Новые запросы граждан сулят хорошие перспективы строителям

За последние 10−15 лет Беларусь от 25-долларовой зарплаты «перепрыгнула» через 250 валютных единиц. Такой рост позволяет планировать новые жизненные реалии. Прежде всего, дома и квартиры. Качественные и комфортные.

Коттеджи, дома в деревне, квартиры и дачи — один из наиболее объемных и финансово привлекательных сегментов отечественного рынка. В исходной позиции (новое строительство без отделки) «квартирный вопрос» тянет на 2 млрд. USD ежегодно. Если же прибавить затраты на ремонт, перепланировку, реставрацию жилья, то самые осторожные оценки составят 2,5−3 млрд. USD ежегодно.

Странно, но пока никто не работает в тандеме — «квартира и машина». Они, плюс еще гараж — это удобно, да и кредит на все сразу выгоден. Вообще, кредитование системного типа у нас только начинается. Банки пока лишь присматриваются к новым потребителям, которые замахиваются на новые ценности.

И все же потребительская триада начинается с квартиры или дома. Пока в стране нет опасной безработицы и не доминирует мотивация занятости — люди держатся за свои метры. Нет акций, ценных бумаг, иных активов, которые могли бы дать доходы и искомую экономическую свободу. По этой причине квартира становится крепостью, психологической защитой. Это обстоятельство и работает на строителей и на фирмы, предоставляющие строительные услуги. Они пока не столкнулись с психологией потребителя, ориентированного на западные стандарты. «Там» составляющие триады ранжируются в ином порядке: работа — квартира — автомобиль. Последний — простая функциональность, ездить на работу можно и за сотню километров. Даже рост цен на бензин не останавливает.

Конечно, важно, что будет происходить у нас со спросом на жилье и как будет меняться мотивация основной части граждан. Это позволит определить генеральную линию поведения «национального жилищного потребителя». Хорошо, что правительство в новой программе до 2010 г. решилось на введение принципиально нового показателя — стоимости 1 кв. м жилья как эквивалента средней месячной заработной платы. Если паритет удастся соблюсти, то мы впервые (и возможно первыми на постсоветском пространстве) приступим к стратегическому решению жилищной проблемы.

Что же будет происходить? По нашим оценкам, в основном сохранится тенденция приобретения собственных квартир. Деньги на такие затраты собираются несколькими поколениями семей и передаются новому поколению. До сих пор работает система семейного кредитования, и этим мы отличаемся от западных стран. Там кредиты выдаются «сторонними» финансовыми институтами для молодых участников жилищного рынка, и выплаты осуществляются на протяжении нескольких десятилетий.

Вторая сторона вопроса — сохранится ли высокий спрос на новое жилье? У нас хороший показатель его сдачи в эксплуатацию. Ежегодно для 10 тыс. человек строим 41 квартиру. В России — 33, что также достаточно много, в Украине — 15. Меньше всего в Армении, где на 10 тыс. человек сдаются в год всего 3 квартиры. Показатели США и Норвегии — 58 и 47 квартир.

Чего ожидать? Если ориентироваться на быстрый рост доходов и качества жизни, в перспективе можно рассчитывать на 50−55 квартир для 10 000 жителей страны. Таким образом белорусский строительный рынок выйдет на насыщение экономически ориентированного спроса.

Однако мы страна трансформационная. Пока квартплата не включает полный спектр цен и тарифов, потребность в жилье искажена. По этой причине спрос на него предопределяется социальными чувствами и искусственно завышен. Как только в этом секторе установятся равновесные цены, начнет работать новая тенденция: спрос на новое жилье снизится по причине бюджетных ограничений.

Однако есть основания предполагать, что строительный бизнес все равно будет контролировать денежные потоки в объеме 2−3 млрд. USD ежегодно. Источники не столь важны — кредиты, субсидии, бюджет или собственные деньги домашних хозяйств.

Фишки строителей: «большая игра»

За 1990−2003 гг. средняя обеспеченность жильем в республике возросла на 25% и составила 22,3 кв. м на человека против 17,9 кв. м в 1990 г. Если представить, что каждый его метр теперь стоит 500 USD, то каждый белорус владеет жилищным капиталом в размере более 11 тыс.USD. В городах это ближе к реальной капитализации, на селе — гораздо дальше. Общая капитализация жилищного рынка страны составит примерно 100 млрд.USD. Это наш общенациональный ипотечный залог.

Мы строились все годы — во времена кризисов, ломки жизненных стереотипов и т. д. Естественно, главным средством достижения итога была политика эмиссионного кредитования строительства. Самым плохим был 1996 г., когда строителям выделили деньги для возведения только 2627 тыс. кв. м жилья. Весьма ощутимый спад, учитывая рекордный показатель 1987 г. — 5878 тыс. кв.м. Кстати, к 2010 г. прогнозируется ввод примерно такого же количества жилья.

Можно строить и больше, но население страны сокращается на 30−40 тыс. ежегодно. Да и 22 «с хвостиком» метра на человека — серьезный показатель, хотя в нем скрываются лишние метры пенсионеров в деревнях и небольших поселках. Формально для семьи из 4 человек «рисуется» квартира в 88 метров. Это просто здорово, но как ее отопить? Зима 2006 г. дает много поводов для размышлений.

Во-первых, газ дорожает, и мы объективно должны быть сдержаннее в смысле метража. К слову, и национальный бизнес мог бы сказать свое веское слово в предложениях относительно реструктуризации жилищного рынка, выйти с новыми проектами инноваций в комфортное и теплое жилье.

Во-вторых, население уже начинает пересматривать свои возможности в «освоении» новых квартир. Рекомбинация старой квартиры в новую — вот растущий сектор строительных услуг. На этом поле могут работать небольшие компании в 3−5 человек со всем набором услуг.

Следующей «фишкой» строительного бизнеса может стать система типа «Лего», когда стандартные панельные дома и квартиры переоборудуются по нескольким вариантам. Речь идет о целых домах, этажах и подъездах. Кстати, часть домов старой постройки оказалась в лютые стужи теплее коттеджей «новых белорусов». Бизнес здесь пока не развернулся, ограничился установлением замков в подъездах. Пора переходить к системному переустройству подъездов и прилегающих к домам территорий.

В-третьих, жилье становится социальной характеристикой городов и районов страны. Одно дело квартиры в Солигорске, где заработки под 1 000 USD уже не миф, другое — деревенский квартал. Население будет мигрировать из одного района в другой под воздействием неумолимого и объективного закона расселения, руководствуясь при этом уровнем доходов. В центре и в пригородах — самые богатые 10% населения страны. 90 — в остальных местах. Этот процесс мы еще «не проходили», но осваивать начинаем. А это, кстати, и новые группы строительных услуг, включая обустройство территорий, заборы, консьержи, видеонаблюдение и другие специальные средства охраны.

Белорусские новости