«Так будет справедливее». В Беларуси хотят перейти на налогообложение недвижимости от ее рыночной стоимости

19−20 ноября 2019 года в Минске проходила научно-практическая международная конференция, на которой были подведены итоги шестого совместного белорусско-шведского проекта по совершенствованию в Беларуси системы управления земельными ресурсами и городским развитием с использованием современных методов и технологий.

В конференции приняли участие представители организаторов проекта (ОО «Земельная реформа» и Национальная администрация Швеции по картографии, кадастру и земельной регистрации (Lantmäteriet), Посол Швеции в Республике Беларусь, эксперты и участники проекта в лице представителей Госкомимущества, Национального кадастрового агентства, Министерства по налогам и сборам, БелНИИПградостроительства, а также приглашенные участники из Латвии, Молдовы, России, Словении и Узбекистана.

Проект стартовал немногим более трех лет назад. В ходе плодотворной совместной работы экспертов из Беларуси, Швеции и других зарубежных европейских стран удалось решить много задач. В частности, совершенствована методика массовой регистрации и массовой оценки недвижимого имущества для целей налогообложения и иных целей, порядок налогообложения недвижимого имущества, система налогового контроля, территориального планирования в городах и др.

Как отметил на конференции страновой руководитель проекта (ОО «Земельная реформа», Беларусь) Мирослав Кобаса, в целом тесное сотрудничество двух стран длится уже 21 год. Предыдущий 5-й проект завершен в 2014 году и был направлен на совершенствование современных геодезических сетей, спутниковой сети, оценки.

В ходе реализации проекта были организованы семинары, «круглые столы», стажировки по обмену опытом, проведены исследования, касающиеся, в частности, гендерных отношений в системе местного самоуправления. За это время была издана книга «Земельное администрирование и управление территориями в цифровой экономике» (автор — С.А.Шавров).

— Это проект, которым очень гордится Швеция. Он является важной частью нашего двустороннего с Беларусью сотрудничества. Также очень важно, что он находит распространение и применение и в других странах, — сказала Чрезвычайный и Полномочный Посол Королевства Швеции в Республике Беларусь Кристина Юханнессон.

Заместитель председателя Государственного комитета по имуществу Екатерина Лукьянова подчеркнула, что завершающийся проект имеет комплексный характер и является для Беларуси межведомственным — в нем реализуются интересы Госкомимущества, Министерства архитектуры и строительства и Министерства по налогам и сборам. Она выразила уверенность в том, что этот проект будет лишь очередным успешным этапом белорусско-шведского сотрудничества, а конференция послужит отличной площадкой для общения профессионалов, нацеленных на результат.

«В процессе оценки есть отпечаток и след шведского опыта»

Давая оценку проекту, заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский отметил, что он (проект) не имеет таких классических метрик оценки, как выручка и рентабельность, с которыми привыкли работать многие предприятия. В данном случае приходится опираться на так называемые софт метрики, одной из которых является человеческое взаимодействие и отношение к проекту.

— Я, как человек, который руководил многими проектами, на каком-то из этапов или при подведении итогов опираюсь на одну очень важную метрику. Если при расставании у людей в глазах появляются слезы — значит, время было потрачено не зря, — сказал Дмитрий Ритвинский.

Выступающий проинформировал, что в ходе проекта были организованы совместные семинары с участием белорусских и шведских экспертов, так или иначе связанных с массовой оценкой недвижимости, моделями оценок различных типов и классов. Специалисты обменивались опытом, анализировали рыночную информацию об объектах, обсуждали различные информационные системы и ресурсы — регистр стоимости, реестр цен, базу данных для формирования объектов.

Совместный проект позволил закупить НКА необходимое оборудование, где размещена информация, используемая в целях производства кадастровой оценки. В этот период для сбора информации, тестирования моделей, отображения результатов оценки создан информационный ресурс Pre-vl.nca.by. С учетом накопленного опыта модернизирован регистр стоимости. В процессе модернизации находится реестр цен с информацией о сделках купли-продажи.

