговорил с экспертом агентства недвижимости «Твоя Столица» Маргаритой Почицкой, а также узнал у девушки-арендатора квартиры в Минске, на каких условиях она сейчас договорилась с арендодателем.
- Фото носит иллюстративный характер
Ситуацию на рынке долгосрочной аренды эксперт сравнивает с той, что происходила в январе 2015 года. Тогда курс за короткое время вырос практически в два раза.
— Но сейчас ситуация усложняется и другими негативными факторами: люди опасаются, что неблагоприятная геополитическая обстановка может затронуть и нас, — проводит параллели начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя Столица» Маргарита Почицкая.
«За последнюю неделю заявок на аренду стало меньше на 80%»
Одна из главных особенностей рынка арендного жилья, которую называет эксперт, — резкое снижение спроса.
— По нашим данным, за последнюю неделю заявок на аренду стало на 80% меньше — и это еще только вершина айсберга. Мы видим, что некоторые люди поспешно покидают страну (как из числа арендаторов, так и из числа собственников) — и это сказывается на всех сегментах рынка аренды — бюджетном, комфортном и элитном. В самом слабом положении находятся элит и верхняя планка комфорта — это те квартиры, которые предлагаются в аренду выше среднерыночной стоимости.
Учитывая, что стоимость аренды квартир у нас ориентируется на долларовые значения, а зарплату большинство белорусов получает в белорусских рублях и в них же осуществляются расчеты, то при росте обменного курса снимать жилье становится дороже — ровно настолько, насколько вырос обменный курс.
— Получаются очень большие суммы, которые не имеют ничего общего с теми, которые должны быть сейчас на рынке, — говорит Маргарита Почицкая. — Собственникам мы говорим, что текущую стоимость аренды следует привязать к прежнему курсу и зафиксировать на значении, например, 2,6 рубля за доллар. Если мы возьмем 250 долларов за аккуратную однокомнатную квартиру, то исходя из курса 2,6, сейчас она должна стоить 650 белорусских рублей (без учета коммунальных платежей — они оплачиваются арендатором отдельно), но никак не 850 рублей, как получается по новому курсу.
«Однокомнатная квартира сейчас сдается не за $ 250, а за $ 160−180»
Эксперт считает, что собственники выиграют, снизив цену, хотя многим и непросто принять тот факт, что сразу они потеряют какую-то сумму.
— При колебаниях курса собственники всегда проходят этот путь, и выигрывает тот, кто быстрее это примет и начнет уступать действующему арендатору. Арендодатели считают, что они найдут новых квартиросъемщиков, их квартира привлечет чем-то при сохранении прежних ставок. Но, увы, в таких ситуациях неминуемо расторгаются договоры аренды. Любой человек, независимо от уровня достатка, умеет считать и понимает, сколько он будет переплачивать. Однокомнатная квартира сейчас сдается не за $ 250, а за $ 160−180. Если же стоимость не снизить, арендатор уйдет, потому что уже вскоре на рынке появится достаточно свободных предложений по уже сниженным ценам.
Маргарита сравнила два варианта для собственника. В первом случае он снижает цену, во втором — ищет нового арендатора.
— Допустим, собственник сдает квартиру за $ 250. Арендатор просит скидку $ 30. Арендодатель считает, что за 12 месяцев получил бы 3 тысячи долларов, а по сниженной цене получит 2640, значит потеряет за год $ 360. Он отказывается. Когда арендатор уходит, получается два месяца простоя — это уже 440 долларов упущенной выгоды плюс высокая коммуналка (в арендных квартирах чаще всего никто не прописан). Можно добавить еще 200 рублей за два месяца. Итого $ 500 потери. Это только за два месяца, а, учитывая снижение спроса и то, что арендодатель хочет снижать стоимость по чуть-чуть, поэтому вполне возможно, что и за это время он не найдет новых арендаторов — и потери будут еще больше.
Некоторые собственники, по наблюдениям эксперта, ориентируются на айти-сегмент — арендаторов, которые не зависят от колебаний курса, потому что их зарплата привязана к доллару.
— Мы тоже не первый год работаем с айти-арендаторами. И я скажу, что ни один арендатор, понимая, что он может сэкономить, не будет переплачивать просто так.
«Раньше дистанционно сдавали коттеджи и элитные квартиры, сейчас ситуация изменилась»
Еще одна из особенностей рынка, связанная с предыдущей, — квартир, которые предлагают в аренду, становится больше.
—Люди покидают страну, и чтобы квартира не стояла просто так, сдают в аренду. Сейчас технологии позволяют сделать это и дистанционно. У нас это называется арендой по доверенности.
