«Рост цен начнется в лучшем случае через три года» — эксперты о том, пора ли вкладывать деньги в котлован
03.04.2017 19 6012
Долевое строительство было главным способом решения жилищного вопроса на растущем рынке: время, за которое строилась квартира, можно было конвертировать в деньги при ее продаже. На падающем рынке время играло против дольщиков: метры, которые строились по $ 1600, в готовом виде продавались по $ 1200. Но последний год цены «топчутся» на одном уровне. О том, можно ли выиграть, вложив сегодня деньги «в котлован», мы поговорили с экспертами.
Юрий Жарков, управляющий партнер ГК «ViVa Invest»:
— Вложиться в котлован сейчас непросто, даже при наличии такого желания. Законодатель обязал большую часть застройщиков объявлять «долевое» только после того, как в объект строительства вложено от 15% их собственных средств.
Эта норма снизила риск оказаться с неблагонадежным застройщиком в одном котловане, но лишила дольщиков самой выгодной с точки зрения цены точки входа в строительный проект. Таким образом, вкладывать деньги в долевое строительство сейчас, как правило, приходится на стадии второго этажа.
К этому моменту большая часть рисков дефолта уже нивелирована без участия дольщиков. Но выгоды от заключения договора долевого строительства или покупки жилищных облигаций на этой стадии все же имеются.
— Во-первых, это возможность выбора квартиры из наибольшего количества вариантов по площади, этажу, стороне света и прочим параметрам качества жилой среды. Данный фактор является, пожалуй, главенствующим для доступного жилья эконом-класса, которое пользуется повышенным спросом даже во времена экономического спада.
Во-вторых, возможность получить материальную выгоду. До недавнего времени падение цен на жилье почти полностью нивелировало рост цены объекта долевого строительства, связанный с увеличением его готовности. Сейчас наметилась тенденция выравнивания отрицательного ценового тренда, и, вероятно, дольщик сможет выйти на «положительное сальдо».
Стоит ли вкладываться в долевое строительство сегодня? — пожалуй, здесь не может быть универсального совета.
Кого-то подтолкнет то, что, в отличие от рынка новостроек, рынок готового жилья предлагает скудный выбор квартир, и наиболее востребованные варианты находят своих владельцев задолго до завершения «коробки» здания. Для кого-то определяющим фактором станет опыт некоторых неблагонадежных застройщиков, который оставил неприятный след в истории долевого строительства. Каждый потенциальный приобретатель квартиры принимает решение исходя из своих потребностей, материальных возможностей и степени риска, который он может себе позволить.
Наталья Товкач, директор девелоперской компании «Стар PM«:
— Сейчас в Минске, особенно в центральной его части, количество земельных участков, выделяемых под строительство, сокращается, и вскоре ожидается, что они исчезнут. Поэтому сейчас решает место. Строить квартиру в чистом поле, наверное, не имеет смысла, но если речь идет о центральной части города, районе с хорошо развитой инфраструктурой и транспортным сообщением, то смысл есть.
Конечно, сейчас мало кто может предположить, куда дальше будет двигаться цена квадратного метра. Но отрицательная динамика — это временное явление, и если есть цель построить квартиру и жить в ней или продавать не сразу после окончания строительства, а спустя некоторое время, то в будущем можно выйти в прибыль.
Но прежде, чем ввязываться в долевое строительство, нужно тщательно проанализировать застройщика. Если это проверенная компания, которая уже много лет на рынке, строит без опозданий, то да. Если это новый инвестор, который не знает специфики рынка, у него нет финансовой подушки безопасности — есть риск попасть в ситуацию.
Правда, законодательство в части защиты дольщиков изменилось. Если нормативный срок строительства заканчивается, и после нескольких продлений ситуация не выравнивается, то законом предусмотрена замена застройщика на государственного, а значит, квартира все-таки будет достроена. Вопрос лишь в цене.
Павел Астапеня, директор АН «Эксперт»:
— Я бы сегодня очень тщательно изучал репутацию застройщика, подходя к вопросу вкладывания денег в долевое строительство. И интересовался не только его репутацией, но и нынешним финансовым состоянием. Есть застройщики, которые всегда были достаточно крепки, а сейчас испытывают серьезные финансовые трудности. Я считаю, что выше $ 800 сегодня котлован не должен стоить. Попадаются новостройки еще дешевле — например, от УКСов — но там уже люди ночуют перед дверями застройщика. Таких квартир гораздо меньше, чем желающих их построить.
Но сегодня я бы не рассматривал долевое строительство в качестве инвестиций. Рост цен, конечно, будет, но он будет в лучшем случае через 3−4 года. И еще большой вопрос, каков будет этот рост. Но если вы хотите диверсифицировать свои сбережения, то долевка — неплохой вариант. Только с точки зрения сохранения. О прибыли пока что говорить рано.
Если вы стоите перед выбором: вложить деньги в котлован и постепенно строиться или откладывать, чтобы через год-полтора купить готовую квартиру, я бы порекомендовал откладывать. Так, по меньшей мере, безопаснее. И даже без учета рисков выйти в прибыль, вложив деньги в котлован, сейчас будет сложно.
