В какую недвижимость вкладывать деньги и как не «вляпаться» в долгострой? Риэлтер из Санкт-Петербурга дал интервью Realt.by

«Весь мир инвестирует в недвижимость Санкт-Петербурга, белорусы в том числе»

В сфере недвижимости Геннадий Багрянцев работает уже 25 лет, и за все это время руководитель агентства только утвердился во мнении, что лучшая инвестиция денег — в квадратные метры. Особенно когда речь идет про «мекку» туристов со всего мира — Санкт-Петербург:

— За четверть века, которую я работаю на рынке, я не увидел более выгодных инвестиций, чем в недвижимость. В других сферах происходят какие-то коллапсы, деньги сгорают, яхты тонут, машины ржавеют. Что касается жилья, то, несмотря на динамику цен в России, дельта сохраняется. Снижение, повышение и стагнация всегда присущи недвижимости, но это вложение реальных денег, которые можно вернуть в любой момент.

Со слов риэлтера, белорусы только начинают инвестировать в российский рынок, но такие сделки уже проводятся, а интерес с каждым днем только растет.

— На рынке недвижимости Санкт-Петербурга всегда присутствовала некая доля белорусов. В основном это касалось недвижимости для жизни — человек уезжает на ПМЖ и обзаводится собственной крышей над головой. Однако наступило время, когда белорусы поняли, что деньги должны работать, а рынок России для инвестиций и получения большего кэша предпочтительней рынка Беларуси. Цена «квадрата» в Питере дороже, чем в Минске, но и окупаемость выше.

Этой весной через наше агентство прошла первая сделка с белорусом, который инвестировал в недвижимость Питера. Через свою компанию мы сдали ему несколько коммерческих помещений, квартиру, паркинг-место и складское помещение. Все управление — на наших плечах. На сегодня недвижимость успешно работает и приносит дивиденды.

«Минские цены ошарашили»

К слову, обратной реакции на рынке нет. Еще несколько лет назад, в период пика строительства элитного жилья в Минске, ходил слух, что большинство квартир в престижных новостройках скупили россияне. По правде говоря, это мнение было сильно преувеличено, но некая доля покупателей из России на рынке все-таки была. На сегодня процент таких сделок невысок.

— Интереса к белорусской недвижимости у россиян нет. Возможно, это связано с тем, что у вас сильно подорожала жизнь. Я не был в Беларуси несколько лет, и когда приехал в Минск весной, цены ошарашили. Та же картошка стоит столько же, как в Питере. Когда-то была тенденция на белорусскую недвижимость, потому что здесь было проще и дешевле жить. На сегодня цены наши сравнялись.

Вместе с тем эксперт пояснил — если возникает спрос, то проблем с такими сделками нет. Он тут же связывается с коллегами из «БелАН», и все вопросы решаются на профессиональном уровне.

Работу застройщиков будут контролировать банки

Сейчас Санкт-Петербург застраивается колоссальными темпами. В городе строятся целые микрорайоны, работает множество застройщиков. Однако параллельно с ростом участников рынка возросло количество недостроев. Нередки ситуации, когда свои квадратные метры дольщики вынуждены ждать годами, самые невезучие — теряют и деньги, и надежды. Навести порядок на «первичке» государство решило руками российских банков.

— Скандалов стало так много, что за ситуацию пришлось взяться государству. Так, 1 июля в России вступило в силу новое законодательство — контроль за строительством жилья взяли на себя банки. Во что это выльется — неизвестно, пока страна находится в состоянии эксперимента.

По новым правилам у застройщиков два варианта: строить за собственные средства под ключ и продавать квартиры на «вторичке» либо брать кредит на строительство в банке, а не у дольщиков. Таким образом, банк полностью финансирует и контролирует стройку до сдачи дома в эксплуатацию, ведет все согласования с застройщиком, принимает решения о ходе строительства.

— Но это касается лишь новых проектов. Если строительная компания уже построила около 30% объекта недвижимости или имеет более 30% первоначального взноса, то объект будет достраиваться по старым правилам.

Власти долго решали, когда ставить точку отсчета. В итоге старт новой системы продлили до 1 октября, чтобы компании успели набраться духа и сил для перехода на новые условия работы. На мой взгляд, это сильно пошатнет рынок — думаю, порядка 200 застройщиков уйдут, потому что не смогут работать по новым правилам. На рынке останутся лишь крупные игроки, которые хорошо себя зарекомендовали. И, наверное, это хорошо.

