Аренда офиса вчера и сегодня: стало ли дешевле?

— Необходимость снижения арендных ставок наиболее остро проявила себя в первой половине 2015 г., когда обменные курсы валют за короткий период выросли практически на 40%, — рассказывает Сергей Войтов. — До этого динамика изменения стоимости аренды уже была отрицательной, но темпы снижения не такими динамичными. А взлет курсов валют этот процесс подстегнул. В итоге можно сказать, что ситуация на финансовом рынке не оставила арендаторам выбора, кроме как перейти к активным действиям и поднять вопрос о пересмотре стоимости аренды.

После этого в умах не только арендаторов, но и собственников-арендодателей стали все чаще появляться вопросы: как быть со стоимостью аренды и соответствует ли тот или иной офис той ставке аренды, которую за него просят? А многие арендаторы инициировали переговоры по пересмотру арендных ставок действующего договора аренды.

— Больше всего последствия роста курса валют ощутили на себе компании, получающие выручку в национальной валюте. И подобных компаний абсолютное большинство. Но в то же время были и те компании, чьи услуги/работы/товары были «привязаны» к валюте. Они увеличения подорожания не почувствовали, но при этом все равно воспользовались общей тенденцией инициирования пересмотра стоимости аренды по действующим договорам.

Пустующие офисы «задирают» ставки

Несмотря на то, что во втором полугодии 2016 г. снижение арендных ставок замедлилось, разброс арендных ставок «предложения» все равно остается достаточно большим, в то время как ставки реальных сделок все больше стремятся к сужению.

— Наглядный пример: сегодня офисы класса, А предлагаются по ставкам от EUR12 до EUR25/кв.м с НДС — т. е. дельта между ставками более чем двухкратная. В первом случае ставка в EUR12 предлагается лишь только на первый год аренды, в то время как максимальная EUR25 вполне может быть скорректирована в процессе переговоров. Поэтому реальной ставкой аренды для офисов класса А, площадью порядка 100−150 кв. м., в настоящее время можно назвать EUR17−18/кв.м с НДС.

Также Сергей Войтов обратил внимание на разницу между ставками предложения и ставками, сформированными после согласования всех условий сделки непосредственно при заключении договора аренды.

— Размер скидки, предоставляемой собственником арендатору в настоящее время, в зависимости от офиса может быть даже более 20%. Основная причина в том, что некоторые собственники по-прежнему продолжают ориентироваться на ставки «предложения», которые увидели в других объявлениях по аренде. Но при этом мало кто обращает внимание на то, сколько времени подобные офисы ищут своих арендаторов — некоторые пустуют по году и даже более.

Человеку, ежедневно не заключающему договоры аренды, сложно сориентироваться в особенностях арендного ценообразования. Именно поэтому как среди арендаторов, так и собственников востребована услуга по определению рыночной арендной ставки. При этом радует то, что, приходя к нам, они уже понимают, что хотят получить не усредненную по всем объявлениям ставку «предложения» на обезличенный офис определенного класса качества, а их интересует объективная ставка в отношении конкретного офиса — с учетом всех его особенностей и текущей ситуации на рынке.

Стали ли офисы доступнее?

— Дать однозначный ответ сложно. И вот почему.

Если говорить о стоимости аренды, то для компаний, имеющих валютную выручку — однозначно да. Оглядываясь на начало 2015 года, можно констатировать, что ставки аренды снизились в среднем на 40%, а собственники стали существенно лояльнее в переговорах.

Но для остальных компаний, которые имеют дело с белорусской валютой, все не так радужно. И опять же дело в колебаниях курсов валют. Если оценивать снижение ставок аренды в евро — то да, снижение более 40%. Если же сопоставить стоимости аренды, выраженную в белорусских рублях, то снижение ставок будет меньшим, но тоже существенным.