КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: КУПЦЫ ЕСТЬ, БЫЛО БЫ ЧТО ПРОДАВАТЬ

Рынок коммерческой недвижимости в нашей стране еще только формируется, но уже обещает стать со временем достаточно широким, разносторонним, емким.

Сегодня на нем фигурируют офисы (административные помещения), объекты производственного назначения (включая оказание услуг), складские помещения, торговые площади, в т. ч. для услуг общепита и развлечений. Правда, в отличие от наших ближайших соседей — России, Украины, Прибалтики, где этот рынок уже более-менее сформировался, наш развивается во многом стихийно, информацию о нем еще сложно систематизировать. Тем не менее, некоторые тенденции видны.

Как в секторе продаж, так и аренды в последнее время наблюдается некоторое насыщение рынка офисами в построенных и строящихся бизнес-центрах, административных зданиях, хотя в целом спрос на них остается большим. А вот всего остального — объектов производственного назначения, складов — по-прежнему остро не хватает. И уж совсем катастрофически не хватает торговых площадей в оживленных, «проходных» местах. Как отмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практически вдвое, а предложение — почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда — рост цен на них, в среднем на 25−30% по сравнению с годом раньше, хотя, если рассматривать каждую позицию в отдельности, не все так просто. Разброс цен в зависимости от многих факторов может быть очень большим. На производственные объекты и склады «средней руки» (не отапливаемые, средне оборудованные), цены выросли за год со 180−250 до 330−400 USD за квадратный метр. Особенно они подскочили на склады в период ажиотажного спроса, который возник после выхода в сентябре 2005 г. декрета президента № 11, обязавшего соискателей лицензий на обороты алкогольной и спиртосодержащей продукции иметь в собственности складские помещения площадью не менее 1000 кв. метров.

С помещениями производственного назначения (особенно площадью до 500 кв. м) ситуация даже хуже, чем со складами. Их дефицит ощущается даже не в процентах — в разах. Правда, и здесь есть свои нюансы. Некоторое «движение» (с учетом вышесказанного) наблюдается в секторе аренды. А между тем, как свидетельствует риэлтерская практика, люди готовы покупать под производство даже пустующие у пригородных сельхозорганизаций коровники и другие помещения, мало-мальски пригодные для этой цели. Но такие объекты практически не выставляются, их очень мало, да и юридически они у многих хозяйств как бы и не существуют как объекты недвижимости (например, потому что строились давным-давно хозспособом, а чтобы провести их госрегистрацию, нужны и время, и деньги, да еще и чтобы овчинка выделки стоила).

Специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Подавляющее большинство объектов складского и производственного назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т. ч. из-за медленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовить правоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены на гособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственников обременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальных покупателей.

Практически такая же ситуация в секторе аренды.

Что касается аренды объектов недвижимости, находящихся в республиканской и коммунальной собственности, то они, как известно, в соответствии с указом президента от 30.09.2002 г. (в редакции от 26.12.2005 г.) № 495 должны сдаваться внаем по фиксированным ставкам. Но этим Указом руководствуются и смешанные организации, в чьей собственности есть доля государства. А ставки арендной платы у «чистых частников», естественно, постепенно растут, как и цены на рынке недвижимости в целом. За последние два года на те же склады, например, в удобных для предпринимателей местах и в черте Минска, и в пригороде они выросли в среднем с 4−4,5 до 5−6 EUR за 1 кв. м в месяц и достигают максимума в тех случаях, когда речь идет об отапливаемых, оснащенных рампами и другим оборудованием помещениях.

Четко сформировавшегося рынка аренды в республике еще нет. Поэтому более дифференцированно говорить не приходится. Разбежка в плате за аренду частной недвижимости тоже может достигать 25−30% в зависимости от места расположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения, приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансового положения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он может сдать свое имущество внаем и подешевле.

С административными помещениями ситуация, как уже отмечалось, благодаря бизнес-центрам начинает выправляться. В 2002—2003 гг. недостаток административных помещений класса «А» (эти элитные современные офисы стремятся иметь достаточно состоятельные фирмы, а также иностранные представительства) ощущался довольно остро, сейчас — меньше, но дефицит все же остается. А вот спрос на офисы поскромнее (классы «В» — средних потребительских качеств и «С» — в административных зданиях старой и новой постройки, попроще, либо где-то на окраине) был, есть и останется повышенным всегда, как и у наших соседей. Это те объекты, которые находятся в постоянном обороте и попадают в него в общем-то типичным путем. Предположим, какая-то более-менее окрепшая фирма (компания, организация и т. д.) захотела иметь собственный офис, чтобы не платить аренду, для начала в размере небольшой квартиры площадью до 50 кв. метров. По мере развития дела ей понадобился больший офис, а старый» «выбрасывается» на рынок. И снова на него есть спрос, потому что появились новые фирмы. И так — до бесконечности.

В плане продаж готовые объекты класса «С», т. е. не самые лучшие, подорожали в среднем с 800−900 USD на начало прошлого года до 1100−1200 USD на начало этого, офисы более высокого класса — с 1100—1200 до 1400−2000 USD за квадратный метр в зависимости от места их расположения и других характеристик. По прогнозам специалистов цены в 2006 г. вырастут в среднем на 17−20% (и покупка, и аренда). Хотя их динамика в секторе продаж обычно чуть-чуть опережает динамику в арендном секторе, сама тенденция удорожания недвижимости сохранится и там, и там. По этим же прогнозам спрос на административные помещения, впрочем, как и на все другие, при нынешних темпах развития рынка недвижимости будет превышать предложение еще лет пять.

В плане аренды готовых, ранее построенных помещений при наличии предложения снять вполне приличный офис не в центре Минске сегодня можно за 12−15 EUR за 1 кв. м в месяц, если, конечно, его не нужно ремонтировать или капитально переоборудовать. В центре — едва ли не вдвое дороже.

Что касается объектов торгового назначения, то этот рынок вообще не развит, его практически нет. Сегодня это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, в частной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство их владельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. А если и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, и прогнозировать.

Так же сложно говорить что-то конкретное о ставках платы за аренду помещений под развлечения (боулинг, кафе, дискотеки, залы игровых автоматов и т. д.). Они колеблются в пределах от 2 до 15 EUR за квадратный метр.

Правда, в республике постепенно разворачивается долевое строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощью которых ситуация через 2−3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока же остается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будет превышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.

«Экономическая газета»