Помимо этого, в России всерьез взялись за долгострои. Проекты, которые когда-то были «брошены», передают новым компаниям.

— Да, люди могут ждать от 3 до 10 лет, но тенденция, что государство берет на себя ответственность за завершение брошенных строек, существует.

«Новостройки лучше покупать через риэлтеров. Это бесплатно, а иногда и дешевле»

Как и в Беларуси, ряд питерских новостроек реализуют агентства недвижимости по условиям партнерских соглашений. Риэлтер уверен, что это выгодный для клиентов вариант покупки квартиры от застройщика:

— Я считаю, что квартиры от застройщиков нужно покупать через агентства недвижимости. Мы владеем всей ситуацией и за 40 минут проведем полный мониторинг по рынку, расскажем о всех новостройках, которые есть в продаже. Агент не предвзят — ему не важно, в каком комплексе вы купите квартиру, поэтому он расскажет не только о плюсах, но и минусах всех объектов и застройщиков. Особенно это важно для иностранцев, которые слабо или вообще не представляют ситуацию по застройщикам и объектам на рынке Санкт-Петербурга.

Интересно, что клиент ничего не платит за работу специалиста по недвижимости. Свой гонорар агентство получает от застройщика, с которым подписано партнерское соглашение. Со слов специалиста рынка, круг партнеров сильно ограничен уровнем работы и репутации. Агентство ведет дела лишь с надежными компаниями, которые не запятнали свою репутацию скандалами. При этом важно понимать, что никаких гарантий, что ваша квартира будет сдана, агентство недвижимости дать не может.

— Скидка — это еще один плюс, который получает клиент, обращаясь за новостройкой в агентство недвижимости. Это возможность купить квартиру дешевле, чем у застройщика. Мы работаем с подрядчиками, с которыми застройщики рассчитываются квадратными метрами, а не деньгами. Эти квартиры появляются в продаже на 3−10% дешевле, чем от строительных компаний.

Если нужно, чтобы объект «работал» сразу, берут апарт-отели

Своим профессиональным опытом работы на рынке недвижимости России с редакцией Realt.by поделилась и специалист минского агентства «БелИнвестнедвижимость» Ирина Беликова. Совсем недавно агент прошла стажировку и обучение в крупных сетевых агентствах Москвы «Миэль» и Санкт-Петербурга «Русский Дом Недвижимости», является партнером по международным сделкам агентства недвижимости Геннадия Багрянцева. Со слов агента, специфика работы в Беларуси и России разные, как и ассортимент жилья:

— Сейчас в Санкт-Петербурге развивается строительство такого направления, как апарт-отели. Ничего похожего на рынке Беларуси пока нет. Формат предполагает инвестирование в объекты недвижимости, которые являются коммерческими по назначению, используются для сдачи в аренду. Большинство апарт-комплексов находятся в управлении крупных отельных операторов, которые полностью занимаются благоустройством, меблировкой, ремонтом и сдачей в аренду этих апартаментов. Инвесторы получают: свободу, так как управляющая компания берет на себя все вопросы по страхованию, уборке, эксплуатации, сдаче в аренду, также размещает информацию на всех туристических порталах, работает с корпоративными клиентами и обеспечивает гостиничный сервис. Клиент при этом только получает доход в виде перечислений денежных средств на банковскую карту каждый месяц.

А через несколько лет работы апарт-отеля управляющая компания может предложить выкупить помещение как готовый бизнес в несколько раз дороже, — рассказала Ирина Realt.by.

Со слов специалиста, такая недвижимость за счет аренды окупается за 8 лет, когда обычное жилье — не ранее, чем через 15. На сегодня это самый востребованный сегмент для инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге, так как квартиры начинают «работать» сразу после ввода в эксплуатацию, а некоторые застройщики уже спустя 3 года предлагают дольщикам выкупить объект в 2 раза дороже цены сделки.

— Разница в цене между апартаментами и новостройками минимальна, дополнительно оплачивается меблировка. Сразу после ввода в эксплуатацию вы получаете готовое жилое пространство, которое можно сдавать в аренду либо, при необходимости, жить самому [ред. — так как апартаменты являются коммерческим помещением, прописаться там можно только временно]. У разных компаний условия разные, но иногда квартиры укомплектованы даже посудой.