Кто и сколько должен платить риэлтеру?
12.10.2017 3048
Этот вопрос всегда актуален. На формирование нынешних подходов к оплате труда риэлтеров влияет множество факторов: историческое развитие этого вопроса в стране, национальное законодательство, объем выполняемых работ, а также — где рынок недвижимости уже сформировался, а где еще есть проблемы с его развитием или вообще все «запущено». Realt.by обсудил эту тему с Виктором Шанюкевичем — аттестованным риэлтером с 22-летним стажем (аттестат № 23 в реестре Минюста), с опытом работы застройщиком (120 000 кв. м построенного и проданного жилья), преподавателем, обучавшим более 10 000 выпускников строительного и архитектурного факультетов БНТУ.
Каково отношение государства к риэлтерам?
В мире нет однозначного отношения к риэлтерской услуге. В большинстве зарубежных стран власти уделяют значительное внимание развитию законодательства о риэлтерской деятельности — риэлтер не только должен получить соответствующую лицензию, но и быть членом профессиональной ассоциации. Есть и исключительные случаи, например, в Ливии при Муамаре Каддафи деятельность риэлтеров была запрещена.
Справочно от автора. В настоящее время в Республике Беларусь сохраняется лицензирование риэлтерской деятельности в планируемом проекте Указа Президента Республики Беларусь
от 01.09.2010 г. № 450 «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями). Одновременно исключается из лицензируемых видов деятельности оказание юридических услуг как составляющая. Союз риэлтерских организаций всего лишь за год своей работы добился немалых результатов, в том числе и в вопросах разрешительного допуска к риэлтерской деятельности: организована и успешно проводится добровольная сертификация риэлтерских услуг. Но соответствующий стандарт, на базе которого основывается сертификация, требует изменений. К сожалению, ОО «БелАН» (Н. П. Простолупов и А. Н. Звездин), как разработчик стандарта в 1998 г., не поддерживает издание новой редакции стандарта. А в нынешний период либерализации белорусской экономики своевременной была бы замена лицензирования на сертификацию.
Так кто же должен оплачивать риэлтерскую услугу?
Ответ вполне очевиден: услугу оплачивает тот, кто ее заказал! А на практике ее заказывает, как правило, и продавец, и покупатель. Не хотите платить риэлтеру, не пользуйтесь его услугами! Занимайтесь этим вопросом самостоятельно. Вопрос в том, оправдаются ли затраченные вами время, нервы и усилия и устроит ли вас конечный результат такой «самодеятельности» или в соотношении «цена-качество» целесообразней было бы нанять специалиста.
Нельзя забывать о таком важном факторе, как баланс спроса и предложения. В зависимости от изменения соотношения числа продавцов и покупателей на рынке вопрос о комиссионных, как правило, решается по-разному. Например, сегодня продавцы столкнулись с реальными трудностями продажи жилья. Объявлений о продаже недвижимости в специализированных изданиях и на интернет-площадках как от риэлтерских организаций, так и от частных лиц (в т.ч. и от собственников) достаточно, так что платить за подбор объектов недвижимости уже не так актуально.
Справочно от автора. По данным Realt.by, в г. Минске в 2017 г. в среднем на одного потенциального покупателя 1-ком. квартиры — 4 предложения, 2-ком. квартиры — 6 предложений, 3-ком. квартиры — 10 предложений, 4-комнатной и более — 15 предложений. Подобное соотношение покупателей и продавцов, по моему мнению, указывает на целесообразность совместной оплаты риэлтерской услуги обеими сторонами сделки. Ведь заказчиками риэлтерской услуги при таком соотношении являются и покупатель, и продавец.
Проведенный анализ международной практики показал, что подобная оплата осуществляется по трем примерно равным по распространению вариантам:
Первый вариант. Риэлтерское вознаграждение уплачивается продавцом объекта недвижимости. Данное правило действует в таких странах, как Великобритания, Португалия, Испания, Кипр, Финляндия, Венгрия, Дания, Литва, Швеция и др.
Второй вариант. Со стороны только покупателя риэлтерский труд оплачивают в Словакии, Чехии, Турции, Норвегии, России, Эстонии, Сербии, Польше, Швейцарии и др.