Дмитрий Ритвинский напомнил, что проект стал важным продолжением успешно реализованного в январе 2015 — мае 2016 года пилотного проекта по массовой кадастровой оценке недвижимости в Кобринском районе и Советском районе Минска, в ходе которого производилась рыночная оценка единого объекта недвижимости — земли и строений на ней — и которую предлагается принять за основу для исчисления налогов.

— Это то будущее, к которому, я надеюсь, мы скоро придем. Перед нами стояла задача собрать сведения об объектах недвижимости, актуализировать некоторые характеристики, создать новую классификацию объектов, разработать софт для ведения, хранения и предоставления информации, оценочные модели, выстроить взаимодействие с Министерством по налогам и сборам, подготовить технико-экономическое обоснование эффективности распространения опыта на всю территорию Беларуси, а также проект нормативно-правового акта с регламентацией основных принципов и методов кадастровой оценки, — рассказал Дмитрий Ритвинский.

В настоящее время проект указа президента «О кадастровой оценке объектов недвижимого имущества» проходит сложную процедуру согласования в более чем 50 организациях и ведомствах.

— Процедура согласования таких документов во всех странах непростая, потому что указ, в случае его принятия в предложенной редакции, повлияет на трансформацию существующей системы оценки и налогообложения и затронет интересы практически всех слов населения и бизнеса, — сказал заместитель генерального директора НКА.

Согласно документу работы по кадастровой оценке недвижимости, зарегистрированной и незарегистрированной в регистре недвижимого имущества, предполагается осуществить в Беларуси в течение 6 лет.

В январе-мае 2019 года данные оценки на пилотных территориях были актуализированы. Анализ показал, что существенных изменений в части стоимости объектов недвижимости на рынке не произошло. И только в Минске есть небольшой рост цен примерно на 2−3% в год.

На протяжении трех лет, пока реализовывался проект, оценщики НКА продолжали осуществлять массовую оценку.

— Эти годы были очень напряженными для нас. В 2015 году в Беларуси произошли изменения в области массовой оценки земель и земельных участков. Появился один заказчик оценки — Госкомимущество — и одна организация-исполнитель на всю республику на 5 лет — НКА. В 2016 году мы завершили оценку земель и земельных участков под жилую многоквартирную застройку, в 2017 — усадебную, в 2017—2018 — под коммерческую и производственную застройку, — рассказал заместитель генерального директора НКА.

Сейчас организация заканчивает текущую оценку земель и земельных участков жилой многоквартирной зоны. Результаты оценки должны быть утверждены до июня 2020 года. В следующем году будет производиться оценка земель и участков жилой усадебной зоны.

— Естественно, в процессе оценки есть отпечаток и след шведского опыта, который мы впитывали не только на протяжении этих трех лет, но и во время реализации предыдущих проектов, — дополнил Дмитрий Ритвинский.

Налоги на недвижимость хотят привязать к ее рыночной стоимости

Для Министерства по налогам и сборам это первый совместный белорусско-шведский проект, сказала на конференции заместитель главного управления методологи налогообложения Наталья Кондратенко.

— Для нас это было очень полезно. Мы работали в двух направлениях: в части совершенствования налогообложения недвижимого имущества и налогового контроля в отдельных сферах (трансфертное ценообразование и камеральный контроль). В министерстве созданы два новых подразделения, которые занимаются этими видами контроля. Поэтому для них любая информация шведской стороны была очень полезной, — отметила Наталья Кондратенко.

Заместитель начальника главного управления налогообложения физических лиц Министерства по налогам и сборам Ирина Криворощенко дополнила коллегу и рассказала Realt.by, что по окончании пилотного проекта, проводимого НКА, министерство присоединилось к нему, чтобы посмотреть, насколько новая массовая кадастровая оценка соответствует рыночной, можно ли ее использовать в качестве налоговой базы для исчисления земельного налога и налога на недвижимость и какие налоги могут быть получены.

