Как купить у государства неэффективную недвижимость за 1 базовую и не прогореть? Советы юриста
11.09.2019 1 9539
У государства скопилось много неиспользуемых зданий и помещений. На ремонт, реконструкцию или снос денег в бюджете нет. Использовать их без приведения в порядок тоже сложно. Обычно подобные объекты продаются с большой скидкой или вообще за символическую одну базовую величину (сейчас это 25,5 рубля). Это хороший вариант для предпринимателей, которые только начинают свое дело или уже расширяются. Какую недвижимость сегодня можно купить за эти смешные деньги? Какие условия может выдвигать продавец? Какие риски могут возникнуть у покупателя? Обо всех нюансах подобных сделок нам рассказали партнер юридической компании GRATA International Максим Лашкевич и помощник юриста Ангелина Романчук.
- Фото использовано в качестве иллюстрации.
Что можно купить за одну базовую?
Объектом продажи за базовую величину является государственная недвижимость. Это предусмотрено указом Президента
— Необходимым шагом на пути к покупке является участие в аукционе, — обращает внимание Ангелина Романчук. — Окончательная цена для продажи формируется по его результатам. Если недвижимость, выставленная на аукцион по оценочной стоимости, не находит покупателя, аукцион признается несостоявшимся. В этом случае может быть проведен повторный аукцион, при котором цена продажи имущества понижается. Сначала на 20%, и объект снова выставляется на торги. Если и на этом этапе имущество не продано, цена снижается на 50%. Затем — на 80%. Если же и по минимальной стоимости имущество не находит покупателя, то на следующем аукционе стартовая цена определяется в одну базовую.
Важно, что с момента вступления в силу (а это произойдет 14 ноября 2019 года) нового указа
Неиспользуемое и неэффективно используемое имущество сразу является объектом продажи за 1БВ, без «предварительных» аукционов. Перечень такого имущества размещен на сайте Государственного комитета по имуществу. В перечень включены как здания, так и изолированные помещения.
— Как правило, это в основном объекты социального назначения, расположенные вдали от крупных населенных пунктов (здания бывших школ, дома народного творчества, библиотеки). Однако указ № 169 предоставит возможность покупать недвижимость и в крупных городах, кроме областных центров и Минска, что будет благоприятствовать начинающему бизнесу, — говорит Максим Лашкевич.
По данным правительства, в 2018 году госорганы проводили работу по вовлечению в оборот 2870 объектов. Было проведено более 3 тысяч аукционов по реализации имущества, на которых инвесторам предлагались 1,5 тысячи объектов с последующим понижением начальной цены. Но были проданы всего 658 объектов, то есть меньше половины. Из них 440 объектов продавались по цене 1 БВ и не нашли нового владельца.
Какие могут быть проблемы с покупкой подобных объектов?
Для приобретения государственной недвижимости покупатель участвует в аукционе. По результатам аукциона заключается договор купли-продажи, а также договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества (без проведения аукциона на право заключения договора аренды и взимания платы за право заключения договора аренды).
В практике продажи государственного имущества примеров достаточно как успешных, так и убыточных. Поэтому покупателю следует заранее определить возможные риски. Ведь продажа недвижимости за одну базовую — это не подарок, а, скорее, бонус. Бонус для старта нового дела. И об этом свидетельствуют обязательные условия аукциона, которые покупатель должен выполнить:
- осуществление предпринимательской деятельности с использованием приобретенного имущества и (или) построенных новых объектов в случае сноса;
- запрет на отчуждение имущества до выполнения покупателем условий договора купли-продажи.
Кроме того, с момента вступления в силу нового указа № 169 обязательными условиями будут являться:
- срок начала и период осуществления покупателем предпринимательской деятельности с использованием приобретенного имущества и (или) построенного после его сноса;
- порядок и срок сноса приобретенного недвижимого имущества.
Условиями договора купли-продажи, в свою очередь, обычно являются:
- запуск производства в течение 2−3 лет;
- создание рабочих мест;
- осуществление предпринимательской деятельности в течении 5 лет без перепродажи объекта.
Соответственно, обязательные к исполнению условия аукциона имеют конкретные сроки их выполнения, которые содержатся в договоре купли-продажи.