В третьем варианте оплата риэлтерских услуг осуществляется совместно продавцом и покупателем. Подобное практикуется в Ирландии, Украине, Монако, Исландии, Румынии, Словении, Австрии, Болгарии, Германии, Хорватии, Греции и др.
Какие особенности работы риэлтеров за рубежом?
Так, в Венгрии риэлтерская фирма обязана иметь гослицензию на свою деятельность. Договор покупки оформляет адвокат (стоимость его услуг 1% от суммы сделки). Лицензию на право ведения бизнеса на рынке недвижимости в Италии выдает Торговая палата.
В Финляндии ведется централизованный реестр риэлтерских организаций. Каждый договор купли-продажи нотариально удостоверяется (размер оплаты нотариуса ежегодно регулируется парламентским постановлением). Великобритания: 90% всех сделок заключается посредством риэлтерских фирм.
Включается ли НДС в стоимость риэлтерских услуг в мировой практике?
Размер налога на добавленную стоимость (НДС), включенную в стоимость риэлтерской услуги, в различных странах разный: Швейцария и Черногория — 8%; Австралия — 10%; Турция и Россия — 18%; Германия — 19%; Австрия, Франция, Словения и Болгария — 20%; Испания и Латвия — 21%; Финляндия — 24%; в США и Украине — НДС отсутствует.
НДС с комиссии оплачивает та сторона сделки, которая несет расходы на оплату риэлтерской услуги: продавец или покупатель, либо оба — каждый со своей стороны.
Как известно, в начале становления рынка недвижимости в Беларуси риэлтерскую услугу оплачивал покупатель. Почему?
На заре становления рынка недвижимости в нашей стране (а мой риэлтерский стаж исчисляется с 1995 года) количество потенциальных покупателей жилья, особенно в Минске, существенно превышало количество предложений по продаже квартир (мой риэлтерский стаж исчисляется с 1995 года). И поэтому «заполучить» продавца хорошей квартиры было удачей для любого риэлтера и практически гарантировало дальнейшую продажу и получение комиссионного вознаграждения. Поэтому родилась схема, согласно которой услуги риэлтера оплачивал покупатель, а собственникам жилья услуга оказывалась безвозмездно. Данная схема работы еще больше укрепилась по мере увеличения случаев мошенничества в данной сфере.
В риэлтерской практике часто задается вопрос: «Какой размер комиссионных должен получать риэлтер за свою работу?».
Первоначально отметим размеры вознаграждения риэлтерам в тех странах, где его предоставляют совместно покупатель и продавец: в Австрии по 3% покупатель и продавец (вместе с НДС — по 3,6%); в Болгарии — по 2−5% каждый; в Греции — по 2% каждый (в некоторых регионах комиссия с продавца достигает 5%, а с покупателя может достигать 3%; раньше законом фиксировалась стандартная комиссия по 2% с каждой стороны, сейчас сумма комиссии свободная); в Словении — по 2% каждый (размер регулируется на законодательном уровне, поэтому риэлтеры не имеют права взять большую сумму); в Хорватии — по 3% каждый (к комиссии прибавляется НДС в размере 25%) и др.
В Венгрии и Болгарии риэлтеры часто включают стоимость своих услуг в цену объекта — ее компенсирует продавец после продажи объекта. В Испании при продаже недорогих объектов недвижимости оговаривается конкретная сумма вознаграждения, а не процент от стоимости сделки. В Украине и России исторически сложилось, что оплата услуг риэлтера осуществляется покупателем.
В Италии риэлтер самостоятельно определяет комиссию, и если стороны не согласны с размером комиссионных — обращаются в суд, который определяет гонорар риэлтера (обычно назначается среднегодовая риэлтерская комиссия). В Венгрии закона, регулирующего размер комиссии, нет: рекомендуемую величину комиссии для каждой административной территории определяет Ассоциация риэлтеров.
Относительно аренды интересен пример Франции, в которой издан закон ALUR, где даны следующие правила уплаты риэлтерских комиссионных за аренду жилья, которая не должна превышать стоимость месячной аренды при одновременной оплате пополам как арендатором, так и арендодателем (ранее она назначалась риэлтерами самостоятельно). При этом общая стоимость риэлтерских услуг при аренде жилья в Париже не может превысить 15 евро за кв.м.
