Оценка недвижимости: пришло время для зачистки оценочных рядов

Такое мнение на I Республиканском съезде организаций, осуществляющих оценочную деятельность, высказал Леонид Русьянов, один из старейших и опытнейших руководителей оценочных организаций, стоящих у истоков зарождения оценочной деятельности в Беларуси, а ныне директор ООО «БелИнвестОценка».

Он напомнил, что в настоящее время в Беларуси работает более 100 оценочных организаций и примерно столько же индивидуальных предпринимателей. Многие предприятия имеют в штате специалистов с низкой квалификацией, которые ведут недобросовестную конкуренцию и бросают тень на всех оценщиков.

Среди общего количества организаций только 20 входят в Ассоциацию оценочных организаций (4 частные, остальные государственные). «Из оставшихся 80 предприятий нужно выбрать с десяток самых лучших и принять их в Ассоциацию. И дальше оценочной деятельностью в Беларуси должны заниматься только члены Ассоциации. Так происходит в России, где оценку недвижимости выполняют исключительно члены Российского общества оценщиков», — высказал свое мнение Леонид Русьянов.

Что касается других высококвалифицированных оценщиков, в том числе индивидуальных предпринимателей, то они всегда найдут себе работу и будут востребованы на рынке, считает директор компании «БелИнвестОценка».

В своем выступлении Леонид Русьянов поднял еще одну острую проблему в оценочной деятельности, касающуюся нормативно-правовой базы. Он сказал, что сегодня в республике действует 11 стандартов оценки и ТКП, в которые неоднократно вносились изменения и дополнения. Более 10 редакций имеет и указ № 615 об оценочной деятельности. В то же время разработкой правовых документов занимается ограниченный круг специалистов. К тому же с каждым годом сокращается финансирование на создание законодательной базы в сфере оценки.

— В рамках ограничения финансирования надо делать только самую необходимую для оценщиков работу. Непосредственно влиять на эти процессы должна Ассоциация. Сегодня практически никто не говорит о новых стандартах МСФО, которые вводятся с 1 января 2017 года. Их надо проанализировать и увязать с практической деятельностью, которой мы занимаемся сегодня, — дополнил Леонид Русьянов.

Говоря об оценке бизнеса, директор предприятия сказал, что на сегодняшний день в Беларуси выдано 39 свидетельств оценщикам, имеющим право заниматься данным видом оценки. «Но есть ли у нас на самом деле столько действующих оценщиков бизнеса? — задался вопросом Леонид Русьянов. — Среди них есть много людей, которые получили аттестаты и отложили их в сторону. Сейчас только в РУП „Институт недвижимости и оценки“ и ООО „ИПМ-Консалт оценка“ есть оценщики, способные оценивать бизнес. Правда, не считая еще нескольких высококвалифицированных специалистов, в том числе в Гомеле и Витебске, не входящих в эти две организации и способных выполнять эту сложную работу».

Леонид Русьянов высказал мнение, что оценщику бизнеса не обязательно иметь пять аттестатов.

— Зачем ему знать, как оцениваются автомобили, оборудование, интеллектуальная собственность? Никто об этом не задумывается. Оценщик бизнеса — это финансовый аналитик, специалист, который должен хорошо знать финансы, экономику предприятия, разбираться в бухучете и все, — добавил директор оценочной организации.

Он также призвал налаживать контакты и теснее работать с банковскими организациями, где также создана своя общественная организация.

Определение рыночной стоимости изъятого, арестованного, конфискованного имущества

На рынке оценочных услуг давно и успешно работают организации, входящие в Ассоциацию оценочных организаций. Одна из них — РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Как рассказала Ирина Касяник, начальник отдела судебных экспертиз и оценки данной организации, с 1 июня 2015 года предприятием начата работа по оценке рыночной стоимости имущества, изъятого, арестованного и обращенного в доход государства.

В частности, организация тесно сотрудничала с Брестской таможней по оценке рыночной стоимости мебели, транспорта и материалов. «Нам, как новичкам, приходилось оценивать такие интересные предметы оценки, как покрывала, подушки, которые стоили более € 10 тысяч», — уточнила начальник отдела.

Много оценок было выполнено по заявкам комиссий при администрациях городов Жодино, Смолевичи, Борисов, Крупки. За 10 месяцев текущего года предприятием выдано 24 экспертных заключения. Сейчас в агентство поступила комплексная заявка по оценке троллейбусного депо по взысканию в республиканский бюджет более $ 13 млн.

Пользователями оценки являются государственные учреждения, органы исполнительной власти и исполнительного производства, предварительного расследования, прокуратуры, судебные органы, крупные застройщики и иные строительные инвестиционные компании, ведущие холдинги страны в сфере производства обуви, машиностроения, транспортировки нефти и газа.