И если раньше такой услугой пользовались в основном для сдачи элитных квартир и коттеджей, то сейчас ситуация изменилась.
— В феврале-марте появились предложения из сегментов «бюджет» и «комфорт».
По подсчетам агентства «Твоя столица», на сегодня рыночная стоимость квартир в бюджетном сегменте снизилась приблизительно на 35%, а в комфорт и элит-сегментах — до 50%.
— Причина в том, что сейчас практически не осталось платежеспособной аудитории для этих сегментов. И сдать квартиру по старым ставкам просто нереально, они нежизнеспособны.
Квартиры комфортного и элитного сегментов стали терять свою целевую аудиторию еще в 2020-м году, когда закрыли границы из-за коронавируса. Такое жилье пользовалось популярностью, в частности, у сотрудников международных компаний. Следующим этапом стала релокация айти-компаний (а именно айтишники были одной из целевок этих сегментов).
«Если курс вырастет на 10%, поднимите зафиксированный вами курс на одну десятую»
Кроме снижения цен, эксперт дает еще несколько рекомендаций арендаторам и арендодателям.
— Если еще в декабре мы советовали арендодателям присмотреться к иностранным студентам, которые предпочитают хорошие квартиры, то сейчас, в их отсутствии, советуем обратить внимание на арендаторов, с которыми раньше не собирались иметь дел. Допустим, семьи с животными или с детьми.
Снять квартиру семьям с детьми или арендаторам с животными стало чуть проще в прошлом году.
— Тогда айти-арендаторов стало не хватать на все хорошие качественные квартиры, и арендодатели стали искать варианты. Сейчас мы повторяем совет, чтобы собственники не думали, что все кончено. Некоторые ведь уже спрашивают: «Все уже, продавать квартиру?» Нет, не все кончено. Но цену надо снизить и рассчитывать не на одинокого айтишника, а смотреть в сторону семьи, прописав риски в договоре.
И арендаторам, и арендодателям эксперт советует подходить к вопросу спокойно и обсудить дальнейшее сотрудничество.
— Большинство собственников — вполне понимающие люди, просто им надо немного времени, чтобы прийти к решению о снижении стоимости. Сейчас арендаторы будут инициировать переговоры о том, чтобы снизить ставку. И к этому вопросу надо подходить аргументированно: не просто «мы хотим», а сесть и вместе посчитать, какой была стоимость аренды в белорусских рублях в январе и привязаться к определенному курсу. В любом случае, инициатива должна исходить от арендатора.
Есть лайфхак с рынка коммерческой недвижимости, который Маргарита предлагает применить в ситуации аренды жилья.
— Как вариант, можно договориться следующим образом: для того чтобы учесть и интересы собственника квартиры, то при текущей фиксации курса на уровне 2,6 BYN если курс доллара вырастает еще больше чем на 10%, то с каждыми 10% можно поднимать зафиксированный вами курс на одну десятую. То есть если курс вырос на 9%, оставляем на уровне 2,6 рубля за доллар, а если на 11% — увеличиваем до 2,7. Цифры могут быть вашими.
Мнение арендатора: «Договорились с хозяйкой зафиксироваться на курсе 2,7 и платить в рублях»
— Я в Минске с 2013 всегда, всегда снимала жилье с подругами. У каждой была непроходная комната, личное пространство и комфорт, — рассказывает девушка. — В конце 2021 года появилась возможность переехать в очень удобную квартиру, до работы и метро пешком минут 10. Квартира двухкомнатная, стоит «выше среднего». Мы с подругой обсудили, что сейчас вполне можем себе это позволить. Но никто не готовился к такому. И на шестой день ужаса в Украине мы с ней сели и обсудили свои действия при самых разных вариантах развития событий.
Первое. Договорились с хозяйкой зафиксироваться на курсе 2,7 и платить в BYN — это получилось $ 350 в эквиваленте. Вышло конечно дороже, чем когда мы заезжали, но сильно дешевле, чем получилось бы сейчас без этих договоренностей. Второе. Планирование — максимум месяц-полтора. У нас сейчас разные з/п и возможности. Поэтому также обсудили, что будем делать, если/когда одна из нас уезжает из страны. Сейчас всем тревожно, но мы проговорили, что хотя бы в семейных и дружеских отношениях надо сохранить максимальную прозрачность, честность и прямоту. Третье. Обсудили, кто где может жить, например, в апреле. И здесь уже приоритет не на личном комфорте и квадратных метрах, а на минимизации рисков. Нашли варианты скооперироваться с друзьями, чтобы не бояться риска оказаться на улице. Выбрали людей, с которыми уверены во взаимопомощи и надежности.