В настоящее время в риэлтерском сообществе и в органах государственной власти активно обсуждаются предложения о порядке оплаты риэлтерских услуг, которые инициируются для внесения в Указ Президента Республики Беларусь
В этой связи мне особенно импонирует пример Словении, где стоимость услуг риэлтера определяется законом и комиссия оплачивается по системе 50/50 (обычно по 2% с покупателя и продавца).
По моему мнению, на нынешнем этапе развития рынка недвижимости нашей страны подход к оплате риэлтерской услуги по объектам жилищного фонда для физических лиц должен быть следующим:
• Оплата риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости осуществляется в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости Продавцом и Покупателем, как правило, в равных долях.
В указанные процентные ставки включаются все услуги, связанные с отчуждением (переходом права собственности) объекта недвижимости: организация и размещение рекламы; подбор вариантов сделки; услуги по осмотру объекта недвижимости; согласование условий предстоящей сделки; помощь в подготовке документов, связанных с удостоверением и регистрацией сделки.
Справочно от автора. В Министерство юстиции имеется письмо от Союза риэлтерских организаций (В. А. Шанюкевич) и БелАН (Н. П. Простолупов) о целесообразности включения в проект Указа № 15 положения о совместной оплате риэлтерских услуг покупателем и продавцом.
При этом размер тарифа/ставки в процентах от стоимости необходимо установить таким образом, чтобы размер совместной оплаты покупателем и продавцом соответствовал полной стоимости риэлтерской услуги, которую ныне на практике оплачивает продавец (в % от стоимости объекта) и покупатель (по тарифам/ставкам в базовых величинах). Для объектов недвижимости, имеющих низкую стоимость, устанавливается минимальный размер тарифа/ставки.
• Необходимо сохранить тарифы/ставки в базовых величинах на риэлтерские услуги, не связанные с отчуждением объектов недвижимости, такие как: консультационные услуги; услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении; услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров залога; услуги и помощь в подготовке (оформлении) правоустанавливающих и технических документов на объекты недвижимости; услуги и помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с реконструкцией, переустройством и перепланировкой объектов недвижимости, переводом объектов жилищного фонда в объекты нежилого фонда; услуги по аренде (найму) объектов недвижимости и участие в строительстве объектов недвижимости и др.
Справочно от автора. Не является секретом, что в последние годы в практике риэлтерской деятельности в своем большинстве сложилось свободно-договорное ценообразование между потребителем и риэлтером. И выигрывают в этой ситуации не законопослушные агентства, а «смелые», не боящиеся нарушать законодательство риэлтеры.
Как вы относитесь к иным предложениям по изменению порядка оплаты риэлтерских услуг, которые инициируются с целью внесения изменений и дополнений в Указ № 15?
Таких предложений несколько:
1. Общественное объединение «Белорусская ассоциация „Недвижимость“» (в первую очередь, В. И. Давидович, который, как правило, предлагает изменения в риэлтерской деятельности, удобные только для крупных агентств недвижимости) понимает под риэлтерской услугой две составляющие — информационную и правовую.
БелАН в обращении к Минюсту отмечает, что «конечной целью оказания информационной составляющей является подбор варианта сделки (т.е. подбор устраивающего потребителя варианта заключения сделки на приемлемых для него условиях), конечной целью оказания правовой составляющей является непосредственно заключение и исполнение сделки».
При таком подходе, по моему мнению, правовую составляющую риэлтерскую услуги «заберет» для исполнения адвокатское сообщество, мотивируя более высоким качеством работы и договорной ценой, которая существенно ниже риэлтерских тарифов (ставок). Одновременно нечистоплотные в налоговом отношении риэлтеры будут договариваться с потребителем (после исполнения информационной составляющей) о частичной оплате правовой составляющей риэлтерской услуги, минуя расчетный счет, и поэтому подобное предложение не будет согласовано контролирующими органами.
