Оценщики и банкиры ищут способы, как работать в унисон

Данная встреча, которая прошла на базе РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», была инициирована членами Ассоциации оценочных организаций (АОО) и организована Ассоциацией.

В ней приняли участие руководители и оценщики 23 оценочных организаций, представители крупнейших банков Беларуси — ОАО «АСБ Беларусбанк», ОАО «Банк БелВЭБ», ЗАО «Альфа-Банк», ОАО «БПС-Сбербанк», ОАО «Белгазпромбанк», ЗАО «Банк ВТБ» (Беларусь), ОАО «Приорбанк», ЗАО «Цептер Банк», а также руководители и представители учебного центра при Госкомимуществе и БНТУ.

 — В своей деятельности оценочные организации тесно взаимодействуют с банками по вопросам кредитного и залогового бизнеса. Все участники трехстороннего взаимодействия высказали большую заинтересованность в проведении подобных встреч. А это значит, что они заинтересованы в повышении качества и продуктивности данного процесса взаимодействия, а также в выработке подходов по минимизации затрат всех участников данного взаимодействия, — сказала Светлана Юреня, председатель АОО.

Оценщики испытывают информационный голод

Как отметил в своем выступлении Дмитрий Корсунский, заместитель директора РУП «Институт недвижимости и оценки», сегодня на рынке ощущается дефицит статистической информации об объектах оценки, которую оценщики могли бы использовать в своей работе. На наиболее развитых ресурсах — сайтах профучастников рынка — в основном анализируются только массовые сегменты жилой и коммерческой недвижимости — квартиры и бизнес-центры.

При этом чаще всего аналитика ограничивается объектами, расположенными в Минске и областных центрах Беларуси.

В РУП «Институт недвижимости и оценки» и в ООО «ИПМ-Консалт оценка» накоплена большая база об объектах, реализованных на аукционах.

С конца 2014 года «Институт недвижимости и оценки» формирует базу по оцененным объектам коммерческой недвижимости. Любопытно, что более половины заявок по оценке коммерческой недвижимости поступает в организацию с целью определения залога.

Большинство же компаний накапливают информацию и используют ее только для подготовки собственных отчетов об оценке.

Дмитрий Корсунский высказал пожелание реанимировать реестр заключений об оценке, который в свое время был создан при Госкомимуществе. Данная ценная информация могла бы также использоваться оценщиками при оценке недвижимости.

Что касается банков, то, по мнению выступающего, они могут принимать участие в разработке критериев по оценке ликвидности отдельных объектов недвижимости. Оценочные компании и банки также должны обмениваться информацией об объектах оценки, анализировать информационные источники об объектах-аналогах и заключения оценщиков.

Заместитель директора оценочной организации также предложил разработать стандарт по оценке имущества, передаваемого в залог, ипотеку.

Острые проблемы при оценке сложного оборудования

На проблемах, возникающих при оценке специализированного оборудования, остановилась Инесса Падунович, председатель совета директоров группы компаний «ИПМ-Консалт».

Оценка специализированного имущества в составе комплекса

Большие сложности возникают у оценщиков и в случаях, когда им приходится вычленять вспомогательные сооружения в составе имущественных комплексов и оценивать их.

Инесса Падунович привела пример оценки комплекса, в состав которого входит производственный корпус и очистные сооружения. При этом заказ в оценочную организацию поступил только на оценку очистных сооружений.

— Мы много раз переделывали эту оценку, применяли несколько методов. В итоге сошлись на том, что этот огромный комплекс сравнили с представленными на рынке объектами производственно-складской недвижимости, для которой, по большому счету, очистные сооружения не нужны. Была произведена коррекция и принято решение, что очистные сооружения стоят примерно столько же, сколько и производственный корпус, — поделилась опытом Инесса.

Был в практике оценочной компании и еще один парадоксальный случай. Заемщик обратился в организацию за рыночной оценкой вспомогательных сооружений — ограждения, асфальтированного покрытия и подъездного железнодорожного пути — большой производственной базы в Гомеле. Пять основных ее зданий производственно-складского и административного назначения были оценены раньше и находятся в залоге банка.

— Оценивать вспомогательные сооружения надо сравнительным методом. Но вряд ли только ограждение и железнодорожная ветка будут для кого-то представлять интерес без всего комплекса в целом, — высказывает свою точку зрения Падунович. — Таких оценок у оценщиков быть не должно. Иначе может наступить методический коллапс. Оценщикам придется идти на уступки, брать на себя ответственность и работать себе в убыток, чтобы клиент остался доволен.

Данная тема также вошла в «карту проблем тем» и предложена для дальнейшего обсуждения.

Как соблюсти требования законодательства и идти в ногу со временем

О том, что оценочным организациям и банкам надо совместными усилиями совершенствовать методологию оценки для целей залога, говорил на встрече и Леонид Русьянов, директор ООО «БелИнвестОценка».

Он, в частности, сказал, что в своей работе оценщик в первую очередь руководствуется требованиями нормативных документов, национальных стандартов, ТКП. В противном случае он несет административную ответственность, наказание в виде лишения аттестата и т. д.

Что касается банков, то они, по мнению Русьянова, не имеют права вмешиваться в работу оценщиков (постановление Совмина № 669 от 2007 года).

Однако сегодня ситуация такова, что банки все больше и больше вникают в производственные оценочные процессы и диктуют свои условия оценочным компаниям. Более того, они создают свои структурные подразделения по оценке, набирают в штат оценщиков, что, по мнению директора компании «БелИнвестОценка», неправильно.

Он высказал мнение, что надо разделять оценку для мелкого, среднего бизнеса и оценку имущественных комплексов для крупных предприятий.

Что касается оценки для мелкого и среднего бизнеса, то банки берут в залог только ликвидное имущество, которое можно продать. Оно с точки зрения оценки не вызывает никаких сложностей. Совсем другое дело — имущественные комплексы, при оценке которых возникает ряд проблем.

Одна из них заключается в том, что оценщикам не рекомендуется применять затратный метод.

— На мой взгляд, данное решение Нацбанка противоречит нормативным документам об оценочной деятельности. Банки ставят в сложное положение и себя, и оценщиков. Находить выход из него крайне сложно. По отдельным крупным предприятиям данное требование выполнить невозможно, — уточнил директор оценочной организации.