Настоящий кризис — за кольцевой. С какими проблемами начинает очередной дачный сезон рынок загородной недвижимости?
04.04.2017 11 9942
Артём Сахаревич
Растёт температура воздуха, а с ней и общая активность на рынке загородной недвижимости. Продавцы приводят в порядок свои дома и дачи, покупатели активно изучают окрестности столицы в поисках оптимального варианта. Идиллию нарушает сильнейший дисбаланс в количестве первых и вторых. На одного покупателя этой весной приходятся десятки продавцов.
Желающих купить квартиру в Минске в прошлом году было больше, чем в иные «хлебные» годы. Многим, наконец, стало хватать сбережений на покупку своего жилья. У загородного рынка специфика несколько иная, ведь многие коттеджи и дачи выступают дополнением к основному жилью (читай квартире в Минске). И сегодня ситуация такова, что даже те минчане, которые могут себе позволить покупку дома за городом, делать этого не спешат. А если и решаются купить, то подходят к выбору чрезвычайно скрупулёзно.
Взлёт и падение загородного рынка
В благоприятный для экономики период с 2012 по 2014 год спрос на дома, дачи и участки в Минском и соседних с ним районах ежегодно прирастал на 15−20%. На рынке царила эйфория, особо предприимчивые граждане массово начинали строить коттеджи на продажу, в расчёте на солидную прибыль.
Те, кто успел продать до наступления кризиса, действительно остались в выигрыше. Но основная масса столкнулась с настоящим обвалом цен и сильно поредевшим спросом, который за 2,5 года так и не сумел восстановиться.
Судите сами: в 2015 году спрос на загородную недвижимость (дома, дачи, участки) обвалился на 39% к уровню благополучного 2014-го. В прошлом году сделок было ещё на 4% меньше и рынок продолжает «сжиматься». За январь и февраль сделок в Минском районе зарегистрировали на 13% меньше, чем годом ранее. В соседних районах ситуация ещё сложнее — за первые 2 месяца 2017 года домов, участков и дач купили на четверть меньше, чем в прошлом году.
Единственным светлым пятном на этом фоне выглядит продажа участков с аукциона. За 2014 год таковых в Минском районе было реализовано 390, в 2015 году уже 472, а по итогам 2016-го эта цифра составила 484 участка. Впрочем, некоторые сельсоветы с наступлением кризиса стали активнее «нарезать» участки, чтобы пополнить местный бюджет.
Как вела себя динамика объёма предложения в такой ситуации — несложно догадаться. Ниже представлено изменение числа выставленных на продажу объектов в радиусе 50 километров от Минска, а также структура предложения по типам объектов, удалённости от Минска и направлениям.
В зависимости от поры годы объём предложения загородной недвижимости может сильно колебаться. Пик активности продавцов приходится на май-июнь, минимальное предложение, как правило, наблюдается в середине зимы.
На графике выше заметно, что вплоть до конца 2014 года рост предложения от года к году был довольно плавным. Но приход кризиса вывел на рынок целые толпы продавцов, жаждущих побыстрее избавиться от стремительно дешевеющей недвижимости. Буквально за год предложение практически удвоилось и продолжает расти сегодня.
На данный момент в продаже находится на 5,7% меньше объектов, чем на пике прошлого года. Но уже нет сомнений, что в этом году мы увидим новый абсолютный рекорд. Предложение растёт со значительным опережением прошлогоднего графика — по сравнению с мартом 2016-го на рынке сейчас на 10,8% больше объектов. Учитывая такие слабые продажи, предложение сможет продержаться на максимуме ещё не один год, пока не будет распродан «навес» из жилья, которое начинали строить в 2012—2014 годах.
Современные, готовые к проживанию коттеджи массово выставлялись на продажу в 2015 году, но сейчас их приток, а также объектов незавершённого строительства, постепенно ослабевает. Строить с наступлением кризиса стали только для себя и этот сегмент хуже пополняется новыми предложениями на продажу. За последний год рост предложения в этих сегментах составил порядка 5%.
У домов более «старых», построенных до 2000 года, конкуренция за покупателя куда более острая. За год предложение здесь выросло сразу на 27%. Минчан такие объекты интересуют слабо, а покупательская способность местных жителей низкая. Сказывается и общее старение провинции — многие выставленные сегодня на продажу дома получены в наследство и новоиспечённым собственникам не нужны.
Сильнее всего за последний год «разбухло» предложение в зоне 25−50 километров от Минска (+18%), в 10-километровой зоне от МКАД объектов стало лишь на 5% больше. Среди направлений выделяются Пуховичское, Мядельское и Брестское, где предложение за год выросло на 25−40%. В то же время по самым престижным выездам из города, Логойскому и Раковскому, количество продаваемых объектов за год почти не изменилось.
Цены: падает всё, но с какой скоростью
В условиях, когда покупают плохо, а продать хотят многие, цены на рынке загородной недвижимости движутся лишь в одном направлении. Но скорость снижения сильно варьируется в зависимости от того, что и где продают. Наиболее значительная «просадка» ожидаемо отмечена у «старых» домов. Более современная недвижимость дешевеет в 2 раза медленнее.
Ещё один депрессивный сегмент — это так называемый «недострой». Судя по небольшому числу сделок, очень немногие готовы брать на себя головную боль по доведению до ума чужих проектов. Собственникам ничего не остаётся, как делать очень существенные скидки.
К проблемным сегментам, судя по динамике цен, можно также отнести продажу участков. Их средний уровень цен в марте опустился на 6% и сейчас на 40% ниже, чем на пике 3-летней давности. Но это средние цифры для всей 50-километровой зоны вокруг Минска и структура предложения здесь оказывает сильное влияние. Средний уровень цен «тащит» вниз стремительно увеличивающееся предложение с недорогих направлений.
Чуть лучше остальных чувствует себя сегодня дачный сегмент. Благодаря сравнительно невысоким ценам, активность покупателей здесь сохраняется. Положительное влияние на спрос оказывает и тот факт, что люди предпенсионного возраста — основная целевая аудитория, сегодня более многочисленны, чем 5 или 10 лет назад.
Немного о Минске
График цен на дома в пределах городской черты во многом описывает те же колебания, что и цены на квартиры. Так, в конце лета — начале осени на графике можно увидеть небольшой «бугорок», вызванный непродолжительным ростом цен. В целом, у домов снижение цен идёт быстрее, чем у квартир. За последний год первые подешевели на 11%, тогда как вторые лишь на 4%.
Начиная с этого месяца Realt.by будет ежемесячно освещать ситуацию на рынке продажи загородной недвижимости. Если Вы считаете, что в структуре обзора следует что-либо изменить или добавить информацию — напишите нам об этом в комментариях.
