«Хотим быстрее достроить». Помогут ли власти держателям облигаций «Тамбаза» получить своё жильё

Новую встречу с пострадавшими владельцами жилищных облигаций «Тамбаза» власти Минска анонсировали в середине ноября. В опубликованном ранее указе президента Беларуси № 430 от 6 ноября 2018 года определены условия завершения строительства жилого комплекса «Аркадия»: новым заказчиком стал УКС Советского района, а генеральным подрядчиком — Стройтрест № 4. УКС получил право заключать с владельцами облигаций «Тамбаза» договоры долевого строительства.

Напомним, жилой комплекс «Аркадия» возводят в Сельхозпосёлке на месте снесённого частного сектора. Строительство ведут в квартале улиц Максима Богдановича — Корш-Саблина — Тургенева — переулка Верхнего (2-я очередь) и в квартале улиц Максима Богдановича — Амурской — Тургенева — Тиражной (4-я очередь). Возведение «Аркадии» неоднократно прерывали, после многочисленных обращений держателей облигаций к властям достроить жилой комплекс поручили УКСу.

Обратиться за страховыми выплатами можно до конца года

В первую очередь глава администрации Советского района Юрий Трущенко обратил внимание держателей жилищных облигаций «Тамбаза» на вопрос, ответить на который необходимо до 31 декабря: будут ли владельцы облигаций обращаться за выплатой денежной компенсации в размере номинала облигаций. Такое право дольщиков предусмотрено в указе № 430.

— Я начинаю с этого вопроса, потому что в случае пропуска этого шага вернуться к нему уже не получится, — подчеркнул чиновник. — Перед началом встречи мы раздали вам памятку, где указаны организации, отвечающие за выплату страховых возмещений держателям облигаций различных выпусков.

Независимо от обращения или необращения за выплатой возмещения по облигациям, любой их владелец имеет право заключить с заказчиком возобновления строительства (УКС Советского района) договор на долевое строительство жилых помещений по льготной цене: себестоимость + 2%.

Эту и другую информацию по теме администрация Советского района публикует на своём сайте в отдельной рубрике, посвящённой бывшим клиентам «Тамбаза». В частности, туда поместили указ № 430 с комментариями и пресс-релизы к нему. В рубрике находится FAQ: ответы на типичные вопросы. Там же будут регулярно публиковать отчёты о ходе достройки жилого комплекса «Аркадия», обещал Юрий Трущенко.

Как теперь общаться с «Тамбазом»?

УКС не отвечает по обязательствам «Тамбаза», пояснил Юрий Трущенко. Теперь отношения держателей жилищных облигаций с «Тамбазом» — исключительно прерогатива владельцев облигаций, подчеркнул директор департамента по ценным бумагам Министерства финансов Алексей Красинский.

Если у граждан остались претензии к бывшему застройщику «Аркадии», они могут подать на него в суд. В то же время «Тамбаз» имеет право предъявить претензии своим бывшим клиентам, которые вовремя не оплатили облигации. Одновременно бывший застройщик сможет предъявить претензию к УКСу на сумму достроенного объекта.

Что касается участия государства в достройке «Аркадии», за трибуной сидят люди, которые проработали в системе государственного управления десятки лет, объяснил Юрий Трущенко.

— Государство взялось помочь вам достроить объект. Мы не обязали вас искать нового заказчика. Поймите, платить вам придётся в любом случае.

Глава администрации Советского района выразил готовность ответить на любые вопросы присутствующих.

— Я вас даже не регистрировал, вы могли прийти вдвоём-втроём. Готов ответить на вопросы не только держателей облигаций «Тамбаза».

Как получить компенсацию по облигациям?

Держатели облигаций, которые пожелают получить по ним возмещение, должны будут до 31 декабря обратиться за выплатой в ответственные организации. Компенсации по половине облигаций уже начали выплачивать страховые компании. По обязательствам для другой половины облигаций отвечают аффилированные «Тамбазом» лица, к которым уже возникли вопросы.

Если представители ответственной организации будут отсутствовать на месте или откажутся принять заявление о выплате возмещения по облигациям (которое нужно предоставить вместе с выпиской со счёта ДЦБ — депозитария по ценным бумагам), заявитель должен получить документ «Белпочты», в котором зафиксированы факты обращения и отказа.

На случай, если какой-либо из гарантов по облигациям подаст заявление о ликвидации юридического лица, Министерство финансов отправило письмо в райисполком с просьбой не вносить в Единый государственный реестр (ЕГР) какие-либо изменения, связанные с ликвидацией, объяснил директор департамента по ценным бумагам Минфина Алексей Красинский.

Облагается ли страховка налогом?