В структуре заказов преобладает независимая оценка объектов гражданских прав

Как рассказала Елена Козинец, заместитель начальника отдела судебных экспертиз и оценки Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, за 10 месяцев 2016 года в отдел поступило около 2 тысяч заявок на проведение независимой оценки стоимости объектов гражданских прав. По результатам работы оценщиками составлено 1800 заключений об оценке с краткими и более 270 заключений со стандартными отчетами (в штате компании состоят 18 аттестованных оценщиков).

В текущем году в общей структуре заказов 75% пришлось на независимую оценку объектов гражданских прав, 23% — на оценку рыночной стоимости объектов и всего 2% — на оценку остаточной, первоначальной и ликвидационной стоимости.

В основном оценка производилась в целях разрешения имущественных споров, исчисления подоходного налога, налога на недвижимость для физлиц, уплаты государственной пошлины при подаче исковых заявлений и признании права собственности, постановки на баланс активов. А вот с целью кредитования, в том числе для получения льготного кредита, либо передачи объектов недвижимости в залог, ипотеку количество заказов снизилось.

Популярной становится и судебная экспертиза

С 2011 года портфель заказов отдела расширился производством судебной экспертизы по вопросам оценки стоимости объектов гражданских прав и судебно-технической экспертизы, а также проведением специально строительно-технических исследований (в штате организации состоят 9 аттестованных судебных экспертов). В целом за 10 месяцев 2016 года в агентство на выполнение судебных экспертиз поступило 34 заявки.

Заключения судебных экспертов также легли в основу решения судов, вступивших в законную силу. Одно из них выдано по иску банка к транспортно-логистическому центру «БелВингесЛогистик», расположенному в Ракове Воложинского района, о взыскании более € 7 млн.

О выполнении судебной экспертизы в отношении оценки стоимости объектов гражданских прав говорил на съезде и Геннадий Игнаткович, аттестованный судебный эксперт, руководитель ООО «Центр оценки», директор ООО «Судебно-экспертная коллегия».

Он, в частности, напомнил, что лицензирование в области судебно-экспертной деятельности в Беларуси было введено в 2004 году. Для получения лицензии в штате компании должно быть как минимум 2 аттестованных судебных эксперта.

С 2010 года любой судебный эксперт должен иметь на руках и свидетельство оценщика. С 2011 года был создан отдельный вид экспертиз — судебная экспертиза по вопросам оценки стоимости объектов гражданских прав.

По словам Геннадия Игнатковича, до конца текущего года в ООО «Судебно-экспертная коллегия» поступит более 900 заказов на проведение экспертиз, среди которых 25−30% связаны с оценкой.

— На мой взгляд, сложившаяся практика судебной экспертизы по вопросам оценки стоимости в нашей стране понятна и прозрачна как для спорящих в суде сторон, так и для органов, которые назначают судебную экспертизу. В какой-то степени она даже превосходит мировую практику, — высказал свое мнение судебный эксперт.

Определение размера убытков при изъятии земельных участков

В условиях достаточно плотной городской застройки для строительства новых объектов недвижимости зачастую у землепользователей приходится изымать земельные участки и сносить расположенные на них строения. Размер причиненных убытков производится оценщиком.

Большую практику по определению размера убытков и оценке недвижимости имеет крупнейшая в Беларуси организация по землеустройству РУП «Проектный институт Белгипрозем». В штате организации работает 22 оценщика, из них 15 — в головном предприятии.

Как отметил Геннадий Шульгат, начальник отдела оценки УП «Проектный институт Белгипрозем», если земельные участки изымаются у физических либо негосударственных юридических лиц, то вместе со строениями они, как правило, оцениваются по рыночной стоимости. Однако если такая стоимость будет меньше, чем затраты на строительство аналогичных объектов для физических лиц либо остаточная стоимость по данным бухгалтерского учета для юридических лиц, то размер убытков определяется по этим стоимостям.

По словам начальника отдела оценки, очень часто собственники не дают своего согласия на осмотр объектов и произведение их оценочной стоимости. Таким образом они противостоят предстоящему сносу. В подобных случаях по законодательству оценщик имеет право применить аналоговый метод оценки и за результат взять среднерыночную цену объекта-аналога.

Возникает и другая проблема. Часто заказчиком оценки выступает сам застройщик, и это вызывает недоверие владельца недвижимости к оценщику. «Но когда оценщиком выступает независимое лицо крупного государственного предприятия, проблема недоверия стоит не так остро. С другой стороны, когда заказчиком оценки выступает государственное предприятие, то у собственника недвижимости также зачастую возникает недоверие к оценщику. Он подозревает заказчика и исполнителя оценки в сговоре», — уточнил Геннадий Шульгат.

Существенно осложняется работа оценщика по объектам, по которым не производилась техническая инвентаризация, и на них нет документов о государственной регистрации.

По результатам работы съезда принята итоговая резолюция, а участникам вручены дипломы.