Цены сделок упали на 5%. Итоги 2020 года на рынке квартир Минска
31.12.2020 7457
Подходит к концу уникальный во многих отношениях 2020 год. Зависимость белорусского рынка недвижимости от кредитов проявила себя очень ярко. Оказалось, что политический и экономический кризис, и даже пандемия не пугают покупателей так, как отсутствие возможностей финансирования.
Тенденции
Старт 2020 года для столичного рынка квартир был вполне успешным: в первые месяцы число сделок на «вторичке» было одним из самых высоких за последнее десятилетие, уступив только 2018 году. Вместе с уверенным ростом спроса увеличивались и цены на квартиры. К марту за квадратный метр платили в среднем 1387 $ - больше, чем за последние 5 лет.
На начало нефтяно-валютного кризиса наш рынок отреагировал не сразу — первые признаки снижения покупательской активности стали прослеживаться во второй половине марта, и в дальнейшем только усилились на фоне наступления пандемии коронавируса. Как результат: количество сделок на «вторичке» в апреле и мае было нехарактерно низким для этих месяцев. Заметно сказалось на спросе и сворачивание банками кредитов на покупку жилья. За счет этого значительная часть потенциальных покупателей была попросту отрезана от рынка.
Зато количество желающих продать свою квартиру резко возросло: в марте количество объявлений выросло сразу на 22% за месяц и продолжило увеличиваться, уже к концу мая перевалив за отметку в 9 тысяч.
Летом рынок оживился — спрос начал восстанавливаться и вернулся к своим средним для этого периода показателям. Навес из предложения постепенно распродавался, падение цен на квартиры замедлилось. Продолжалось это вплоть до августа, когда на фоне начинающегося политического и экономического кризисов, все банки полностью приостановили кредитование «вторички», и уже осенью зависимость населения от кредитов проявила себя в полную силу. Оставшиеся немногочисленные программы кредитования для новостроек, а также программы рассрочки у столичных застройщиков, перетянули часть покупателей на себя. А на вторичном рынке число сделок в традиционно активные осенние месяцы оказалось одним из самых низких за последнее десятилетие — суммарно за три месяца было продано лишь 2168 квартир. Столь низкий спрос в сентябре-ноябре отмечался лишь в кризисные 2007 и 2011 годы.
В итоге, количество проданных за 11 месяцев 2020 года квартир оказалось на 20% ниже, чем за аналогичный период 2019 года. А средняя цена квадратного метра в сделках опустилась по сравнению с январем на 5%.
При этом количество желающих расстаться со своими квартирами с начала осени существенно увеличивалось. С одной стороны на фоне политических событий все большее число людей стали всерьез задумываться о возможной эмиграции, а с другой — многие спешили продать свои метры по более высоким ценам. Число объявлений о продаже квартир в Минске достигло своего максимума за последние 8 лет и держалось выше отметки в 10 тысяч практически 2 месяца.
В структуре сделок серьезных изменений в 2020 году не произошло. Традиционно, наибольшую часть спроса составили 1-комнатные квартиры (40% всех проданных за год квартир), чуть реже покупали «двушки» — в 35% случаев. На долю 3-комнатных квартир пришлось 20% всех сделок
По данным реальных сделок сильнее всего с начала года снизилась цена на 1- и 2-комнатные квартиры — в среднем минус 6% у тех и других по сравнению с январем. 3-комнатные квартиры стали дешевле на 3%.
Чаще всего в 2020 году покупали жилье в самых густонаселенных районах — Фрунзенском (23%), Московском (15%) и Первомайском (13%). Реже всего сделки с квартирами заключали в Партизанском (3%), Октябрьском (8%) и Советском районах (9%).
Чего ждать в 2021 году?
Вероятно, по итогам декабря мы увидим небольшой рост количества сделок, связанный прежде всего с психологическим фактором в преддверии праздников. Но, поскольку оснований восстановления кредитования «вторички» нет, рассчитывать на высокий спрос в 2021 году не стоит. Плюс вполне можно ожидать серьезную просадку в начале года, которая усилится еще и за счет сезонного фактора.
В связи с возможным сохранением кредитных программ для новостроек и развитием финансовых инструментов у застройщиков, все большее число потенциальных покупателей будет перетекать на «первичку». На вторичном рынке останутся те, кто опирается только на собственные средства. И это будут покупатели жилья либо для себя, либо как инвестиция (они будут более заинтересованы в покупке квартир на «вторичке» за счет возможности торга). Это может привести к некому дисбалансу, когда объем сделок на вторичном рынке будет оставаться на низком уровне (или сокращаться), а на «первичке» будет наблюдаться рост продаж.
Предложение квартир в Минске будет оставаться на высоком уровне, но некоторые собственники все же отложат продажу своих квадратных метров до лучших времен. Что касается цен на вторичное жилье, скорее всего сильного падения в первой половине года не произойдет — продавцы психологически не готовы серьезно снижать цены на свое имущество.
