«У нас застройщик „за котлован“ не может взять больше 30% стоимости». Как строят дома в Черногории, где «квадрат» у моря стоит как в Минске

Название «Черногория», как нетрудно догадаться, произошло от словосочетания «черная гора». Родное название страны, которое звучит как «Црна Гора». В мире сейчас наиболее распространено адаптивное название от венецианского «Монтана негра» или «Montenegro» (от mons — «гора» и niger — «черный»).

Суверенным государством Черногория стала 3 июня 2006 года после проведенного 21 мая 2006 года референдума, в ходе которого 55,5% избирателей Черногории высказались за независимость страны и ее выход из союза с Сербией. 28 июня 2006 года Черногория стала 192-м членом ООН.

Официальная валюта — евро (€). Однако Черногория не входит в Еврозону и не имеет права эмитировать деньги, т. е. изготавливать и выпускать их в обращение. Основная часть финансов поступает из-за границы от отдыхающих. А отдыхающих и выбирающих эту страну как место для постоянного жительства с каждым годом становится все больше и больше.

Как обстоят дела с рынком недвижимости в Черногории, международной платформе недвижимости REALTING рассказал управляющий партнер в компании «Ассоциация застройщиков Черногории» и основатель проекта MD Realty Вячеслав Маевский.

Риски при покупке новостройки

Стоит отметить, что хоть Черногория и активно застраивается, но все жилые комплексы, где можно купить квадратные метры, небольшие. Например, 40 апартаментов в одном доме — это уже крупный жилой комплекс. Как правило, дома строят на 10−20 квартир. То есть то, что в Беларуси, к примеру, считается элитным жильем бизнес-класса, там — повседневная норма. Средняя высота — 5−7 этажей. Однако сейчас планируют строить и более высокие дома.

— В 1979 году в Черногории произошло землетрясение магнитудой в 7 баллов по шкале Рихтера. Погибло более 100 человек. И поэтому сейчас застройщики делают особый упор на качество строительства и сейсмоустойчивость, — делится Вячеслав. — В строительном законодательстве Черногории официально прописали требование, что каждое строение должно выдержать землетрясение до 9,5 балла. Это влияет на себестоимость квадратного метра жилья. Сегодня «квадрат» в качественных жилых домах можно купить от 1600 до 2400 евро.

В Черногории заботятся не только о качестве строительства, но и о рисках покупки метров в новостройках. Во избежание потери денег покупателей в случае недобросовестности застройщика, когда его объект превращается в долгострой, действует система оплаты 30−30−30−10. Что это значит? При заключении договора на покупку жилья на стадии котлована человек платит застройщику лишь 30% стоимости квартиры. Еще 30% вносится по завершению грубых работ, когда бетонная коробка возведена. После завершения отделки еще 30%. И последние 10% после того, когда покупателю передается право собственности.

— По ходу возведения цены, естественно, растут. В одном из наших проектов на стадии котлована метр стоил 1600 евро. На верхних этажах мы продавали метр за 2000. В итоге на стадии отделки цены выросли в среднем на 300 евро, — рассказывает Вячеслав. — Также есть вероятность не успеть купить квартиру на понравившемся этаже с лучшим видом из окна, так как до того, как квартиры появятся в открытой продаже, еще на этапе проектирования к застройщику приходят люди, которые берут объемом. То есть появляется покупатель, который готов выкупить 20 апартаментов сразу для дальнейших манипуляций (перепродажа, сдача в аренду и так далее). Для них формируется особая цена, но все с такой же системой оплаты в 30−30−30−10. Оставшиеся квартиры застройщик отдает в розницу. Но и там первыми уходят квартиры с наилучшей планировкой, на верхних этажах и с видом на море.

Отклониться от проекта не выйдет

Каждый застройщик на момент подписания градостроительных документов сразу же оплачивает подведение всех коммуникаций к будущему месту возведения дома. Начинает он строительство, когда все уже подведено. Это обязательное условие, которое должно минимизировать риски недостроя. То есть в Черногории нет привычного нам понятия «ввод в эксплуатацию». Как только дом закончен, можно заселяться.

— Сегодня, чтобы привести архитектурный облик к единому стилю, застройщик должен предоставить главному архитектору города идейный проект с 3D визуализацией дома, который должен быть встроен в существующую панораму города. А строительная инспекция контролирует строительство, — поясняет Вячеслав. — Каждый застройщик несет материальную и уголовную ответственность. Если он решится на какое-либо мошенничество перед покупателями, то учредители понесут ответственность за неисполнение обязательств всем своим личным имуществом. То есть если у директора есть вилла, яхта, машина, самолет, то на все это накладывается запрет на продажу и все имущество уходит с молотка. Также государство делает все возможное во избежание двойных продаж. При заключении договора у нотариуса информация сразу же отправляется в кадастр, и там все вносится в базу. Я могу с телефона войти в кадастр и проверить состояние той или иной квартиры. Причем нотариус при подписании договора тут же за минуту получает выписку из кадастра. Даже если вы за час до этого сходили к другому нотариусу и заключили другой договор на эту квартиру — все будет известно.

Что за эти деньги получаешь?

