Риэлтер обязан проверить квартиру даже без договора? Позиция Минюста и комментарий агентства недвижимости

Позиция Министерства юстиции

Основанием к рассмотрению материалов в отношении ООО «Твоя столица» явились обращения покупателей квартиры о понуждении их к заключению договора на оказание риэлтерских услуг.

Так, между ООО «Твоя столица» и собственником квартиры был заключен договор, в рамках которого риэлтерская организация обязалась в том числе организовать рекламную кампанию квартиры для поиска покупателей и осмотр данного объекта ими, осуществлять предварительную работу с покупателями, оказывать продавцу помощь в ведении переговоров, при подборе варианта сделки купли-продажи объекта организовать подписание сторонами договора о намерении заключения таковой, оказать помощь в подготовке документов, связанных с совершением сделки.

У покупателей, желающих приобрести эту квартиру, не было обязанности также пользоваться услугами риэлтерской организации и заключать договор с нею. О правах покупателей Министерство юстиции ранее разъясняло неоднократно.

Однако, когда покупатели от услуг организации решили отказаться, агент сообщила, что при таких обстоятельствах встречу с продавцом она отменяет, на покупку квартиры имеются другие клиенты. На просьбу сообщить нормативный правовой акт, в котором была бы прописана обязанность покупателя пользоваться услугой риэлтерской организации, Бертош Т.М. разъяснений дать не смогла, сославшись лишь на сложившийся порядок оплаты услуг как продавцом, так и покупателем.

Действия агента являются неправомерными и нарушают интересы как покупателя, так и продавца. Покупатель вынужден идти на поставленные ему условия, чтобы приобрести понравившийся объект. Продавцу же услуги по продаже объекта будут оказаны, только если найдется покупатель, согласившийся также воспользоваться услугами риэлтера.

Договор с ООО «Твоя столица» покупатели вынуждены были подписать, однако впоследствии возник спор по оплате услуг, включенных в предмет договора.

Точку в этом споре поставил суд, подтвердив своим решением незаконность действий риэлтерской организации. К примеру, среди прочих в заключенный с покупателями договор были включены и предъявлены к оплате услуги агента по организации осмотров квартиры. Однако покупатели смотрели квартиру до подписания ими договора с ООО «Твоя столица». При этом показ квартиры осуществлялся в рамках договора, заключенного риэлтерской организацией с продавцом, который и являлся заказчиком этих услуг. Поэтому услуги по осмотру квартиры не могли быть включены в цену оказанных услуг по договору с покупателями.

Также суд отметил неправомерность действий организации по предъявлению покупателям к оплате стоимости услуги по оказанию помощи в подготовке документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости. Данная услуга была заказана продавцом, им же и оплачена.

Министерство юстиции обращает внимание: лицензионным требованием и условием, предъявляемым к лицензиату при оказании риэлтерских услуг, является обеспечение соблюдения правил профессиональной этики специалиста по риэлтерской деятельности.

ООО «Твоя столица» данные требования выполнены не были, что повлекло вынесение данной организации предписания об устранении выявленных нарушений.

Работники риэлтерских организаций должны помнить: при наличии договора на оказание услуг продавцу по содействию в продаже объекта разъяснения о том, что объект не будет продан либо же не будет проверяться, если договор на оказание услуг не заключит и покупатель этого объекта, неправомерны.

Так, продавец заказывает услуги по продаже объекта и вправе рассчитывать на то, что свои обязательства риэлтерская организация выполнит. При этом нельзя забывать и о качестве оказания услуг: принимая на себя обязанности по продаже объекта, риэлтерская организация тем самым принимает на себя и ответственность за совершаемую сделку.

На это обстоятельство указал и суд в рамках рассмотрения спора, подчеркнув, что согласно правилам осуществления риэлтерской деятельности риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством.

Поэтому изучение и проверка информации о продаваемом объекте является обязанностью риэлтера, причем вне зависимости от того, какой покупатель хочет приобрести данный объект: заключивший с риэлтерской организацией договор или нет.