Пока что для владельцев облигаций не предусмотрены скидки на государственную пошлину при обращении в суд. Однако Юрий Трущенко обещал дополнительно рассмотреть возможность предоставления скидки. Глава администрации Советского района также поделился с держателями облигаций планом, по которому действовал бы сам.

— Я бы обратился в соответствующую организацию с заявлением о возврате денег. Срок указал бы до месяца. Если через месяц я бы не получил денег — начал бы бить тревогу. Здесь придётся обращаться в суд, другого варианта в этом случае не будет.

Страховые выплаты (в том числе — выплата компенсаций держателям жилищных облигаций в размере их номинала) освобождены от оплаты подоходного налога, разъяснил начальник инспекции Министерства по налогам и сборам Советского района Павел Метельский. Он также рассказал: воспользоваться имущественными налоговыми вычетами при строительстве дома можно только однажды.

Тем не менее, если ранее владелец жилищных облигаций обращался за налоговыми вычетами, а теперь решил прервать участие в строительстве «Аркадии», в этом случае налоговые вычеты держателю облигаций придётся вернуть.

Что делать дальше?

Глава администрации Советского района Юрий Трущенко объяснил дольщикам примерный порядок их следующих действий:

— Вы берёте выписку со счёта «депо», смотрите номер выпуска облигаций. Узнаёте, кто является гарантом по обеспечению исполнения обязательств по вашим облигациям. Обращаетесь к гаранту, он принимает ваше обращение, рассматривает его и выплачивает вам денежную компенсацию. Скорее всего, это будет ваш счёт в банке: не у всех гарантов есть кассы. До момента, когда УКС предложит вам заключить договор долевого строительства, с полученной компенсацией вы можете делать что угодно.

После разработки проектно-сметной документации УКС официально предложит вам заключить договор долевого строительства. На это предложение вам следует отреагировать в течение 60 календарных дней: вы сообщаете письменно, что будете или не будете заключать договор — либо просто ничего не отвечаете, если передумали участвовать в достройке.

Если вы откажетесь достраивать квартиру, право распорядиться квадратными метрами, которые вы возводили с «Тамбазом», отойдёт УКСу. В этом случае квартира поступит в свободную продажу, а денежная компенсация в размере номинальной стоимости облигаций останется у вас.

Если вы согласитесь строить квартиру дальше, УКС назовёт вам цену и предложит график платежей. Если вы посчитаете, что ваши финансовые возможности позволяют вам достроить квартиру — согласно Акту выполненных работ ежемесячно будете вносить платежи.

Зачем нужен предварительный договор?

УКС Советского района предлагает владельцам облигаций заключить предварительный договор, чтобы выяснить планы людей: планирую ли они участвовать в достройке «Аркадии», готовы ли они выбрать квартиру меньшей площади из-за чрезмерной доплаты за достройку. По итогам обследования и после получения от «Тамбаза» проектной документации проект достройки планируют доработать, пройти экспертизу, сформировать цену достройки.

Лишь после этого УКС сможет предложить держателям облигаций договоры долевого строительства с указанными в них сроками строительства и его стоимостью, а также с графиком внесения платежей. Договоры будут добровольными: их должны будут заключить только те владельцы облигаций, которые захотят продолжать участие в достройке «Аркадии».

Начать заключение предварительных договоров УКС может после Нового года. Кроме того, владельцам облигаций вручили анкеты для уточнения проектной документации. Сейчас администрация Советского района и другие организации, принимающие участие в достройке жилого комплекса «Аркадия», собирают проектно-сметную документацию «Тамбаза».

— Сегодня у нас никакой документации нет, — заявил Юрий Трущенко.

С помощью анкет организаторы достройки «Аркадии» надеются выяснить: на какую квартиру претендует держатель облигаций, какие у него пожелания по достройке, какой заключён договор.

Какая цена УКСа?

1 облигация соответствует 1 квадратному метру жилья. Номинал облигации является величиной страховой выплаты. В зависимости от выпуска облигации эта сумма колеблется от 480 до 660 рублей за облигацию. Цену достройки УКС сформирует после того, как организации-исполнители указа № 430 зайдут на строительную площадку, обследуют объект, разработают проектно-сметную документацию.

— Сегодня цена УКСа неизвестна, — объяснил Юрий Трущенко.

Жилой комплекс «Аркадия» будут достраивать вне очереди, гарантировал Юрий Трущенко. Согласно указу № 430 УКС будет достраивать «Аркадию» по льготной цене: себестоимость плюс не более 2%. Пока что застройщик не определился, какой процент своей прибыли он выставит дольщикам.

— Этот объект мы используем не для того, чтобы зарабатывать деньги на вашей беде, — заверил директор УКС Советского района Валерий Минченков. — Мы планируем помочь вам достроить этот объект, чтобы вы получили то, на что рассчитывали.