В отличие от, к примеру, Болгарии, в Черногории жилые метры считаются «честно». Если в Болгарии в «жилые метры» входит еще и лестничная площадка, поделенная на количество квартир на этаже, то в Черногории «свое» все то, что находится исключительно за дверью в квартиру.

Также в стоимость квадратного метра входит качественная отделка: кондиционер, сантехника, полностью обставленная ванная комната с бойлером и мебелью, подогрев пола в ванной, настоящий дубовый паркет в коридоре и комнатах, на террасах каленое сантиметровое стекло, в подъездах камень и нержавейка. Ламинат в Черногории практически не встретишь. Практически везде в отделке используется итальянская или испанская плитка, только натуральный камень. Во многих «средних» жилых комплексах имеется бассейн.

— В Минске я видел такое только в двух дорогущих бизнес-комплексах. А цена за все это примерно равна простому коммерческому жилью в Беларуси. Я даже не знаю, сколько стоили бы эти все изыски в Минске и какое «лакшери» можно было бы купить за эти деньги в Черногории, — делится Вячеслав. — Понятно, что квартиры, которые стоят по 1000 евро за квадрат, на чем-то экономят: более дешевая отделка и прочее, но все равно они достаточно качественные. Строительство все монолитное. Скелет закладывается пористым термо-кирпичом 20-й, потом пенопласт от 8 до 10 сантиметров, ну и внешняя штукатурка или натуральный камень.

Цена за квадратный метр может кардинально меняться от того, куда выходят ваши окна. Вид на море добавляет к стоимости метра 200−400 евро. Однако Вячеслав не рекомендует гнаться за красивым видом из окна, вследствие чего переплачивать, если покупаете квартиру не на первой линии от моря. Потому что Черногория очень быстро развивается, и вид на горизонт очень быстро может смениться видом на новостройку.

Также цена сильно зависит от региона. Разберем самые популярные.

Боко-Которская бухта.

Боко-Которская бухта считается одним из самых красивых заливов мира и уверенно занимает первое место среди самых красивых заливов Европы. Очень привлекательное место для иностранцев и любителей красивых видов.

— Я бы сравнил это место с озером Комо в Италии или норвежскими фьордами. Там обалденная картинка: вы находитесь в заливе, над вами отвесные горы высотой 1200−1300 метров, а вокруг старинные города, которым около 1800 лет, — рассказывает Вячеслав. — Квадратный метр здесь стартует около 2000 евро и заканчивается… не заканчивается. Недаром город Пераст, который находится в этом регионе, называют городом миллионеров. А также тут строят знаковые элитные проекты Porto Montenegro, Lustica Bay и Porto Novi.

В Боко-Которской бухте находится и один из самых старых городов Черногории — Котор.

Будванская Ривьера.

Ласковое солнце, теплый песок, синее море, таинственный шум волн — всё это можно встретить в Будванской Ривьере. Это один из самых популярных курортов Черногории. Знаменит он, в первую очередь, своими роскошными песчаными пляжами, изумительной средиземноморской архитектурой и довольно оживленной ночной жизнью.

— Это место выбирают те, кто любит пляжи, море и тусовки. Апартаменты здесь можно найти от 1500 евро. Район активно застраивается, возводятся как очень дорогие комплексы с пентхаусами и бассейнами на первой линии, так и варианты подешевле, — делится Вячеслав.

Этот район Черногории сильно любят русскоговорящие. Недаром в Будванской Ривьере даже есть три русские школы.

Барская Ривьера.

Барская Ривьера состоит из нескольких курортных поселков. Центр Барской Ривьеры — город Бар, современный город, который расширяется с каждым днем. Бар удивительно чистый и зеленый город, где есть много туристических достопримечательностей: сам старый город, крепость Хадж-Нехай, замок короля Николы, большое количество византийских монастырей и церквей.

— Это место выбирают люди, которым нужна спокойная размеренная жизнь с полноценной инфраструктурой современного города. Это равнинная местность с множеством многоэтажек еще Югославской постройки. Это портовый город, так что купаться там будет не так приятно, как в Будванской Ривьере, — рассказывает Вячеслав. — И цены в этом регионе значительно ниже: как на недвижимость, так и на жизнь в целом. Потому что это уже не «туристическая Мекка», а город для жизни. Хорошее, качественное жилье здесь можно купить за 1200−1500 евро за метр.

Ульцинская Ривьера

Для Ульцинской Ривьеры характерна устойчивая солнечная погода — 217 солнечных дней в году и чистейшая вода Адриатического моря. Регион славится своими пляжами с базальтовым песком. Он имеет специфический серый цвет и не только подходит для отдыха, но и полезен для лечения опорно-двигательной системы. Центром Ривьеры является город Ульцинь, самый южный, почти на границе с Албанией, город Черногории.

— Не каждый хочет селиться в этом регионе, потому что там живет много мусульман, хотя рядом находится 13-километровый песчаный пляж. Там немного грязнее, чем в других регионах Черногории. Застройка более хаотичная и русских редко встретишь. Хотя ребята из, к примеру, Татарстана там что-то приобретают. Да и метр здесь самый дешевый из четырех регионов — хорошее жилье можно купить всего лишь за 1000 евро за «квадрат», — описывает Вячеслав.