ГЛАВНОЕ, ЧТО «НОВЫЙ УКАЗ ДАЕТ СТОИМОСТЬ»

Указ № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» оказался более лояльным по отношению к застройщикам, занимающимся строительством многоквартирных жилых домов. Правда, утверждать, что после вступления в силу документа рынок «долевки» заметно активизируется, преждевременно. Но, кроме прочего, указ в некоторой степени ухудшит позиции дольщиков. Есть в документе и так называемые коррупционные позиции.

При поверхностном рассмотрении документа можно сделать вывод о том, что он существенно улучшает жизнь застройщиков. Первое, что бросается в глаза — отмена обязательного страхования ответственности заказчиков за невыполнение договорных обязательств по своевременной передаче квартир в собственность дольщиков. Выходит, что все действия, которые произведены после принятия указов от 20 июня 2005 года № 287 «О некоторых мерах по защите прав на жилище» и от 25 августа 2006 года № 530 «О страховой деятельности» можно считать напрасными. Но это уже мало кого удивляет. Как не удивляет и то обилие документов, которые ежемесячно принимаются и отменяются. Только с начала текущего года подписано около 6 десятков указов и более 110 постановлений правительства, которыми примерно столько же документов отменено или изменено.

Отмена же страхования, как отмечается в комментарии пресс-службы президента, вызвана тем, что оно увеличивает стоимость квадратного метра. Правда конкретные размеры такого увеличения никто не называет.

В то же время, как и раньше, договорные цены придется привязывать к статистическим индексам изменения стоимости строительно-монтажных работ. Плюс застройщики должны будут в договорах отдельно показывать стоимость своих услуг и прибыль, которую они закладывают в договорную цену продаваемой на стадии строительства квартиры. Отдельной строкой должны указываться расходы на объекты инфраструктуры и прочие затраты, не связанные непосредственно с возведением жилого дома. К тому же заказчику придется ограничивать свою прибыль. Она может быть не более 5% от сметной стоимости строительства жилья, если это жилье реализуется очереднику.

При этом указ дает право местным властям при выдаче разрешений проведения проектно-изыскательских работ определять круг лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объектов долевого строительства. Это норма, по мнению специалистов, противоречит антикоррупционному законодательству. Они справедливо спрашивают: а по каким критериям местные чиновники будут определять, для кого строить дом? Это, во-первых. Во-вторых, само по себе 5-процентное ограничение превращает любой проект из коммерческого в благотворительную акцию. Учитывая, что около 80% жилья в городах должно строиться для очередников, фирмам-заказчикам придется до 50% квартир продавать на стадии строительства именно очередникам и соответственно с прибылью до 5%. Возможно, поэтому застройщики и не высказывают бурного восторга от принятых нововведений, если судить по комментариям, прозвучавшим в СМИ в первые дни после принятия указа. А те немногочисленные положительные отзывы, которые все же прозвучали, не несли никакой конкретики. Некоторые же просто нельзя было слушать без улыбки. Например, телеведущий спрашивает, мол что дает застройщикам новый указ? «Новый указ дает стоимость…», — с какой-то неуверенностью в голосе ответил интервьюируемый специалист с многолетним стажем работы в строительной сфере, уважаемый человек.

Другой канал, как бы уточняя, какую же стоимость «дает» указ, обратился с конкретным вопросом к руководителю строительной отрасли. Цена 1 кв. метра жилья для нуждающегося дольщика в Минске не превысит 575 долл. США — об этом, как говорится в сообщении БелТА, сказал 1 февраля министр архитектуры и строительства Александр Селезнев каналу ОНТ, комментируя Указ № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства». По словам министра, сегодня для нуждающихся граждан в Минске, которые строят жилье за льготные кредиты, кв. метр стоит 550 долл. Министр, как отмечается в сообщении, рассуждает, что если к указанной цене прибавить 5%, или 25 долл., то получится не больше 575 долл. Такая цена, как полагает руководитель стройотрасли, будет для дольщика-очередника, который захочет построить квартиру за свои деньги, в том числе с использованием коммерческого кредита.

Вполне возможно, что министр в беседе с тележурналистами привел примерный расчет. Но получилось так, как если бы речь шла о конкретных суммах и применительно ко всем минским застройщикам.