— Предварительные расчеты показали, что по действующей методике недвижимость у нас недооценена. Если в качестве налоговой базы использовать рыночную оценку, то бюджет пополнится за счет новых поступлений. Главное, что мы поняли, что эта оценка очень справедливая: плательщикам дорогой недвижимости придется платить большой налог, дешевой — маленький, — сказала Ирина Криворощенко.

Получить ответы на многие вопросы удалось в ходе белорусско-шведского проекта и изучения действующей системы налогообложения Швеции.

Первое отличие белорусской и шведской системы налогообложения заключается в том, что в Беларуси действует два налога — земельный и налог на недвижимость, в Швеции — один.

Сейчас в Беларуси порядка 4 млн плательщиков земельного налога и налога на недвижимость. Сначала в отношении этих же плательщиков исчисляется земельный налог, а затем — налог на недвижимость.

— По сути, мы делаем 8 млн расчетов. Шведы рассчитывают только один налог. Поэтому мы, исходя из опыта Швеции, можем сэкономить на своих трудовых ресурсах. Положительно и то, что в Швеции массовая кадастровая оценка равна 75% от рыночной стоимости и принимается в качестве налоговой базы. То есть речь опять идет о справедливости налогообложения, — дополнила заместитель начальника главного управления налогообложения физических лиц министерства.

Пилотный проект НКА показал, что в отдельных населенных пунктах в сельской местности в Беларуси недвижимость несколько переоценена, а в больших крупных городах, наоборот, недооценена, то есть ее рыночная стоимость больше, чем налоговая база, с которой производится исчисление налога.

В Швеции налоговые ставки одинаковые как для организаций, так и для физических лиц, владеющих жилой и коммерческой недвижимостью, и различаются только в зависимости от вида объекта.

В Беларуси же организации несут большую налоговую нагрузку, которая в 10 раз выше по сравнению с нагрузкой физических лиц.

— Думается, что было бы более справедливо, если бы и в Беларуси налог на недвижимость для юридических и физических лиц был бы одинаковый. Это, конечно перспектива, потому что одномоментно сократить 10-кратный разрыв очень сложно, — уточнила Ирина Криворощенко.

В Швеции налоговые службы очень плотно взаимодействуют с оценщиками. Специалист налоговой службы обладает знаниями и навыками по оценке недвижимости. Он понимает модели оценки, как происходит зонирование, как определяются оценочные зоны и т. д., чего до начала проекта вообще не было в Беларуси.

— Теперь, когда мы разговариваем с оценщиками, понимаем, о чем они говорят, а они стали разбираться в процессе исчисления налогов. Сейчас мы говорим с оценщиками на одном языке, — сказала чиновник министерства.

В Швеции для начисления налогов используется единая информационная электронная база, и работать с ней намного проще, чем если бы она была на бумажных носителях. Эти данные используются не только в целях оценки, но и для исчисления имущественного налога. При этом шведская налоговая служба сама определяет налоговую базу, насчитывает налоги и организациям, и физическим лицам и направляет им уведомления. «Это очень положительный момент», — уточняет Ирина Криворощенко.

В Беларуси учет объектов физических лиц, определение налоговой базы и исчисление двух налогов производят налоговые органы, а организации сами исчисляют земельный налог и налог на недвижимость и представляют декларации налоговикам.

— В перспективе мы тоже хотим сделать так, как в Швеции, чтобы налоги считала не организация, а налоговый орган, обладая полной информационной базой, — дополнила Ирина Криворощенко.

Жители получат больше полномочий при разработке градостроительных проектов

Директор УП «БелНИИПГрадостроительства» Александр Хижняк рассказал, что Минстройархитектуры совместно с унитарным предприятием принимали участие в проектах, связанных с территориальным планированием и процессами вовлечения в него гражданского общества.

— Высокий интерес к процессам планирования говорит о том, что наши жители хотят принимать решения по развитию территорий. Если результатом предыдущего проекта явилось введение в республике единого подхода к проведению общественных обсуждений, то сейчас мы ставили задачу усовершенствовать этот процесс и дать возможность жителям населенных пунктов знакомиться с градостроительными проектами не после их разработки, а в ходе этой работы, — уточнил директор предприятия.