2. Министерство юстиции Республики Беларусь придерживается позиции, что риэлтерская организация может оказывать риэлтерские услуги только одной стороне в сделке с объектом недвижимого имущества. Обосновывается это тем, что между сторонами в сделке всегда есть конфликт интересов: продавец хочет продать объект за большую цену, также он не заинтересован в том, чтобы покупатель узнал о каких-либо недостатках объекта; его цель выгодно продать объект, в то время как у покупателя встречный интерес — приобрести объект за меньшую цену и без каких-либо недостатков, и риэлтерская организация, представляя в сделке обе стороны, нарушит чьи-то права как потребителя. То есть в отношении объектов жилищного фонда оплату риэлтерских услуг по одной сделке должен осуществлять только продавец в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости. Услугу покупателю, при его желании, по этой же сделке, по мнению Министерства юстиции, должна оказывать иная риэлтерская организация, и только в этом случае покупатель ее оплачивает.
Справочно от автора. Считаю, что такие принципы оплаты риэлтерского труда «развалят» профессиональную риэлтерскую услугу, так как: специалисты по недвижимости «уйдут в серый рынок» (без ответственности перед потребителем и без налогообложения); одновременно продавцы жилья будут неохотно пользоваться риэлтерской услугой, в первую очередь, в силу ее большой стоимости при односторонней оплате.
И главное, «…в рамках обязательного страхования ответственность риэлтерской организации перед покупателем объекта недвижимости при отсутствии заключенного с последним договора на оказание риэлтерских услуг не является застрахованной»,
Важно, что госрегулирование цен на риэлтерские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также на риэлтерские услуги, оказываемые юридическим лицам, Министерством юстиции предлагается отменить. И одновременно с этим данный регулятор риэлтерской деятельности совершенно не учитывает предложение Министерства экономики Республики Беларусь, а именно возможность риэлтерских организаций самостоятельно определять дифференцированные цены (тарифы) и условия оплаты услуг; свободу в заключении договора с риэлтерской организацией,
Справочно от автора. В соответствии с Положением о Министерстве экономики Республики Беларусь, утвержденным постановлением Совета министров Республики Беларусь
от 29.07.2006 г. № 967, задачами Минэкономики являетсяв т. ч. участие в разработке ценовой политики как составного элемента экономической политики государства, разработка и реализация госрегулирования предпринимательской деятельности, а также Минэкономики принимает участие в выработке мер по совершенствованию деятельности непроизводственных сфер экономики и их развитию, разрабатывает предложения по развитию сферы услуг.
3. Комитет государственного контроля Республики Беларусь поддерживает позицию Министерства юстиции, что риэлтерская организация может оказывать риэлтерские услуги только одной стороне сделки с объектом недвижимости. Одновременно КГК, и это, по моему мнению, справедливо, полагает необходимым предусмотреть, что к риэлтерской деятельности относится также организация и проведение аукционов и конкурсов по продаже объектов недвижимости, так как указанное предложение обусловлено тем фактом, что отдельные организации, организовывая и проводя указанные аукционы и конкурсы, фактически оказывают риэлтерские услуги без получения лицензии и по самостоятельно установленным тарифам.
4. Национальный центр законодательства и правовых исследований Республики Беларусь считает, что ныне действующий Указ № 15 однозначно указывает на необходимость применения тарифов (ставок) в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости в договорах на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости и не может формулироваться в базовых величинах.
Что бы вы хотели отметить в заключении?
Изменения в законодательстве о риэлтерской деятельности назрели, но при этом они должны быть взвешенными и не влекущими негативных последствий для потребителей, бюджета и риэлтерских организаций. За последние 15 лет усилиями государства, профессионального сообщества и ряда специалистов в Беларуси создан качественный национальный продукт — риэлтерская услуга. Сейчас невозможно одномоментно решить все проблемы. И мои предложения имеют некоторые недостатки (например, как оплачивать так называемый «готовый вариант сделки»), но их сильные стороны (главная из которых — единообразная работа риэлтеров, особенно в вопросах ценообразования) будут способствовать дальнейшему развитию цивилизованного рынка недвижимости страны. Как говорят, из двух зол выбирают меньшее!
Надеюсь, что планируемые контакты, совместные совещания профессиональных сообществ (Союз риэлтерских организаций, ОО «БелАН» и Союз «Конфедерация агентств недвижимости») сформируют у участников белорусского рынка недвижимости общие цели, задачи и подходы к развитию риэлтерской деятельности. Я также лично инициирую разработку государственной программы развития риэлтерской деятельности.
