«Куплю жилье в вашем районе». 20 мест в Минске, где квартиры продаются особенно быстро
26.07.2017 3 8921
Артём Сахаревич
Продать квартиру некоторые умудряются за пару-тройку недель, другим для этого нужны месяцы, а в худшем случае — годы. Быстрая продажа почти всегда означает, что квартира в глазах покупателей выглядит очень привлекательной. Стоит замешкаться и её «перехватит» кто-то другой. А в чем заключается эта привлекательность — только в цене или есть иные причины? Сегодня мы разберёмся, где в Минске быстро продаются квартиры, и почему так происходит.
Часто быстрая продажа — это вынужденная необходимость. Люди переезжают в другой город, у них меняется состав семьи или продавать приходится на падающем рынке, когда неправильно выставленная цена сулит в будущем огромные потери. Но если исключить влияние рыночной ситуации и желание продавца сходу выставлять очень привлекательную цену, останутся те качества квартиры, которые определяют скорость её продажи. Проанализировав десятки тысяч проданных за последние 5 лет квартир, мы выделили 20 мест в Минске, где быстрая продажа квартиры — абсолютно нормальное явление.
Недавно мы проводили анализ проблемных мест в городе, где квартиры продаются долго. Там можно ознакомиться с методологией, которая будет идентичной и для данного исследования.
Низкая абсолютная цена
Учитывая сложную экономическую ситуацию и хроническую нехватку денег у населения, неудивительно, что покупка квартиры для многих упирается в её абсолютную цену. Самые дешевые квартиры, как правило, на рынке не задерживаются, особенно если их состояние сразу позволяет заехать и жить. Абсолютные цены продажи квартир в указанных на карте областях примерно на 10% ниже среднего значения по Минску.
Когда мы говорим о самых низких абсолютных ценах, то подразумеваем в первую очередь хрущевки. Действительно, 17 из 20 отмеченных на карте зон целиком или частично состоят из домов, построенных 40 и более лет назад. Причем, быстро продаются квартиры не только в 5-этажках хрущёвской и брежневской эпохи, но и в некоторых сталинках.
Небольшие площади этих квартир позволяют заплатить значительно меньшую по сравнению с новостройками сумму за то же количество комнат. Часто такие квартиры приобретают в качестве первого собственного жилья молодые семьи или те, кто переехал в Минск из регионов. В старых домах чаще продают наследуемое имущество, которое выставляется по привлекательным ценам.
кликните на карту для увеличения
Но на карте отображены далеко не все участки города со сравнительно дешёвой недвижимостью. Значит, кроме низкой цены людей привлекало что-то ещё.
Пусть старые, зато с инфраструктурой
Участки в Чижовке (№ на карте 1,2), районе Серова (3), Зелёном Луге (14) и Малиновке (6) расположены на окраине, откуда на общественном транспорте до центра города придётся долго добираться. Тем не менее, все они имеют сложившуюся инфраструктуру. Чтобы определить ребёнка в детский сад или школу, не понадобится годами ждать очереди.
Любопытно, что железная дорога, которая негативно влияла на продажу квартир в восточной части «нового» микрорайона Брилевичи, никак не сказывается на «старой» Курасовщине (4). Более того, близость одноименного остановочного пункта рассматривается покупателями здешней недвижимости как плюс, т.к. позволяет быстро добраться до центра.
Компромисс между ценой и транспортной доступностью
У основной массы очагов быстрой продажи квартир есть ярко выраженное преимущество — близость к метро или транспортным артериям, ведущим в центр города. Причем с метро связан любопытный факт — зоны 9−11, 15, 16−20 находятся на некотором отдалении от станций. Выходит, покупатели квартир не готовы переплачивать за расположение дома непосредственно у входа в метрополитен, но хотят иметь возможность добраться туда пешком или подъехав 1−2 остановки на наземном транспорте.
Про участок в Каменной Горке (№ 9) следует упомянуть отдельно, т.к. это единственный район современной застройки, где быстро продаются квартиры. В 2012—2013 годах относительная близость метро была, пожалуй, единственным плюсом для местных жителей. Из инфраструктуры присутствовали лишь частные магазинчики в квартирах первых этажей. Спустя 5 лет в районе появилась зелень, были построены школы и детские сады, а по концентрации супер- и гипермаркетов эта часть Каменной Горки даст фору большинству столичных микрорайонов.
Участки улиц Ольшевского (12), Чкалова-Аэродромной (7,8), Уральской (16) и Осипенко (13) удалены от метро, однако располагаются у II транспортного кольца, что покупатели квартир расценивают, как преимущество. В пределах I транспортного кольца зон быстрой продажи не оказалось, а самым приближенным к центру стал участок т.н. Золотой Горки (5).
Участки в пешей доступности от метро или в пределах I и II транспортных колец привлекают не только тех, кто покупает квартиру для жизни. Из-за невысокой абсолютной цены продажи и сравнительно дорогой аренды квартиры в таких районах выгодно сдавать. Доходность от аренды здесь может достигать 7−8% годовых, что значительно превышает средний показатель для Минска. Поскольку за квартиры борются 2 разные группы покупателей, средний срок продажи значительно сокращается.
