Риэлтер обязан проверить квартиру даже без договора? Позиция Минюста и комментарий агентства недвижимости

06.08.2020 8 4835

29 июля принято решение о приостановлении действия идентификационной пластиковой карточки агента по операциям с недвижимостью ООО «Твоя столица» Бертош Т.М. сроком на 2 года в связи с нарушением ею правил профессиональной этики специалиста по риэлтерской деятельности. В период приостановления действия карточки Бертош Т.М. оказывать риэлтерские услуги не вправе, сообщает пресс-служба Министерства юстиции Республики Беларусь.

Позиция Министерства юстиции

Основанием к рассмотрению материалов в отношении ООО «Твоя столица» явились обращения покупателей квартиры о понуждении их к заключению договора на оказание риэлтерских услуг.

Так, между ООО «Твоя столица» и собственником квартиры был заключен договор, в рамках которого риэлтерская организация обязалась в том числе организовать рекламную кампанию квартиры для поиска покупателей и осмотр данного объекта ими, осуществлять предварительную работу с покупателями, оказывать продавцу помощь в ведении переговоров, при подборе варианта сделки купли-продажи объекта организовать подписание сторонами договора о намерении заключения таковой, оказать помощь в подготовке документов, связанных с совершением сделки.

У покупателей, желающих приобрести эту квартиру, не было обязанности также пользоваться услугами риэлтерской организации и заключать договор с нею. О правах покупателей Министерство юстиции ранее разъясняло неоднократно.

Однако, когда покупатели от услуг организации решили отказаться, агент сообщила, что при таких обстоятельствах встречу с продавцом она отменяет, на покупку квартиры имеются другие клиенты. На просьбу сообщить нормативный правовой акт, в котором была бы прописана обязанность покупателя пользоваться услугой риэлтерской организации, Бертош Т.М. разъяснений дать не смогла, сославшись лишь на сложившийся порядок оплаты услуг как продавцом, так и покупателем.

Действия агента являются неправомерными и нарушают интересы как покупателя, так и продавца. Покупатель вынужден идти на поставленные ему условия, чтобы приобрести понравившийся объект. Продавцу же услуги по продаже объекта будут оказаны, только если найдется покупатель, согласившийся также воспользоваться услугами риэлтера.

Договор с ООО «Твоя столица» покупатели вынуждены были подписать, однако впоследствии возник спор по оплате услуг, включенных в предмет договора.

Точку в этом споре поставил суд, подтвердив своим решением незаконность действий риэлтерской организации. К примеру, среди прочих в заключенный с покупателями договор были включены и предъявлены к оплате услуги агента по организации осмотров квартиры. Однако покупатели смотрели квартиру до подписания ими договора с ООО «Твоя столица». При этом показ квартиры осуществлялся в рамках договора, заключенного риэлтерской организацией с продавцом, который и являлся заказчиком этих услуг. Поэтому услуги по осмотру квартиры не могли быть включены в цену оказанных услуг по договору с покупателями.

Также суд отметил неправомерность действий организации по предъявлению покупателям к оплате стоимости услуги по оказанию помощи в подготовке документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости. Данная услуга была заказана продавцом, им же и оплачена.

Министерство юстиции обращает внимание: лицензионным требованием и условием, предъявляемым к лицензиату при оказании риэлтерских услуг, является обеспечение соблюдения правил профессиональной этики специалиста по риэлтерской деятельности.

ООО «Твоя столица» данные требования выполнены не были, что повлекло вынесение данной организации предписания об устранении выявленных нарушений.

Работники риэлтерских организаций должны помнить: при наличии договора на оказание услуг продавцу по содействию в продаже объекта разъяснения о том, что объект не будет продан либо же не будет проверяться, если договор на оказание услуг не заключит и покупатель этого объекта, неправомерны.

Так, продавец заказывает услуги по продаже объекта и вправе рассчитывать на то, что свои обязательства риэлтерская организация выполнит. При этом нельзя забывать и о качестве оказания услуг: принимая на себя обязанности по продаже объекта, риэлтерская организация тем самым принимает на себя и ответственность за совершаемую сделку.

На это обстоятельство указал и суд в рамках рассмотрения спора, подчеркнув, что согласно правилам осуществления риэлтерской деятельности риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством.

Поэтому изучение и проверка информации о продаваемом объекте является обязанностью риэлтера, причем вне зависимости от того, какой покупатель хочет приобрести данный объект: заключивший с риэлтерской организацией договор или нет.

Позиция агентства недвижимости

Группа компаний «Твоя столица» дала нам развернутый комментарий об этой ситуации. Приводим его полностью:

— Считаем необходимым дать пояснения на данный материал, так как он затрагивает нашу деловую репутацию. Эта история произошла почти три года назад — в сентябре 2017 года. Действуя в интересах продавца квартиры, агентством был найден удовлетворяющий его (продавца) условиям покупатель. Между сторонами была организована встреча и подписание предварительного договора. Действительных препятствий для осуществления данных действий никто не чинил, данный факт подтверждается также заявлением продавца квартиры и последующей хронологией событий. После этого покупателю были разъяснены особенности подготовки и проведения сделки при наличии договора на риэлтерские услуги с агентством и при отсутствии такого договора (заключение либо отказ от договора с агентством — добровольное решение самого покупателя. Данная норма достаточно давно разъяснена Министерством юстиции и Гражданским кодексом. Вот только объем работы, как и ответственность компании, а также наличие определенных услуг и сервисов для клиента в этих случаях различны).

В данном случае покупатель заключил договор на оказание услуг, подписал протокол их стоимости, а агентство приняло на себя обязательства по их оказанию и частично исполнило (формат статьи не позволяет углубляться в содержание этих услуг). При этом перед проведением сделки купли- продажи покупатель подал заявление о расторжении договора в связи с недобросовестным исполнением компанией своих обязательств и принуждением к заключению договора, тем не менее сделка была организована и проведена в сентябре 2017 года, а услуги частично оплачены покупателем. Им также были поданы соответствующие жалобы в регулирующие данную деятельность государственные органы. По требованию Министерства юстиции руководством компании незамедлительно была проведена проверка всех изложенных фактов, со специалистами проведены разъяснительные беседы, в Министерство юстиции переданы соответствующие пояснения. Кроме того, в судебную инстанцию компанией передан иск о полной оплате фактически оказанных агентством услуг. В итоге суд признал законность спорного договора, но лишь в части оказанных услуг и отказал в истребовании всей суммы в соответствие с протоколом.

За прошедшее время компанией были предприняты дополнительные меры для повышения качества обслуживания клиентов. Мы строго следим за соблюдением стандартов работы и принципом добровольности заключения договора. В подтверждение — за эти три года «Твоя столица» не раз признавалась потребителями лучшей. С 2017 по 2020 год компания 3 раза становилась победителем премии «Народная марка» в своей категории, 2 раза потребители называли нас лучшими в конкурсе «Бренд года». Победителем в разных номинациях за это время признавали компанию и профессионалы рынка: «Realt Golden Key» и «Вышыня поспеху».

Данный специалист по недвижимости за прошедшее время приняла участие в проведении порядка 90 сделок купли-продажи, имеет 25 благодарностей от клиентов (можно увидеть в открытых источниках).

Не совсем понятно, почему Министерство юстиции вынесло спустя три года новое решение, основываясь на показаниях только одной стороны. Новые факты в отношении данного случая нам не известны. Однако мы согласны с тем, что проблема взаимодействия риэлтерских компаний с покупателем существует и требует обсуждения. Надеемся, что все участники рынка с нами солидарны.

Читать:
Поделиться: