«Няма таго, што раньш было»… Оцениваем, как изменился выбор на вторичном рынке за последний год
22.02.2018 40 15842
Артём Сахаревич
Благодаря кредитной «подпитке» на столичный рынок жилья вышли толпы новоиспечённых покупателей, которые ещё 1−2 года назад и подумать не могли о скором приобретении собственного жилья. По иронии судьбы, поиск квартиры в период повышенной «щедрости» банков не всегда приносит приятные эмоции. Всеобщий ажиотаж приводит к стремительному вымыванию лучших объектов и росту цен.
Ситуация с выбором усугубляется с середины прошлого года. Чувствительные к цене покупатели довольствуются квартирами более низкого качества, а те, кто претендует на определённые удобства, вынуждены с каждым месяцем доплачивать всё больше.
Чтобы понять, насколько ухудшился выбор на «вторичке», мы вернёмся на один год назад — в февраль 2017 года. Цены на квартиры в то время ещё снижались и многим казалось, что самое благоприятное время для покупки ещё впереди.
Холоднее всего — перед рассветом
Те, кто давно следит за рынком недвижимости, знают, что лучшее время для покупки квартиры наступает не в момент перелома в ценовой динамике, а за несколько месяцев до него. Цены ещё снижаются, выбор есть, а сами продавцы напуганы и охотно идут на уступки реальному покупателю.
Февраль 2017 года идеально соответствует описанному: более 7000 квартир на вторичном рынке, цены снижаются и до «разворота» ещё несколько месяцев. Прошел всего год, а привлекательность «вторички» в глазах потенциальных покупателей заметно ухудшилась: предложение сократилось на 32%, а общегородской индекс цен поднялся на 6,2%.
Эти цифры — средняя температура по больнице. Они хорошо описывают общее изменение рыночной ситуации, однако продавцам и покупателям зачастую нужны подробности. «А что произошло с интересующим меня сегментом?» — Сегодня мы постараемся ответить на этот вопрос.
Чтобы показать, как изменился выбор на «вторичке» за последний год, всё предложение было разбито на 28 групп в зависимости от числа комнат и качественных характеристик жилья.
Точка в самом центре графика — это общее изменение цен/предложения у вторичного рынка, кругами обозначены различные типы квартир. Слева направо меняется цена, сверху вниз объём предложения.
Различия между сегментами очень серьёзные. По числу комнат всё вполне очевидно — чем их меньше, тем быстрее вымывались квартиры.
Постоянные читатели наших мониторингов наверняка обратили внимание на резкое сокращение доли 1-комнатных квартир. Год назад на них приходилось 27% предложения, сегодня — немногим более 20%. В контексте данного показателя это колоссальная разница (больше об этом можно прочитать здесь).
Неудивительно, что по темпам роста цен «однушки» значительно обогнали остальной рынок. В наибольшей степени выделяются 1-комнатные квартиры в кирпичных домах, где сокращение предложения могло достигать 62%, а цены поднялись на 13−17%.
Среди «двушек» обращают на себя внимание квартиры в современных каркасно-блочных домах, которые подорожали за год на 14%. Что касается 3-комнатных квартир, то быстрее рынка дорожали панельные хрущевки, квартиры в типовых кирпичных домах 1970−1990 годов постройки и в современных панельных домах. К слову, к последним покупатели сейчас проявляют повышенный интерес и, глядя на график, легко понять почему. Квартиры в этом сегменте до сих пор вымывались не так активно — здесь есть из чего выбирать независимо от количества комнат.
В целом в структуре предложения выросла доля многокомнатных квартир и тех, которые располагаются в панельных домах. Это маскирует общий рост цен: если бы за год изменился только объём предложения, а не структура, сегодня индекс цен располагался бы ещё выше.
Не менее существенными были различия между частями города. Местами общее сокращение предложения за последний год доходило до 60%, хотя есть и такие микрорайоны (правда их немного), где выбор напротив увеличился.
Карта интерактивная — наведите курсор на интересующую часть города
Напоследок предлагаем вашему вниманию таблицу тех микрорайонов, где предложение квартир с одной, двумя и тремя комнатами сократилось за год сильнее всего. Тем, кто ищет здесь квартиры, не позавидуешь — им придётся либо значительно переплачивать, либо искать альтернативы в других частях города.