Но оставим застройщиков и попытаемся оценить, насколько хорошо новый указ защищает интересы дольщиков? Страхование отменено, поэтому издержки граждан, которые не смогут по вине застройщика своевременно вселиться в квартиру, будет возмещать не страховая компания, а сам застройщик. А каких это усилий будет стоить, многие бывшие дольщики уже знают.

Кроме того, по старому указу защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, должна была осуществляться в соответствии с этим же указом и иным законодательством о защите прав потребителе. Новый же указ дополняет эту норму следующей фразой: «Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации». Из чего можно сделать вывод, что услуги застройщика по обеспечению строительства квартиры выпадают из-под действия законодательства о защите прав потребителей. Потому что строительство и обеспечение строительства — понятия разные. Поэтому здесь нужно хорошенько поработать юристам, чтобы стало понятно — в какой степени отношения, вытекающие из договора долевого строительства многоквартирного жилья, подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей.

Кроме того, теперь застройщику разрешается расторгать договоры с недобросовестными дольщиками, которые не вносят плату за строительные работы или не дают согласия на обоснованное (разрешенное указом) изменение цены объекта. Причем если раньше при возникновении таких обстоятельств застройщик был «вправе обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора», то теперь он «вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения».

В комментарии пресс-службы Президента говорится, что эта норма позволит осуществлять своевременное финансирование и строительство жилых домов, а также защитит право добросовестных дольщиков на получение жилья в запланированные сроки. Но, кроме вышесказанного, такое ужесточение может привести и к массовому расторжению договоров с добросовестными дольщиками. Ведь практика рассмотрения судебных споров между заказчиками и дольщиками коммерческих новостроек показывает, что в 90% случае дольщики приостанавливают внесение платежей в связи с тем, что заказчики не справляется с графиком возведения дома. Попросту говоря, люди видят, что до даты обещанного ввода объекта остается совсем мало времени, а на стройке еще нулевой цикл не выведен полностью (такое тоже бывает).

Указ также запрещает дольщикам переуступать свое право долевого строительства неродственникам. Дословно: «Уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь».

Установленный договором срок ввода объекта долевого строительства может продлеваться, если его исполнению препятствовало подтвержденное судом или иным уполномоченным госорганов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). К таковым отнесены стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие, не зависящие от сторон обстоятельства. Течение договорного срока приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня их прекращения продолжается. Если исходить из того, что затягивание сроков ввода — это бич многих коммерческих новостроек, то получается, что работы судам существенно прибавиться. А самое неприятное, что дольщикам никто не будет возмещать потери, связанные с несвоевременной сдачей домов. Ведь в сегодняшних условиях обстоятельствами непреодолимой силы могут быть признаны и дефицит стройматериалов, неожиданно возникший (как в 2006 и в 2007 годах), и хроническая нехватка строителей (этой болезнью стройкомплекс будет болеть еще долго), и проблемы, связанные с освобождением площадки под строительство, и некачественно выполненная «геология» или проектные работы — да все, что угодно. А обязательное страхование отменено. Так что для дольщиков в какой-то мере возвращаются старые времена, если застройщики вообще захотят вернуться в рынок долевого строительства.

В то же время, положительным можно считать новшество, по которому юридическим лицам предоставляется право на участие в долевом строительстве жилья без ограничений. И здесь можно согласиться с официальными комментариями — что это позволит юрлицам строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов, оперативно решать вопросы развития производства и коллектива.

Кроме того, Указом вносятся изменения в приложения к теперь уже «примерному» (было — типовому) договору создания объекта долевого строительства. Дополнены показатели характеристик объекта, требования окончательного расчета с дольщиком только по фактической площади, уточнены порядок расчета затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства и его эксплуатации до передачи дольщику. Для повышения ответственности застройщика за качество строительства в отдельное приложение к акту приемки-передачи объекта долевого строительства вынесен перечень замечаний по объекту долевого строительства с указанием срока их устранения.

И уж совсем полной неожиданностью оказалось новое правило: «работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения».

Указ уже вступил в силу, но Совету Министров РБ в трехмесячный срок еще предстоит обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с новым документом. Его действие распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу указа от 15 июня 2006 года № 396 (то есть с 1 июля 2006 г.) и не распространяется на объекты, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано до вступления в силу указа № 396.

Марина СИРОТКО