- Фото использовано в качестве иллюстрации.
— Пункт 8 указа № 294 устанавливает обязанность для приобретателей государственного имущества использовать его в соответствии с договором купли-продажи, в том числе в соответствии с установленными сроками. При этом в договоре купли-продажи предусмотрена ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств и сроков их исполнения в виде уплаты в республиканский бюджет разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества, определенной в соответствии с законодательством и действующей на дату принятия решения о его продаже, увеличенной с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, и ценой его приобретения, — уточняет Максим Лашкевич.
А исполкомы осуществляют контроль за совершением и исполнением сделок по продаже (п. 6.22. указа № 294). По словам Ангелины Романчук, в случае, если в течение 3 месяцев со дня привлечения к административной ответственности за невыполнение обязательств по договору (ч. 5, 6 ст. 23.27 КоАП) покупатель не использует в соответствии с договором переданное имущество, ранее находившееся в государственной собственности, это имущество подлежит возврату по требованию исполкомов без возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений.
Таким образом, при невыполнении условий договора купли-продажи наступают последствия в виде штрафа (в размере от 20 до 100 БВ), последующего расторжения договора и возврата имущества через суд. И в этом случае средства, уже вложенные покупателем по ремонту, реконструкции объекта и так далее, не возвращаются.
Что делать, если дело не пошло?
— Даже у преуспевающего покупателя в любой момент могут возникнуть трудности по выполнению условий, — объясняет Максим Лашкевич. — В таком случае есть обратный ход. До наступления срока исполнения обязательств договора можно вернуть объект путем расторжения договора по соглашению сторон (в случае если условия договора на этот момент не нарушены). Примеры из практики есть. Фирма купила бывший клуб в сельском населенном пункте. После получения готовой проектно-сметной документации предприниматель понял, что такой объем затрат не потянет, в связи с чем и вернул объект. Это не лучший исход, но, во всяком случае, без последующих потерь. Вполне реально и продление срока действия договора, в случае если покупатель не успевает уложиться в сроки и исполком видит, что предприниматель действительно заинтересован в восстановлении объекта и делает для этого максимум возможного.
- Фото использовано в качестве иллюстрации.
Но приобретение такой недвижимости — это хорошая возможность. Главное, оценить правильно свои возможности и цели. Тем более что указ № 169 значительно улучшает положение покупателей при приобретении объектов за 1 БВ через аукционы:
- упростится механизм продажи неиспользуемой недвижимости для последующего ее сноса. Сегодня для сноса недвижимости требуется выполнить комплекс затратных мероприятий, поэтому бюджеты несут значительные затраты на снос неиспользуемых объектов. Вместе с тем есть случаи, когда такие объекты желают приобрести граждане и организации для разборки на отдельные материалы с осуществлением рекультивации земельного участка. При этом в получении земельного участка заинтересованности нет. Упрощение заключается в отмене необходимости продавцу оформлять техпаспорт и правоустанавливающие документы на объект, а покупателю — на земельный участок, на котором объект расположен;
- появится возможность использовать проданное имущество не только покупателем, но и созданным им юридическим лицом. На данный момент передача имущества такому юридическому лицу рассматривается как нарушение условий продажи государственного имущества;
- на приобретенных объектах будет разрешена деятельность по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, ремесленной деятельности либо деятельности, при осуществлении которой физические лица, не занимающиеся предпринимательской деятельностью, уплачивают единый налог;
- предусмотрена норма, позволяющая 50% средств, вырученных от реализации, оставить себе (сегодня все средства направляются в бюджет).
Таким образом, продажа имущества за 1 БВ в целом открывает возможности для потенциальных предпринимателей и действующих организаций по созданию и расширению бизнеса. Главным является грамотное использование таких возможностей.
Кстати, неиспользуемую или неэффективно используемую недвижимость можно приобрести также путем безвозмездной передачи. Главным условием здесь является осуществление предпринимательской деятельности с его использованием. При этом, несмотря на отсутствие длинного перечня условий, данный механизм сегодня используется не так часто, потому что нет четко прописанного алгоритма для его реализации.
Читайте также:
Грустный сентябрь. Две школы и детский сад в Витебской области можно купить за 25 рублей
