Выбираем офис: open space или кабинетная система?
26.10.2016 4 2864
Бизнес-центры по всему миру меняют свой облик. На место стандартных офисов с рабочими местами и санузлом приходят функциональные пространства, где есть практически все — от помещений для приема пищи до комнат для релаксации. За мировыми стандартами тянется и минский рынок офисов.
Столичный рынок офисов стремительно растет и пополняется новыми современными бизнес-центрами. Но все ли их можно назвать успешными?
— Каждому девелоперу надо понимать, кто будет его клиентом и каковы его основные потребности, знать текущий и прогнозируемый рынок. Знание этих вопросов даcт ответ на вопрос, какой объект надо строить, чтобы он был успешным. Причем не только в момент его появления на рынке, но и спустя несколько лет, когда появятся конкурирующие проекты, и каждый арендатор будет посматривать в сторону нового, — отвечает на вопрос Константин Каряпин, заместитель директора департамента брокериджа консалтинговой компании Colliers International в Беларуси.
Эксперт говорит о том, что существует много критериев, по которым бизнес-центр может считаться успешным. Однако на первое место он ставит удачное месторасположение объекта — близость к метро и транспортным развязкам.
— В недвижимости место определяет многое. Нам известен очень хороший с точки зрения планировочных решений и инженерной инфраструктуры объект. Но по причине того, что он имеет очень неудобное месторасположение, у него есть большие проблемы с заполняемостью, — уточняет Константин Каряпин.
По мнению эксперта, нередко одним из камней преткновения и причиной отказа в рассмотрении объекта как потенциальной опции является отсутствие вместительного паркинга.
— Современные инженерные системы вентиляции, кондиционирования, освещения и др. — все это уже, скорее, должно присутствовать в бизнес-центре по умолчанию, — добавляет заместитель директора департамента брокериджа Colliers International в Беларуси. — Но тут надо понимать, что эти системы быстро совершенствуются. К примеру, сейчас становятся популярными светодиодные системы освещения, которые позволяют экономить электроэнергию. Есть более современные системы кондиционирования, позволяющие более-менее незатратно переносить их (разветвлять) по кабинетам. Появились системы вентиляции и кондиционирования, встраиваемые в фальш-полах (как и сами фальш-полы по себе), что значительно облегчает разводку сетей и установку вентиляционных лючков в любом месте здания. Но, к сожалению, пока эти новшества у нас не реализованы, хотя могли бы быть преимуществом для арендатора при выборе офиса.
К критериям успешности эксперт также относит наличие объектов питания в самом бизнес-центре или поблизости; слаженную работу службы эксплуатации в здании; хорошую отделку мест общего пользования, гибкую ценовую политику, а также готовность идти навстречу арендатору, учитывая специфику его работы.
Ко всем этим критериям Сергей Войтов, начальник отдела продаж «ТВОЯ СТОЛИЦА. НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА», добавляет еще один — наличие в бизнес-центре единого собственника.
— Это позволяет арендодателю своевременно обновлять материально-техническую базу, быстро реагировать на запросы и потребности арендаторов, по всему бизнес-центру выравнивать арендные ставки, строить максимально прозрачные отношения с арендаторами, — уточняет Сергей Войтов.
Есть ли у нас на самом деле такие бизнес-центры?
— Безусловно, такие бизнес-центры имеются, и не один. Одним из показателей их успешности можно рассматривать уровень вакантности. Сейчас в Минске есть уже не одно здание, в котором нет свободных помещений. Но это не означает, что они успешные в полном понимании этого слова. Просто сегодня на фоне зданий-конкурентов они в чем-то их превзошли, — говорит Константин Каряпин.
Однако эксперт советует собственникам таких успешных бизнес-центров, что им ни в коем случае нельзя расслабляться. «Если завтра будет построено здание с улучшенными характеристиками, где собственник отчетливо будет понимать потребности арендаторов, то успех у сегодняшнего бизнес-центра может быть утрачен. Строить всегда надо на перспективу и понимать, кто из девелоперов может стать конкурентом», — добавляет эксперт.