УКС предложит дольщикам «Тамбаза» заключить договор долевого строительства исключительно на достройку «Аркадии», заверил глава администрации Советского района. По его словам, по окончании строительства дольщики получат в собственность всю квартиру в новостройке, которую они начинали возводить с «Тамбазом».

Свою прибыль УКС рассчитает в зависимости от сметной стоимости объекта, прошедшего экспертизу: здесь имеется в виду та часть объекта, которую предстоит достроить. Рассчитывать стоимость будут отдельно по 3 объектам, перечисленным в указе № 430.

УКС предложит дольщикам график платежей: 100% оплаты работ, выполненных в предыдущем месяце, плюс 50% — аванс на следующий месяц. В свободную продажу квартиры выставят по коммерческой цене. На основании опыта строительства УКСом аналогичных домов, вероятно, цена составит $ 1160 за квадратный метр.

«Минскпроект» подготовит отдельные сметы на жилую и нежилую части объекта, рассказал директор проектного института Виталий Зизов. По его словам, стоимость благоустройства также пропорционально разделят между жилыми и нежилыми помещениями. Аналогично со стоимостью прокладки инженерных сетей.

Что делать с паркингом?

УКС не планирует получить прибыль от продажи коммерческих помещений и паркингов, добавил Валерий Минченков. Держатели облигаций предложили прорекламировать объекты недвижимости в том числе на Realt.by: люди считают, что так УКС мог бы продать паркинг с прибылью, которую затем смог бы направить на достройку «Аркадии».

Однако директор УКСа постарался убедить слушателей в напрасности этих надежд, поскольку себестоимость паркинга слишком высока — около $ 18−20 тысяч за машиноместо. УКС не собирается продавать помещения «своим» людям — организация рассчитывает на минимальную стоимость нежилых помещений: себестоимость +5% рентабельности.

— Я хочу обойтись без убытков! До завершения строительства паркинга ещё далеко: нужно проложить инженерные коммуникации, установить систему пожаротушения, организовать движение автомобилей.

Для дольщиков, которые пожелают купить машиноместо в паркинге по себестоимости, прибыль застройщика от продажи квартиры не превысит 1%, пообещал директор УКСа Советского района.

— Мы сдадим объект в комплексе: с жилой и нежилой частью, с паркингом и благоустройством.

Возвести объект в полном объёме, не выделяя отдельно жилую и нежилую очереди, — принципиальная позиция заказчика, добавил глава администрации Советского района Юрий Трущенко.

— Не должно быть так, чтобы вы выходили из подъезда во двор с лужами. Я не хочу, чтобы вы потом писали жалобы: а почему наш дом не достроили.

Когда закончат достройку?

Точный срок сдачи недостроя в эксплуатацию чиновники пока назвать не могут. Они заверили владельцев облигаций, что не будут спешить, жертвуя качеством: все работы должны провести в соответствии с технологией. Тем не менее, глава администрации Советского района выразил готовность дать старт работам сразу по получении проектной документации.

— Я готов выйти на площадку хоть завтра! — объявил Юрий Трущенко. — Сам хочу построить и забыть!

Для защиты от мародёров уже на этой неделе организаторы достройки «Аркадии» постараются забрать строительную площадку под свою охрану. Однако представителей инициативных групп на стройку не допустят, предупредил глава администрации Советского района.

— Контролировать нас будет комитет государственного контроля (КГК). А если вы хотите попасть на стройплощадку, вам придётся устроиться на работу в УКС.

При самом оптимистичном раскладе разработка уточнённой проектно-сметной документации займёт не меньше полугода. По оценке директора УКСа застройщик сможет выйти на объект не раньше III квартала 2019 года. Соответственно, вносить платежи после заключения долевого договора людям придётся не ранее этого срока.

Кто спонсирует достройку?

Цель организаторов — максимально быстрая достройка объекта, отметил директор УКСа Советского района Валерий Минченков.

— После начала работ они прерываться не должны. Стройка будет идти непрерывно.

Прибыль, полученную от продажи нежилых помещений, зачислят на счёт УКСа, рассказал его директор Валерий Минченков. По окончании строительства эти деньги собираются использовать в 3 целях:

— вернуть бюджетную ссуду на достройку;

— вернуть страховым компаниям деньги, которые страховщики выплатят держателям облигаций в качестве компенсаций;

— отправить оставшиеся деньги в бюджет Минска.

Если держатель жилищных облигаций не успел оплатить их в полном объёме, то оставшуюся долю владельцу облигаций придётся внести по коммерческой стоимости, которую рассчитают отдельно для каждого из 3 объектов.

Льготное кредитование предусматривают только для нуждающихся в улучшении жилищных условий или для жителей домов типовых потребительских качеств. Поэтому людям, претендующим на квартиры в «Аркадии», рассчитывать на льготные кредиты не приходится, заключил председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Дмитрий Гуриненко.

Если держатель облигаций взял в банке целевой кредит на строительство, то на период действия предварительного договора он может внести в договор нужные изменения в соответствии с требованиями банка — с этим в УКСе гарантировали помочь всем желающим в индивидуальном порядке.

Какой будет отделка?

— Цель проекта — максимально быстро и дёшево для граждан достроить жильё, — подчеркнул Юрий Трущенко. — Всё, что можно для этого сделать, мы постараемся сделать.

При этом у главы администрации Советского района меньше вопросов вызывает проект «столбика», а вот по проекту «стены» вопросов у организаторов, похоже, больше. В «столбике» конструкции менять не будут, уверен директор УКСа. Валерий Минченков описал также, в каком виде УКС намерен сдавать квартиры:

— Дольщики получат жильё без отделки, в минимальном объёме с максимальной экономией: это же ваши деньги, которые потом всё равно придётся платить.

Пока не могу сказать точно, какие решения мы примем по стилистике. Но из опыта той же «Волыни» могу сказать: обычно мы сдаём квартиры с черновой отделкой. Обязательные условия: стяжка, штукатурка. Устанавливаем электрический щиток, вешаем радиаторы, выводим воду в санузел и ставим унитаз.

Единственное, в квартире могут отсутствовать межкомнатные перегородки, которые люди часто ломают и выбрасывают.

Что делать тем, у кого не хватит денег на достройку?

Если владелец жилищных облигаций решит продолжить достройку квартиры в жилом коплексе «Аркадия», но при этом обнаружит нехватку денег — при наличии свободного жилья УКС предложит держателю облигаций квартиру меньшей площади.

При отсутствии оплаты за 2 месяца подряд договор долевого строительства расторгнут, сообщил Юрий Трущенко. Слушатели забеспокоились, что не смогут ежемесячно выплачивать $ 1500−2000, а ведь многие люди строят в «Аркадии» своё единственное жильё.

Глава администрации Советского района назвал опасения держателей облигаций преждевременными, так как УКС ещё не определился с ценой достройки. Владельцы облигаций возразили: уже известна цена на жильё в «Волыни» — разве УКС возводит квадратные метры не по единому государственному ценнику? Юрий Трущенко возразил, что-то разные истории.

Владельцы жилищных облигаций заметили несоответствие в заявлениях Юрия Трущенко годичной давности и сейчас: мол, год назад глава администрации Советского района на встрече с активистами утверждал, что средств «Тамбаза» хватало на достройку, а сейчас их якобы уже не хватает. Юрий Трущенко от этих слов открестился.

Ещё одна претензия держателей облигаций касается причинённого «Тамбазом» ущерба. В декабре 2017 года комитет государственного контроля озвучил по телевидению сумму ущерба: 21,5 миллиона рублей. По данным КГК, на эти деньги застройщик возводил коммерческие площади.

Что уже готово?

Слушателей крайне интересовала степень готовности объекта. На этот вопрос попробовал ответить главный инженер «Стройтреста № 4»:

— Мы строили по документации заказчика, она некомплектная: документов на сети и благоустройство нет. В «столбике» работы выполнены на 55% общего объёма помещений. По 2-й и 3-й очередям степень готовности объекта составляет порядка 35−40%.

Все штрафы «Тамбаз» обяжут перечислить в государственный бюджет, а за возмещением морального ущерба обманутым клиентам застройщика следует обратиться в суд, пояснил глава администрации Советского района.

— У нас же сегодня суды нормально не работают, вы же взрослые люди, сами всё понимаете! — опечалились люди.

— Ну что вы, всё у нас работает! — не согласился чиновник.

По окончании встречи некоторые владельцы жилищных облигаций признались: организаторы дали людям надежду когда-нибудь увидеть своё жильё в готовом виде. Юрий Трущенко призвал держателей облигаций не беспокоиться и набраться терпения:

— Всё будет нормально, мы в любом случае достроим ваши дома! И постараемся сделать это как можно быстрее.

Фото: Александр Малама

Читайте также:

— Чего ждать дальше? Дольщикам «Тамбаза» предлагают новую встречу с властями

— «Тамбаз» не у дел. Стали известны подробности указа президента о смене застройщика «Аркадии»

— Подписан указ о смене застройщика ЖК «Аркадия». Дольщикам придется доплатить

— Дольщики «Тамбаза» протестуют против планов УКСа и записали видеобращение к Президенту

— Платить будут все. Долгострои «Тамбаза» достроит УКС Советского района и только на деньги дольщиков