К успешным зданиям Сергей Войтов, например, относит БЦ «Красавiк», который был успешно сдан в аренду одной IT-компании «EPAM Systems», а также такие здания, как «Титул», «Амтел и «Велком».
- БЦ «Красавiк»
О вкусах не спорят
— Часто можно слышать мнение, что формат open space подойдет для любой компании. Но практика показывает, что это не совсем так. Для постоянно растущих IT-компаний это утверждение, может, и будет соответствовать действительности: поставили легкие перегородки (или вовсе без них), и все, можно работать. Но для компаний с численно сформированным штатом сотрудников (а таких компаний большинство на рынке), которым для работы необходима тишина, open space может доставить существенные дополнительные затраты по установке мощных перегородок и их согласованию, — говорит Сергей Войтов.
Эксперт рекомендует, что таким компаниям стоит обратить внимание на офисы, имеющие смешанную планировку, когда одна часть площади выделена под кабинеты, а вторая остается открытой для трансформации пространства.
— Арендаторы все чаще отдаются предпочтение именно смешанным офисам: кабинеты для руководства, бухгалтерии, переговоров, а открытое пространство — отделу продаж, — уточняет Сергей Войтов.
Со своей стороны Константин Каряпин считает, что предпочтения компаний напрямую зависят от их бизнес-процессов.
— Так, в одной и той же сфере, например, IT, можно использовать как кабинетную систему, так и формат open space. Но менталитет белорусов таков, что они скептически относятся к помещениям открытого типа. В то же время, некоторые компании, особенно западные, предпочитают создавать офисы по единому принятому для себя стандарту, — говорит эксперт.
- БЦ «Клевер Парк»
Эксперт рассказывает об опыте работы с арендатором, старый офис которого был разбит на кабинеты. Но когда пришло время менять его, то в соответствии с корпоративными стандартами компания выбрала уже офис формата open space.
— На самом деле, закономерность, какой формат офисов чаще выбирают арендаторы, установить невозможно. Выбор офиса зависит от самой компании, ее внутренней политики, стандартов и предпочтений. Но все же большим спросом пользуются помещения кабинетной планировки. Существует два варианта аренды таких помещений: либо ты арендуешь помещения, уже разбитые на кабинеты, и подстраиваешь свои подразделения под существующую планировку, либо арендуешь офис open space и потом делишь его на кабинеты, исходя из своих потребностей, — делится опытом работы Константин Каряпин.
- Open space в БЦ «Клевер Парк»
Что важнее: планировка или арендная плата?
По словам эксперта Colliers International в Беларуси, в стоимость аренды входит не только арендная ставка, но и расходы по приведению помещений в то состояние, которое будет отвечать его бизнес-процессам. А это расходы на слаботочные сети, нередко на дополнительную электрику, установку перегородок, дополнительные работы по разветвлению вентиляции, кондиционирования, установке контроля доступа, разные детали по дизайну офиса и прочее.
— Исходя из этих и других расходов и формируется стоимость аренды для арендатора. И тут, конечно, имеют значение и планировочные решения, и прочие вопросы, наличие или отсутствие которых имеет значение для обустройства офиса, — уточняет Константин Каряпин. — Например, хорошие планировочные решения при высокой стоимости аренды иногда могут быть эквивалентны плохим планировочным решениям с низкой стоимостью аренды — разницу в цене арендатор фактически может потратить на обустройство офиса. И большая удача для него найти себе офис с хорошими планировочными решениями и адекватной стоимостью, чтобы не сильно финансово вкладываться в обустройство офиса и не заниматься несвойственной для себя деятельностью, например, ремонтом.
По мнению Сергея Войтова, в этих вопросах важен баланс:
— Чем больше компания, тем сложнее для нее подобрать офис. В настоящее время ощущается дефицит площадей от тысячи кв. м и более.
Арендовать и купить офис в бизнес-центре с Realt.by
